近日，珠海市不動產登記中心與珠海市中級人民法院聯合印發(fā)《關于建立不動產抵押權與租賃權沖突處理聯動機制的通知》，要求凡在珠海市行政區(qū)域內申請不動產抵押權首次登記的，申請人應就不動產之上的租賃情況向不動產登記機構一并申報備案。
該聯動機制對于從源頭化解抵押不動產涉及租賃關系執(zhí)行難、保障司法程序勝訴當事人權益兌現具有重要意義，是一重要創(chuàng)新實踐。
在抵押不動產的司法拍賣中，不動產是否存在帶租拍賣、帶租拍賣時剩余租期的長短以及虛假租賃合同等，對拍賣能否成交、以何種價格成交都有重大影響，也直接決定了申請執(zhí)行人的債權受償效果。根據該聯動機制要求，凡在珠海市行政區(qū)域內申請不動產抵押權首次登記的，申請人應就“申請抵押權首次登記的不動產是否已出租”接受登記機構的詢問，并應主動向登記機構申報不動產承租人、租賃時間、租金等租賃信息，不動產登記機構在辦理不動產抵押權首次登記時一并將申請人申報的不動產租賃情況，在不動產簿附記欄內予以記載。
珠海人民法院在審判執(zhí)行中，對于抵押權和租賃權設立的先后問題，將以不動產抵押權登記簿中記載的租賃情況為依據，登記簿中已記載租賃關系的，認定租賃權先于抵押權設立。相反，如果登記簿中未記載租賃關系，當事人又主張租賃權先于抵押權設立的，珠海人民法院將嚴格審查當事人提供的證據材料，并要求當事人作出合理說明，除當事人能夠提供充分證據和合理說明外，法院將認定抵押權先于租賃權設立，并在執(zhí)行程序中依法去除租賃關系后進行拍賣。
群眾劉先生表示：“辦理不動產抵押權首次登記時一并申報該抵押物租賃的情況，將有利于抵押權人詳實了解抵押物的租賃狀態(tài)，更有效避免了我們在處理抵押物時產生的矛盾糾紛。我為這一機制的建立豎起大拇指！”
下一步，珠海市不動產登記中心將秉承服務從“心”出發(fā)、登記創(chuàng)“新”發(fā)展的理念，持續(xù)優(yōu)化不動產登記服務，堅決貫徹不動產抵押權與租賃權沖突處理聯動機制，繼續(xù)把好“登記關”，與人民法院把好“審查關”相輔相成，真正發(fā)揮聯動機制的作用，對抵押不動產執(zhí)行過程中存在的虛假租賃現象進行威懾及制約，切實解決抵押不動產涉及租賃關系執(zhí)行難問題。（何葉舟）