最近平時(shí)存在感很低的國(guó)有第五大銀行，交通銀行于八月一日發(fā)布公告稱(chēng)，從二零二二年十一月一日起，貸款人提前償還個(gè)人按揭貸款及個(gè)人線上抵押貸款時(shí)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的百分之一。
消息一出，大家都驚呆了，雖然在我發(fā)文時(shí)本條公告已經(jīng)取消，但是我通過(guò)我的渠道得知，公告雖然取消了，但是補(bǔ)償金還是要給。
我今天想嘗試把宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的這些東西用非常通俗易懂的大白話給大家說(shuō)清楚，我覺(jué)得我可以做到，自己學(xué)會(huì)了，再看所謂的很多“網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家”說(shuō)話的時(shí)候，您內(nèi)心會(huì)有判斷。而且學(xué)會(huì)這個(gè)您再講話格局就高了，我相信對(duì)您未來(lái)追女朋友，侃大山等裝X行為時(shí)有積極的促進(jìn)作用。
至于為什么會(huì)出現(xiàn)提前還款潮大家應(yīng)該知道，無(wú)非就是因?yàn)橥顿Y收益低了，風(fēng)險(xiǎn)高了，這里就不再贅述。還有很多網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家用通貨膨脹的理念得出結(jié)論，貸款不要提前還，當(dāng)然有一定道理，但是如果我們從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，通貨膨脹只是其中一個(gè)因素。
交通銀行這搞的是哪出兒呢？他們?yōu)槭裁磮?jiān)持要收這筆補(bǔ)償金呢？這背后又反映出怎樣的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題呢？今天我就來(lái)一一給出答案。
首先要清楚，銀行也是開(kāi)門(mén)做生意的，做生意就為了賺錢(qián)。那銀行什么時(shí)候會(huì)虧錢(qián)呢？我們可以假設(shè)一下，比如張三上個(gè)月剛剛辦了一筆按揭貸款，利率百分之五，金額一百萬(wàn)，還款期限三十年，月供五千三百六十八塊，每個(gè)月一號(hào)還款。我們假定張三在八月一日第一次還了房貸，那么對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，第一個(gè)月的收益是多少呢？（看下圖）
收益是4167-1667=2500，毛利潤(rùn)是2500元。因?yàn)殂y行還有房租成本，員工成本，各種水電雜項(xiàng)費(fèi)用等等，所以我說(shuō)是毛利。那么大家就能想明白，如果張三他只還了一個(gè)月的房貸，他在九月份就提前還款，把剩余的房貸都還清了，那么這筆業(yè)務(wù)銀行2500的毛利潤(rùn)能兜住嗎？鐵定兜不住吧？
所以一般情況下，銀行的貸款合同里都會(huì)寫(xiě)上，一年內(nèi)不許提前還款，以及一年以后每隔多少時(shí)間可以允許你還款一次等等這樣的條款。但是這回交通銀行的公告的確有點(diǎn)不合江湖規(guī)矩了，交通銀行是要對(duì)所有的提前還款都收百分之一的補(bǔ)償金，除非你原先的合同里有詳細(xì)的關(guān)于提前還款的條款規(guī)定，否則都得按他的新規(guī)來(lái)。（如下圖）
剛才我給大家算了，如果張三只還了一個(gè)月的房貸就提前結(jié)清貸款，銀行的確是虧的。但是相反，如果張三本本分分，老老實(shí)實(shí)還了30年的房貸，那么銀行就是賺大發(fā)了。因?yàn)?0年下來(lái)，張三一共要還款193萬(wàn)，而其中93萬(wàn)是利息。（如下圖）
這個(gè)賬我們大家都會(huì)算。但是大家知不知道銀行為什么把房屋按揭貸款的最長(zhǎng)期限設(shè)定為三十年呢？最近有些國(guó)內(nèi)的“網(wǎng)紅專(zhuān)家”提出要給年輕人降低首付，然后做40年、50年的按揭貸款，以減輕他們的買(mǎi)房壓力。比如下圖這個(gè)董藩教授（侵刪）。
聽(tīng)上去是不是非常有道理?。课覀儊?lái)用數(shù)字給大家說(shuō)明，還是拿張三舉例。我們先這樣假設(shè)年息還是5%，總額還是100萬(wàn)，貸款期間變成40年。（如下圖）
那張三每個(gè)月需要還房貸4821.96元，利息總計(jì)131.4萬(wàn)。
那如果是50年呢？如下圖
50年的計(jì)算結(jié)果是張三每月需還房貸4510元。
接下來(lái)我們極端一點(diǎn)，如果張三的還款年限可以到100年或者1000年，大家認(rèn)為結(jié)果會(huì)是多少呢？
答案是，100的房貸，每月月供4195元。如果是1000年，張三每月的月供仍然要4167元。所以現(xiàn)在大家知道銀行為什么只給你30年的按揭期限了吧？因?yàn)榉课葙J款一旦超過(guò)30年以上，拉長(zhǎng)的還款期限，對(duì)你的月供影響真的很小。按揭貸款的期限拉長(zhǎng)，最后只是把這筆貸款變成一筆拖累子子孫孫的永續(xù)貸，這會(huì)造成貸款人的心理崩潰。所以他們只讓你看到前面三十年的變化，讓你看到時(shí)間越長(zhǎng)，還款額越低，至于三十年以后的事兒，死也不能告訴你。
看到這里，是不是一般的“專(zhuān)家”已經(jīng)騙不到你了？如果你能繼續(xù)往下看，能搞懂背后的原理，那你的格局就已經(jīng)提升很高了。
最后我們?cè)購(gòu)暮暧^的角度來(lái)講一講，假如人們開(kāi)始普遍地提前還房貸，那么可能會(huì)造成央行放水失效，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入通縮。
大家可能經(jīng)常在各類(lèi)媒體上聽(tīng)到這樣的一些詞，但是可能不太清楚具體什么意思，我先具體解釋一下，為了照顧大多數(shù)人，我不會(huì)講的太過(guò)于專(zhuān)業(yè)。
名詞解釋?zhuān)?/p>
通貨緊縮：物價(jià)下跌，對(duì)應(yīng)的是物價(jià)上漲。CPI這個(gè)詞大家經(jīng)常聽(tīng)到，就是反應(yīng)這個(gè)問(wèn)題的指數(shù)。為什么會(huì)物價(jià)下跌呢？是因?yàn)槔习傩帐稚蠜](méi)有錢(qián)了，或者沒(méi)有消費(fèi)欲望了，又或者銀行的利息很高，我舍不得取出來(lái)花。我覺(jué)得這個(gè)很容易理解吧，理解了我們?cè)偻罂础?/p>
放水：因?yàn)檠胄杏〉氖腔A(chǔ)貨幣，這些錢(qián)需要由央行放貸到銀行，然后再由銀行投放給企業(yè)和居民。這樣整個(gè)央行的放水過(guò)程才算是完成。而銀行放出去的貸款，無(wú)論是去消費(fèi)了，還是去投資了錢(qián)，在流動(dòng)的過(guò)程中又會(huì)一次次的再回到銀行。然后銀行再進(jìn)行放貸，如此就出現(xiàn)了貨幣乘數(shù)效應(yīng)，也就是銀行的信貸行為。把央行印出來(lái)的基礎(chǔ)貨幣進(jìn)行了放大。我們通常觀察的M2數(shù)據(jù)就是這么來(lái)的。
繼續(xù)名詞解釋?zhuān)?/p>
“m0、m1、m2指的是貨幣供應(yīng)量，M0是流通中現(xiàn)金，也就是流通于銀行體系外的現(xiàn)金總量，M1是狹義貨幣量，M1=M0+企業(yè)活期存款，M2是廣義貨幣量的意思，M2=M1+準(zhǔn)貨幣（居民儲(chǔ)蓄存款、定期存款、其他存款）?！?/p>
那么如果人們都不貸款了，甚至還提前還款，怎么辦？
這就意味著，一方面央行印出來(lái)的錢(qián)無(wú)法通過(guò)商業(yè)銀行的信貸行為流入市場(chǎng)（銀行有充足的資金，不需要跟央媽貸款）。另一方面，人們提前還貸又使得市場(chǎng)中的錢(qián)變少了（存款沒(méi)了，少花錢(qián)），那么就會(huì)出現(xiàn)通貨緊縮的現(xiàn)象。
理解通縮最好的案例就是日本。日本常年實(shí)行極低的貸款利率，但是仍然沒(méi)有人借錢(qián)，人們沒(méi)有消費(fèi)的欲望，也沒(méi)有投資的欲望。這使得日本有很多年CPI甚至都是負(fù)數(shù)。東西越賣(mài)越便宜，人們就會(huì)攥緊手里的錢(qián)抑制消費(fèi)（東西越來(lái)越不值錢(qián)了，就不敢花錢(qián)了）。那么企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)下降，進(jìn)而降低員工收入或者直接裁員。所以通縮的時(shí)候，人們的收入會(huì)逐年遞減，甚至直接失業(yè)。然后人們就又更加不愿意消費(fèi)了，所以這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)，而一個(gè)經(jīng)濟(jì)體想要走出這種長(zhǎng)期的通縮有兩個(gè)要求。
第一，必須要提高人民的福利，讓人們沒(méi)有后顧之憂，從而產(chǎn)生投資和消費(fèi)的欲望。
第二，政府要彌補(bǔ)需求端的不足。（后續(xù)如果大家感興趣我就講一講安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)）
但是我們反觀我們這邊，一方面社會(huì)福利體系并沒(méi)有搭建起來(lái)，人們無(wú)論是醫(yī)療還是養(yǎng)老都沒(méi)有保障。另一方面，人們已經(jīng)開(kāi)始向日本看齊，全民躺平，不消費(fèi)不投資，對(duì)整個(gè)社會(huì)感到悲觀，反映在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)上就是減少負(fù)債，這使得銀行的信貸規(guī)模新增乏力。所以現(xiàn)在銀行才要極力阻止人們提前還貸，開(kāi)始設(shè)置各種還款障礙。我相信這一點(diǎn)，銀行是受到央行的提點(diǎn)，要他們守住信貸規(guī)模，不要塌方的過(guò)快。
有些人不懂為什么我一個(gè)賣(mài)保險(xiǎn)的要講這些，其實(shí)我們的潛臺(tái)詞是，你看我們這么高的格局，這么專(zhuān)業(yè)的能力，那幫您選個(gè)小小的保險(xiǎn)還不容易嗎？有的人可能知道我寫(xiě)這些東西要表達(dá)什么，知道了最好，不知道我今天就索性告訴您！