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企業(yè)新建廠房能否以評(píng)估價(jià)值入帳工業(yè)廠房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)廠房的價(jià)格怎么評(píng)估廠房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有哪些一、企業(yè)新建廠房能否以評(píng)估價(jià)值入帳您好!根據(jù)《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》規(guī)定:“自行建造固定資產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成”。
二、工業(yè)廠房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)1、首先,查找近三年周邊相近的工業(yè)土地三個(gè)以上可比案例,修正求得土地價(jià)值;其次,查找當(dāng)?shù)卦擃愋偷膹S房建安成本資料,經(jīng)修正并考慮計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)、利潤(rùn)、利息等求得廠房?jī)r(jià)值;后,終工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值=工業(yè)土地價(jià)值+廠房?jī)r(jià)值。
2、不過(guò),工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例,是非標(biāo)準(zhǔn)廠房,所以一般不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。在一些新興工業(yè)地帶,往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房,其租售案例通常較多,可以考慮采用市場(chǎng)比較法。
3、如果可以從企業(yè)的總中剝離出房地產(chǎn)的,則可以考慮采用法估價(jià)。但一般來(lái)說(shuō)難度較大,采用極少。根據(jù)以上所述,工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。
4、廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格,非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑:一是參考預(yù)算價(jià)格,二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格,根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。
三、廠房的價(jià)格怎么評(píng)估廠房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有哪些評(píng)估廠房的價(jià)格,主要要看的有很多方面:座落的位置及鄰近環(huán)境、地塊資料、業(yè)權(quán)狀況,這些都會(huì)對(duì)廠房的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。此外還需要評(píng)估地塊現(xiàn)狀并對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜述,然后評(píng)估物業(yè)的概況等。
廠房的價(jià)格還會(huì)包括土地費(fèi)、建安費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)以及公關(guān)費(fèi)等,一般可以采用市場(chǎng)比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益,還可以考慮采用收益法估價(jià),但一般來(lái)說(shuō)難度較大,采用極少。此外,工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。
如何對(duì)廠房進(jìn)行評(píng)估,其評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)一般可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮:
工業(yè)區(qū)有大有小,在選擇廠房的時(shí)候,處于核心工業(yè)區(qū)的廠房肯定要優(yōu)于其他位置的廠房。一般而言,在傳統(tǒng)市級(jí)工業(yè)區(qū)推出的新廠房非常少,投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí),應(yīng)多關(guān)注其周邊的工業(yè)區(qū)。
在已經(jīng)成熟的地區(qū)投資廠房,其成長(zhǎng)空間非常小,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本很高,所以租賃價(jià)格也非常高。而如果選擇正在發(fā)展中的地區(qū),也許前2-3年投資回報(bào)不理想,但是,隨著該地區(qū)的快速發(fā)展,廠房的成長(zhǎng)性將非常好,價(jià)格也會(huì)提升。
一個(gè)廠房的立地力,主要包括門(mén)前道路的類別、客戶前來(lái)的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為??蛻魪哪囊粋€(gè)方向來(lái)、是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外,還要考慮道路是否有障礙物,比如交通欄隔。
廠房的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰(shuí),不同的租戶對(duì)廠房有不同的要求,比如,食品加工企業(yè)需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣或天然氣,而有些廠房并沒(méi)有這些,等有人租賃后并提出這些問(wèn)題的時(shí)候,投資人才恍然大悟,但已經(jīng)晚了。
總之,投資人在選擇廠房進(jìn)行投資時(shí),一定要從廠房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的各個(gè)方面進(jìn)行考慮,采取合適的價(jià)格估算方法,才能夠選到最適合的廠房。
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