1

這是近期最勁爆的消息。

昨天，央行公布了最新的LPR（貸款市場報價利率）標(biāo)準：

1年期LPR為4.15%，和上月的4.20%相比，降息0.5%；

5年期以上LPR為4.80%，和之前的4.85%相比，降息0.5%；

事實上，從8月份房貸利率改革，執(zhí)行LPR機制之后，這是第4次LPR報價，之前8月、9月、10月的三次報價中，雖然1年期LPR有所下滑，但關(guān)系到房貸利率的5年期LPR一直在4.85%巋然不動。

這次從4.85%下調(diào)到4.8%，是2016年以來，房貸基準利率的第一次下跌。

這意味著，從今天起，所有新簽約的房貸利率，都要以4.8%為基準執(zhí)行，當(dāng)然，具體到每個城市，還要根據(jù)各個城市的不同加點數(shù)執(zhí)行。

但有兩點是不影響的：

1、本次降息，對于已放款、已在執(zhí)行的房貸利率沒有影響，仍按原合同執(zhí)行；

2、對于新購房，已簽合同、已經(jīng)審批的新房房貸利率，也按審批標(biāo)準執(zhí)行。

雖然這次降息幅度非常小，但現(xiàn)階段能干脆利落地給房貸基準利率降息，實則透露出兩個非常重要的信號。

第一，高層并不希望看到樓市過冷，或者冷的時間過久。

第二，未來長期來看，房貸利率下調(diào)是大趨勢。

其實刨除公然下調(diào)基準利率，高層要想更加委婉地、隱晦地放寬利率，方法有很多，比如間接指導(dǎo)城市基點，招呼一聲，大家都調(diào)低點把基點降一降，就完事兒了。

但這次公開地、簡單粗暴的把基準利率下調(diào)，就是在釋放這兩點信號。簡單說就是，到年底了，適當(dāng)放寬，既減輕了購房者壓力，又刺激了買房需求，活躍了市場，也給樓市帶來了信心。

2

當(dāng)然，新版房貸利率改革之后，具體到各個城市，要按照“5年期以上LPR+城市基點”的模式來執(zhí)行。

截止昨天中午，各個城市的利率基點和之前相比，并沒有發(fā)生調(diào)整，但也有后續(xù)調(diào)整的可能。

如圖是按照各個城市目前的基點，統(tǒng)計的64個主要城市中，首套房基點前10位和后10位的城市房貸利率情況。

▼首套房情況

1、目前首套房，南寧、洛陽兩個城市的基點最高，分別為141、140，對應(yīng)的首套房貸利率為6.21%、6.2%，其次是肇慶、桂林、鄭州，首套房貸利率都在6%以上，在全國處于領(lǐng)先地位。

2、三四線城市的房貸基點，普遍高于一二線城市。三四線平均基點84bp，二線平均77bp，這與上一輪部分三四線樓市過熱直接相關(guān)，基點高、利率高，就是在壓制這輪過熱潮、虛熱潮。

3、這里面，上海依然是個特例，是全國唯一一個基點為負的城市。雖然在改革政策公布之初，就規(guī)定了首套房貸利率不得低于相應(yīng)LPR，但對于上海的破例，已經(jīng)默許。

▼二套房情況

1、對比首套房和二套房，同一城市的基點排序是不一樣的，但無論是首套房還是二套房，洛陽、南寧、鄭州、肇慶都在前十，房貸利率都居高不下。

2、相應(yīng)，上海、深圳、天津三個城市的首套房、二套房房貸利率是全國最低的三個，在二套房中，上海的負基點特例情況消失。

從以上表格可以看出，很明顯，有了房貸利率改革，LPR+基點之后，中央對于各個城市的調(diào)控自由度更高了，因城施策也更加靈活，效果已經(jīng)初步展現(xiàn)出來。

3

好，接下來這部分才是重中之重。

記住一句話：

接下來的一個月，但凡你能買到價差足夠大的特價房、降價房，那基本上是未來一年里，你能買到的最劃算的房了！

為什么這么說？很多人問，等到明年初不行嗎？

我的答案是：如果年底前能搞定，最好不要等到明年上半年。

或許，到那時候房貸利率還會有繼續(xù)小幅下探的可能，但相比于利率的微小波動，市場集聚效應(yīng)下的房價波動，對于影響要大的多。

如圖，我們回顧過去一年半的樓市行情和房貸利率變化。

去年年初，房貸利率出現(xiàn)松動，春節(jié)過后樓市迎來一波熱潮，鄭州等諸多熱門二線城市出現(xiàn)補漲；下半年房貸利率穩(wěn)步上升，樓市轉(zhuǎn)冷，不少城市橫盤了大半年。

今年上半年，房貸利率下滑，3/4月份又來了一波回暖，年中之后利率回升，樓市再次進入寒冬期。

而如今這次，基準利率下調(diào)勢必會引起新一輪房貸利率下調(diào)，發(fā)酵到明年春天，大概率又會迎來一波短暫的小陽春。

4

還有兩個非常重要的原因就是，目前房企融資空前艱難、巨大壓力迫使房企的降價促銷力度也會大到驚人。

諸如今年最艱難的融資端，剛剛過去的10月份，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80％，多個融資渠道的融資額均跌至冰點，其中通過境內(nèi)銀行貸款融資額只有40.45億元，環(huán)比驟降了74.79％。

國內(nèi)融資被堵，海外債也不樂觀，今年下半年一大批房企發(fā)布的海外債利率紛紛突破10%，泰禾最高一次融資利率高達15%，而一些小房企至今沒有融到一分錢。

再加上即將撲頭蓋臉而來的2019年年終業(yè)績大收官，開發(fā)商個個如泰山壓頂，壓力不言而喻。

在這種舉步維艱、又性命攸關(guān)的時刻，降價促銷已經(jīng)一輪接一輪地出現(xiàn)，會在接下來的一個月里迫切地迎來促銷大高潮。

諸如鄭州，與豪宅窩一路之隔的楊金某盤，原價1萬9-2萬1，昨天促銷特價部分房源低至1萬4，價差足足5000+；

諸如開封，西區(qū)均價9000+，最近出現(xiàn)特價6500，價差足足2500+；

……

5

所以，如果你有買房、投資計劃，接下來的一個月里，請把其他事情放下，把注意力放在樓市！放在樓市！放在樓市！

因為這一個月里，是你選擇最多的一個月！

這一個月里，是你能買到價差足夠大的特價、降價、甚至骨折價概率最高的一個月！