近年來(lái)，在“房住不炒”格局的持續(xù)構(gòu)筑下，銀行業(yè)涉房貸款的增速開(kāi)始呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。從最新公布的銀行半年報(bào)來(lái)看，銀行業(yè)涉房貸款增速繼續(xù)保持穩(wěn)中有降。

事實(shí)上，從7月末中央政治局會(huì)議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，到8月末房貸利率“換錨”LPR；從整治房地產(chǎn)信托融資亂象，到開(kāi)展銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域近期正在緊鑼密鼓地進(jìn)行著“全面體檢”。專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銀行半年報(bào)所表現(xiàn)出的涉房貸款的總體趨勢(shì)，會(huì)在監(jiān)管與政策收緊的背景下延續(xù)，回落態(tài)勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。

涉房貸款未來(lái)或穩(wěn)中有降

從涉房貸款中的大頭——個(gè)人房貸來(lái)看，增速有所減緩。建行繼續(xù)領(lǐng)跑該領(lǐng)域，6月末，該行個(gè)人住房貸款余額達(dá)5.06萬(wàn)億元，較上年末增長(zhǎng)6.35％，增速同比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)。四大行的個(gè)人房貸余額達(dá)到17.64萬(wàn)億元，仍是市場(chǎng)主力軍，雖然規(guī)模持續(xù)增加，但與前幾年相比，增速繼續(xù)放緩。

一些貸款規(guī)模較小的股份行和城商行，如招商銀行（36.340, 0.45, 1.25％）、中信銀行（5.810, 0.04, 0.69％）、浦發(fā)銀行（11.780, 0.09, 0.77％）等較上年末增長(zhǎng)超10％以上，鄭州銀行（5.020, 0.05, 1.01％）較上年末增速超過(guò)30％。不過(guò)，與過(guò)去相比，大多數(shù)銀行的房貸增速也有所放緩。

“2019年下半年到2020年上半年，有關(guān)表外對(duì)房地產(chǎn)融資的增長(zhǎng)會(huì)受到一定程度的影響，增速有所放緩?！苯煌ㄣy行（5.580, 0.01, 0.18％）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在近日舉行的2019年金磚論壇上表示，房地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)了微妙變化，7月底央行召開(kāi)針對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)題會(huì)議，提出未來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)金融政策的主導(dǎo)方向，實(shí)際上是邊際有所收緊。

連平認(rèn)為，涉房貸款不會(huì)出現(xiàn)明顯的增速下滑。“首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放會(huì)保持平穩(wěn)。銀行目前很難找到好的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)貸款占比僅為7％左右。其次，住房貸款占比為19％左右，較前些年大幅上升，但從國(guó)際銀行業(yè)的住房貸款占整個(gè)貸款余額的比重來(lái)看，中國(guó)銀行（3.650, 0.02, 0.55％）業(yè)的比例亦屬于偏低的?！边B平說(shuō)。

“因季節(jié)和額度原因，剩下的幾個(gè)月，個(gè)貸投放可能會(huì)放緩，但從整個(gè)行業(yè)變化的增速來(lái)看，不會(huì)有太大變化?！边B平表示，雖然存在邊際收緊的可能，但從表內(nèi)來(lái)看，信貸政策會(huì)保持平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)金融對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展和運(yùn)行的支持應(yīng)該會(huì)較為穩(wěn)健。

房企融資難進(jìn)一步顯現(xiàn)

近期，隨著政策的不斷收緊，房企的日子越來(lái)越不好過(guò)了。有市場(chǎng)人士透露，多家銀行在近期收到窗口指導(dǎo)，收緊面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款額度，要求開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模壓縮至2019年3月底水平。

“監(jiān)管部門(mén)動(dòng)作密集，從銀行、信托、債券等多個(gè)方面收緊房地產(chǎn)融資。未來(lái)，房地產(chǎn)融資的監(jiān)管環(huán)境日趨嚴(yán)格，下半年銀行涉房貸款融資必然收緊，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速將會(huì)有所回落。” 李萬(wàn)賦進(jìn)一步分析表示。

在8月初發(fā)布的《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知》中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況就被確認(rèn)為重點(diǎn)檢查領(lǐng)域。

對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款，銀行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越審慎。招行副行長(zhǎng)王良表示，對(duì)房地產(chǎn)貸款采取更加穩(wěn)健、審慎的投放策略。今年對(duì)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款仍堅(jiān)持限額管理，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放會(huì)非常少。

“未來(lái)，建行會(huì)繼續(xù)按照房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)貸款質(zhì)量管理，推動(dòng)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步加強(qiáng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，對(duì)企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)要求，加強(qiáng)資金用途的監(jiān)管，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款合規(guī)發(fā)展?！?建行副行長(zhǎng)紀(jì)志宏說(shuō)。

農(nóng)行副行長(zhǎng)王緯表示， 將嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入，落實(shí)房企資質(zhì)、項(xiàng)目四證、資金用途管控等措施，堅(jiān)持因城施策，加強(qiáng)客戶(hù)、區(qū)域核項(xiàng)目的準(zhǔn)入管理。并將委托開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)債券投資、理財(cái)融資、債券承銷(xiāo)等領(lǐng)域的類(lèi)信貸業(yè)務(wù)，加強(qiáng)項(xiàng)目合法性、資金用途的核查，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“換錨”后房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)過(guò)渡

“建行將嚴(yán)格按照央行的部署，落實(shí)在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域用LPR做基準(zhǔn)定價(jià)的工作?！睂?duì)于房貸利率跟隨LPR新機(jī)制浮動(dòng)的準(zhǔn)備工作，紀(jì)志宏表示。

對(duì)于下月即將實(shí)行的這項(xiàng)新機(jī)制，銀行業(yè)已經(jīng)在緊鑼密鼓地準(zhǔn)備，以便房貸業(yè)務(wù)能在“換錨”前后平穩(wěn)運(yùn)行?！癓PR改革將改變銀行對(duì)個(gè)人房貸定價(jià)的方式，另外，也會(huì)促使銀行加快實(shí)施對(duì)零售客戶(hù)住房貸款的差異化定價(jià)策略?！?李萬(wàn)賦認(rèn)為。

值得注意的是，在“房住不炒”定位的要求下，改革并不是為樓市升溫。“首先，房貸利率方面，銀行大概率會(huì)保持現(xiàn)在的實(shí)際房貸利率水平或有所上漲；其次，也會(huì)嚴(yán)格把控個(gè)人消費(fèi)貸的資金流向，防止其流入樓市?！?李萬(wàn)賦說(shuō)。

央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在日前的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，為落實(shí)“房住不炒”的定位，金融工作要做到房貸增量不擴(kuò)張、房貸利率不下降。