只能抵押、不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。 國稅總局2016第18號公告，“適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額?！薄 ∠铝许椖康倪M項稅額不得從銷項稅額中抵扣: 1、用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務; 2、非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業(yè)服務; 3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務或者交通運輸業(yè)服務; 4、接受的旅客運輸服務; 5、自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，但作為提供交通運輸業(yè)服務的運輸工具和租賃服務標的物的除外。