特別簡(jiǎn)單，拿一套北京的房產(chǎn)，去銀行做抵押貸款，看看能貸出來(lái)多少錢，大概基本就是房子的底價(jià)，雖然不是確切的對(duì)應(yīng)價(jià)格，但是基本上可以反證官方機(jī)構(gòu)對(duì)于真實(shí)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的一個(gè)參考數(shù)額。
比如你房子一般中介掛牌價(jià)1000萬(wàn)，那么去銀行，估計(jì)能貸款500萬(wàn)左右，不同銀行會(huì)有差異，利率也會(huì)有不同，大概10%左右吧，各銀行差異也比較大。
而社會(huì)貸款，掛牌1000萬(wàn)的房子，大概能貸款300萬(wàn)，利息18%-24%
那么，我覺(jué)得北京房產(chǎn)現(xiàn)在的真實(shí)價(jià)值大概相當(dāng)于半價(jià)，這至少是銀行機(jī)構(gòu)認(rèn)可的可接受價(jià)格。
而社會(huì)資本則更悲觀，三折！
如果房子不愁賣，那么100%貸款額度加利息我想都是有人愿意的不是嘛。。。放出的貸款不論是收利息還是直接收抵押物都不虧的情況。
所以很顯然現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下跌了。
我只是從這個(gè)角度描述一下，因?yàn)槲矣浀弥?000萬(wàn)的房子，肯定不止貸款500萬(wàn)甚至300萬(wàn)這么少。
我來(lái)更新一下吧
很多評(píng)論的角度我是認(rèn)可的，社會(huì)普通貸款規(guī)則又不是什么保密行業(yè)，是什么規(guī)矩大家都懂，也并不需要普及什么貸款規(guī)則，評(píng)估，拍賣之類的規(guī)范。一些言語(yǔ)攻擊更是沒(méi)有必要，很多人可能只是沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)切入角度所代表的意義。
請(qǐng)看以下幾個(gè)范例：
1，同樣是這個(gè)房子，我朋友的資產(chǎn)負(fù)債表這些年是越來(lái)越好的狀態(tài)，但是前幾年的時(shí)候是能貸出來(lái)1000萬(wàn)的，而當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)其實(shí)和現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)并沒(méi)有多少差距。也就是近似100%貸出，但今年只能貸出500萬(wàn)，最高的一家給出600萬(wàn)。
2，另外跟過(guò)一宗大宗房產(chǎn)交易，賣家開(kāi)價(jià)4億（實(shí)際上還加了大約8000萬(wàn)的溢價(jià)），最后成功貸款6億，也就是以150%貸出了款，這是發(fā)生在2013/14年的事兒
我想說(shuō)，普遍規(guī)律誰(shuí)都懂，從各個(gè)角度分析房?jī)r(jià)的都有，我這個(gè)切入角度很偏，即使很多做貸款的人可能也都沒(méi)有往這方面去考慮，其實(shí)銀行的數(shù)額和風(fēng)險(xiǎn)偏好也是隨著市場(chǎng)變化而變化的。舉一個(gè)特別簡(jiǎn)單的例子
我借出錢的時(shí)候，和很多人不同的是，我都會(huì)要求借款人提交抵押物，我從來(lái)不做信用借款。我的要求是，抵押物和借出錢款的價(jià)值要至少等同，比如100萬(wàn)的有價(jià)證券，那么從我這里就能借出100萬(wàn)的資金，附帶利息，還款時(shí)限，超期罰款，緩沖期和抵押物過(guò)戶等條款。
所以我概念中，以及實(shí)踐中，不論是個(gè)人，還是銀行層面，都絕對(duì)是可以做到100%貸款的，高于或者低于100%，取決于風(fēng)險(xiǎn)偏好和市場(chǎng)預(yù)期，那么從這個(gè)方面去考慮房產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)值評(píng)估，是有很大的意義的。
可能很多人不論是因?yàn)檎n本上沒(méi)學(xué)過(guò)，還是實(shí)踐中沒(méi)經(jīng)歷過(guò)，就一定要判定出個(gè)對(duì)錯(cuò)來(lái)，這一點(diǎn)我在知乎這么多年，一直也想說(shuō)的是，這世界上哪有那么多對(duì)錯(cuò)，書(shū)本上的理論也只是理論，再多的人相信和承認(rèn)以及實(shí)踐，也只是理論，世界上恒定不變的是真理，公認(rèn)的是公理，人為定義的是定理，其余一切的都只是道理，除了真理是確定無(wú)疑的正確的東西之外，其余的都不能用對(duì)錯(cuò)來(lái)衡量，大多只是條件，情形，狀態(tài)的不同而產(chǎn)生不同的結(jié)論，或者研究方法，研究方向，思想方法的不同而不同。
追求絕對(duì)的意義上的對(duì)錯(cuò)，我反正是覺(jué)得沒(méi)有意義。