就在昨天,央行最新LPR報(bào)價(jià)出爐,五年期LPR4.3%,一年期LPR3.65%,仍舊保持不變。

本月LPR沒有下調(diào)、維持不變,也在意料之中。

我們知道,LPR利率與MLF掛鉤,在9月MLF利率未做調(diào)整的背景下,9月LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)沒有發(fā)生變化。

不過,近期高層表態(tài)讓LPR下調(diào)有了更加有力的支持,不排除未來LPR利率仍有下調(diào)空間。

9月上旬,央行副行長(zhǎng)表示,下一步,要進(jìn)一步發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率指導(dǎo)性作用和存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制的作用,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將存款利率下降效果傳導(dǎo)到貸款端,降低企業(yè)融資和個(gè)人信貸的成本。

根據(jù)分析師的最新調(diào)研,蘇州目前19家銀行基本都可以做到首套4.1%,二套4.9%,當(dāng)下的房貸利率是近14年來蘇州房貸利率的低點(diǎn)。

備注:具體執(zhí)行利率要依據(jù)客戶自身情況而定,因?yàn)楦鶕?jù)合作樓盤、中介、個(gè)人征信等情況不同,各家銀行房貸利率和房貸周期情況也會(huì)有所不同。

當(dāng)下,蘇州大部分銀行房貸資金十分充裕,與去年排隊(duì)等貸的現(xiàn)象截然相反,現(xiàn)在各家銀行基本上是“錢等人”,正常情況下1周左右,資料齊全最快僅需2-3個(gè)工作日即可放款。

多家銀行表示,二手房房貸利率更為寬松,一手房要看合作樓盤,此外個(gè)人征信也非常重要。

從今年蘇州房貸利率下調(diào)節(jié)點(diǎn)來看,蘇州房貸利率已經(jīng)經(jīng)過一波四連降!

4月初,蘇州首套房利率普遍調(diào)至4.6%,二套未還清5.2%。

5月中旬,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文!房貸利率可以下調(diào)至4.6%以下!蘇州按首套房貸利率按LPR減20個(gè)基點(diǎn)的政策下限執(zhí)行。蘇州首套房貸利率最低執(zhí)行4.4%的優(yōu)惠政策。

5月20日,5年期以上LPR為4.45%,較前期的4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。蘇州首套房貸利率最低執(zhí)行4.25%的優(yōu)惠政策。

8月22日,5年期以上LPR為4.3%,再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。蘇州首套房貸降至4.1%的低位水平。

相較8月,蘇州多家主流銀行房貸利率執(zhí)行首套首貸4.25%,二套5.05%的政策,9月蘇州主流銀行的首套首貸和二套皆下調(diào)20BP。

要知道,2009年蘇州首套的房貸利率打七折后是4.156%,已是低位水平;

當(dāng)下4.1%的利率則降至歷史低點(diǎn),相較2019年房貸利率6.1%高點(diǎn),三十年期等額本息的貸款相差約88萬(wàn)元,幾乎是當(dāng)下蘇州樓市的首套房房的首付款。

8月份,房貸利率參考的5年期以上LPR超預(yù)期下降15個(gè)BP,降息效果釋放需要一定時(shí)間,因此短期內(nèi)連續(xù)下調(diào)LPR的迫切性不大。

受5年期以上LPR下調(diào)的影響,9月全國(guó)信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松,整體房貸利率再創(chuàng)新低。

截至9月19日,中國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市中,已有86個(gè)城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。以廈門首套房貸利率下調(diào)幅度最大,達(dá)到45個(gè)BP,達(dá)3.85%,東莞和長(zhǎng)沙首套房貸利率均下調(diào)35個(gè)BP,達(dá)3.75%。

不僅房貸利率在下降,近期很多熱點(diǎn)城市也在調(diào)整首付、限購(gòu)等政策。

9月19日,鄭州限購(gòu)區(qū)內(nèi)二套房貸款首付比例降至40%,目前,鄭州限購(gòu)區(qū)內(nèi)首套房首付比例最低30%,按揭利率低至4.10%;二套房首付比例最低40%,利率低至4.90%。

除了鄭州以外,還有海南、青島、寧波等地也調(diào)整限購(gòu)政策,調(diào)低二套房首付比。

在高房?jī)r(jià)、需求疲軟、預(yù)期不振的情況下,降低首付目的就是降低購(gòu)房門檻,提高首付能力,并提振市場(chǎng)信心,部分城市調(diào)整限購(gòu)政策。

8月份的紓困力度非常大,包括再次下調(diào)LPR 15個(gè)基點(diǎn),房貸利率降至歷史低點(diǎn),但購(gòu)房需求并未明顯復(fù)蘇,后期市場(chǎng)的修復(fù)仍舊需要寬松信貸環(huán)境的支持。

利率低、放款快有助降低購(gòu)房成本、加快購(gòu)房流程,在一定程度上促進(jìn)了前期市場(chǎng)的階段性修復(fù)。當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)受阻,后期市場(chǎng)的修復(fù)仍需要寬松的信貸環(huán)境作為基礎(chǔ)。

當(dāng)下的蘇州樓市,限購(gòu)、限貸、限售放松,房貸利率降至低點(diǎn),二套房首付比例低至三成,目前的購(gòu)房環(huán)境可以說是近十年來較寬松的時(shí)刻。

雖然政策端十分寬松,但是當(dāng)下的蘇州樓市整體仍顯低迷。雖然有二套房首付比例降低的政策端利好,但實(shí)際上并沒有對(duì)市場(chǎng)成交量有很明顯的帶動(dòng)。

截止至9月20日,蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為14.35萬(wàn)㎡,相較去年同期30.32萬(wàn)㎡的供應(yīng)量,同比減少53.7%。

從成交量來看,成交面積為42.11萬(wàn)㎡,環(huán)比8月增加了28%。同比去年同期減少3.93萬(wàn)㎡,同比減少8.54%。

我們預(yù)計(jì)9月完整月的成交量和會(huì)比8月略有增加,在60萬(wàn)㎡左右。

再看新房均價(jià),截止至9月20日,9月蘇州市區(qū)新房成交均價(jià)為25844元/㎡,環(huán)比上漲4.8%,主要是因?yàn)樘K高新瀾庭敘、頤和玲瓏花園、天地源平江觀棠等高端改善盤的集中網(wǎng)簽帶動(dòng)了均價(jià)的結(jié)構(gòu)化上漲。

二手房市場(chǎng)方面,截止至9月20日,9月蘇州市區(qū)二手房成交面積為31.40萬(wàn)㎡,成交套數(shù)2865套。這樣的成交套數(shù)同比增加5.6%,相較8月同期環(huán)比減少了909套,環(huán)比減少了24%。

9月已經(jīng)過了20天,蘇州二手房成交量仍舊沒有過3000套,預(yù)計(jì)9月完整月的成交套數(shù)在4000套左右。

截止至發(fā)稿前,蘇州市區(qū)二手房掛牌量為87346套,仍舊處在高位。

9月、10月房企普遍會(huì)加大推盤力度,供應(yīng)端改善有利于提升市場(chǎng)活躍度。

屆時(shí),會(huì)有更多的樓盤采取更大力度的價(jià)格優(yōu)惠措施,對(duì)于購(gòu)房者來說,意味著選擇的機(jī)會(huì)更多,剛需購(gòu)房者可以抓住機(jī)會(huì)上車,畢竟目前的政策端和金融環(huán)境的寬松程度都是空前的。