政 策 解 讀

重磅！8月25日，房貸利率迎來(lái)歷史性改革，央行發(fā)布新規(guī)，中國(guó)房貸利率將參照最新LPR市場(chǎng)利率進(jìn)行制定：

首套房貸款利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套房貸款利率不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)（bp）。

從此按揭貸款以“貸款基準(zhǔn)利率”為標(biāo)尺的時(shí)代徹底結(jié)束了！我們最熟悉的數(shù)字基準(zhǔn)利率4.9也跟著落幕了，下面樓叔將對(duì)此次貸款利率改革進(jìn)行詳細(xì)解讀！

樓叔敲黑板：什么是LPR利率？與基準(zhǔn)利率的區(qū)別是什么？

LPR利率即貸款基礎(chǔ)利率，是商業(yè)銀行對(duì)其優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他利率可在此基礎(chǔ)上加減基點(diǎn)生成。

我們之前用的衡量標(biāo)準(zhǔn)叫央行基準(zhǔn)利率4.9%，利率上浮10%，是指提高的幅度，是一個(gè)相對(duì)的量。

如今執(zhí)行的叫基礎(chǔ)利率，加減基點(diǎn)是一個(gè)絕對(duì)的量，二者是有區(qū)別的。

例如：基準(zhǔn)利率4.9%，利率上浮10%，就變成了4.9%*（1+10%）=5.39%，即利率增加0.49%。

因?yàn)?個(gè)基點(diǎn)（bp）=0.01%，所以上浮10%也就加了49個(gè)bp。

了解完最基本的央行基準(zhǔn)利率和LPR基礎(chǔ)利率后我們?cè)賮?lái)解讀中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)。

為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

政策解讀：首先我們來(lái)看政策之前赤峰的房貸利率政策，基準(zhǔn)利率4.9，為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的政策不放松，赤峰執(zhí)行首套房上浮10%年利率5.39厘，二套房上浮20%年利率5.88厘。

如今的利率算法是近一個(gè)月LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)，LPR基礎(chǔ)利率是以全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心為貸款基礎(chǔ)利率指定發(fā)布人。每個(gè)交易日根據(jù)各報(bào)價(jià)行的報(bào)價(jià)，提出最高、最低各一家報(bào)價(jià)，對(duì)其余報(bào)價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算后，得出貸款基礎(chǔ)利率報(bào)價(jià)的平均利率作為L(zhǎng)PR基礎(chǔ)利率。

所有以后的個(gè)人銀行貸款不同的時(shí)間，LPR基礎(chǔ)利率也是不一樣的，根據(jù)市場(chǎng)報(bào)價(jià)定房貸利率更接近市場(chǎng)行情，同時(shí)加點(diǎn)數(shù)值和之前的利率上浮很相似，為了降低貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)個(gè)人信用不好的或者資質(zhì)差的客戶進(jìn)行不同的加點(diǎn)，赤峰已經(jīng)有銀行開始實(shí)施系統(tǒng)自動(dòng)測(cè)評(píng)客戶資質(zhì)，對(duì)資質(zhì)差的進(jìn)行上浮。

例如：12月1號(hào)簽訂合同，LPR利率執(zhí)行11月20最新公布的LPR利率，以此類推。

二、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

政策解讀：加點(diǎn)數(shù)值確定整個(gè)合同是不變的，但LPR基準(zhǔn)利率每年會(huì)隨市場(chǎng)發(fā)生改變，所以房貸利率合同也會(huì)隨之變化，假如與銀行金融機(jī)構(gòu)約定利率重定價(jià)周期為2年，那么兩年后，利率會(huì)根據(jù)最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率執(zhí)行重新簽訂合同，如果報(bào)價(jià)利率低了，就可以享受執(zhí)行低利率，如果高了就得承受高利率。

三、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

政策解讀：該規(guī)定預(yù)示著再無(wú)首套房打折說(shuō)法，不得低于即大于等于，按8月20日5年期以上LPR利率為4.85%，首套房利率不得低于4.85%，赤峰首套房利率上浮10%為5.39%，執(zhí)行4.85%相當(dāng)于首套房利率下降了0.54%。

二套房在基礎(chǔ)利率上加60個(gè)基點(diǎn)，也就是4.85%+0.6%=5.45%。

此前赤峰二套房基準(zhǔn)利率上浮20%，年利率5.88%。這樣看對(duì)赤峰來(lái)講二套房利率同樣也下降了。

但是LPR利率每個(gè)月都會(huì)調(diào)整，最終還要看10月8日新政執(zhí)行時(shí)相應(yīng)的LPR利率。

四、人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

政策解讀：這里提到了“因城施策”，利率改革后在國(guó)家信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變化確定利率加點(diǎn)下限，各轄區(qū)內(nèi)加點(diǎn)下限不一樣，會(huì)造成利率分化的局面，所以加點(diǎn)下限才是利率漲幅的關(guān)鍵，地方房?jī)r(jià)上漲過(guò)快肯定要加基點(diǎn)，地方地產(chǎn)蕭條加點(diǎn)肯定會(huì)減少，因城施策自己把控。

五、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

政策解讀：結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)、信貸條件確定加點(diǎn)數(shù)值，首先更加明確了利率市場(chǎng)化，根據(jù)銀行金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)狀況做好風(fēng)控，貸款審批會(huì)更加嚴(yán)格，同時(shí)強(qiáng)調(diào)客戶風(fēng)險(xiǎn)和信貸條件，比如征信好、收入高，流水好的優(yōu)質(zhì)客戶利率加點(diǎn)肯定會(huì)低，流水差、負(fù)債高的客戶肯定會(huì)相應(yīng)提高加點(diǎn)。所以本次調(diào)控非常接近市場(chǎng)化更人性化。

政策解讀：主要防止銀行違規(guī)操作，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)按揭、加按揭。轉(zhuǎn)按揭二手房貸款中比較常見，賣方有貸款，買房也需要貸款，這就需要轉(zhuǎn)按揭來(lái)完成，一般由中介公司把控整個(gè)銷售環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)率不高。這里主要講加按揭，隨著房產(chǎn)估值上漲，客戶申請(qǐng)追加貸款，這樣加按揭對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)比較大。既然出臺(tái)本條規(guī)定，猜測(cè)應(yīng)該是違規(guī)占比較高，銀行要加大整頓力度。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

政策解讀：新老政策分割時(shí)間節(jié)點(diǎn)2019年10月8日，10月8日前發(fā)放或者已簽訂貸款合同依然執(zhí)行原利率政策。10月8日以后簽訂的貸款合同，按合同約定采用新的利率計(jì)算方式，對(duì)比之前的利率，可能上浮，也可能下調(diào)。

八、商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

政策解讀：商業(yè)用房銀行貸款還是一如既往地“高標(biāo)準(zhǔn)、高要求”，就是個(gè)高啊，直接加60個(gè)基點(diǎn)沒(méi)商量!公積金不受影響保持不變。

結(jié)語(yǔ)樓叔

作為房貸利率歷史性的變革可謂意義深遠(yuǎn)，基準(zhǔn)利率從此謝幕，LPR基礎(chǔ)利率登上舞臺(tái)。

啟用LPR其實(shí)是讓房貸利率更貼近市場(chǎng)行情，讓剛需客戶、優(yōu)質(zhì)客戶享受更優(yōu)越的貸款利率，抑制炒房客，提高資質(zhì)較差客戶的貸款利率，更加人性化。

規(guī)定提到了對(duì)銀行和個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)控制，所以個(gè)人貸款利率將會(huì)因人而異，銀行為了防止壞賬率會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格。

那么大家最關(guān)心的問(wèn)題來(lái)了，房貸利率到底是漲了還是降了？這個(gè)要等10月8日以后，公布的LPR利率和赤峰加點(diǎn)下限才能知道到底是跌了還漲了，而且利率加點(diǎn)下限是交給轄區(qū)的，所以各城市利率將會(huì)市場(chǎng)化、多樣化，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以維穩(wěn)為主，不會(huì)因?yàn)槔实挠?jì)算方式而有大的波動(dòng)，為了使新老政策平穩(wěn)接軌，樓叔預(yù)測(cè)赤峰加點(diǎn)后利率不會(huì)有大的起伏，仍然會(huì)保持在首套5.39、二套5.88的范圍內(nèi)，個(gè)別資質(zhì)條件差的客戶除外。

所以以后按揭貸款利率要結(jié)合銀行自身經(jīng)營(yíng)狀況，每個(gè)月各報(bào)價(jià)行市場(chǎng)報(bào)價(jià)后的平均利率，個(gè)人貸款條件，來(lái)確定最終按揭利率，所以多方面因素影響利率的制定，如今朋友圈不明真相的人，大肆宣傳利率上漲的信號(hào)，請(qǐng)大家理性判斷，按8月20號(hào)的PLR看赤峰房貸利率是在下降，最終還是要看2019年10月8日PLR以及地方加點(diǎn)，購(gòu)房者不要恐慌，利率的改革還是以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)為主，讓我們拭目以待吧。