哪些房屋不能辦理房屋抵押貸款?
小產(chǎn)權(quán)房、部分公房、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、房齡太久、面積過(guò)小的二手房、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房子、違章建筑、文物保護(hù)建筑、拆遷范圍內(nèi)的房子、公益用途房屋、未結(jié)清貸款的房子。
未結(jié)清貸款的房子再次貸款，被稱為二次抵押貸款，一般銀行是不接受的，部分非銀行貸款機(jī)構(gòu)可以接受，只要房屋有剩余價(jià)值，可以做抵押，抵押流程、手續(xù)與一抵基本相同。
房屋抵押貸款能貸多少?
一個(gè)房屋的抵押能夠貸款到的金額的多少其實(shí)主要看的還是你房子的年齡和你的年兩，因?yàn)橘J款所要求的期限就是貸款人加上房屋的年齡不超過(guò)70歲，當(dāng)然了這還包括你房產(chǎn)的流通性，這樣才能影響評(píng)估的最終價(jià)值，銀行方面也會(huì)根據(jù)這些綜合起來(lái)的因素來(lái)決定你的貸款金額是多少。
下面我們一起來(lái)了解一下這些因素具體是什么。
1、房齡
銀行在進(jìn)行房屋估值其實(shí)就是為了確定你貸款的額度，房屋的年齡就是作為重要的參考因素之一。
因?yàn)槟阕鰹榈盅旱姆课葑罱K銀行是要作為你的貸款評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，因?yàn)槿绻o你貸款金額打，但是過(guò)后你不還銀行了，而你的抵押房屋有遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到那個(gè)價(jià)格，就是到時(shí)候銀行進(jìn)行拍賣(mài)也不能彌補(bǔ)銀行的損失，所以說(shuō)銀行對(duì)于這方面是有著嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)的。
2、房產(chǎn)所在的城市的地理位置
由于現(xiàn)在房產(chǎn)的地段對(duì)價(jià)格也有一定的影響，所以好的地段的房子價(jià)格會(huì)高一些，而偏僻地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格就較少一點(diǎn)，所以這也是一項(xiàng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。
3、貸款人個(gè)人信用和還款能力
對(duì)于信用方面也是銀行嚴(yán)格考察的，對(duì)于信用查的，之前有過(guò)失信銀行的行為的人不會(huì)批準(zhǔn)貸款的，還有就是借貸人的還貸款的能力評(píng)估，不能說(shuō)你貸款就不換了，所以說(shuō)銀行也要保證你能有充分還貸款的能力。
一般來(lái)說(shuō)，抵押的房產(chǎn)不同，房屋抵押貸款額度是不一樣的。通常商品住宅的抵押率最高可達(dá)70%;寫(xiě)字樓和商鋪的抵押率最高可達(dá)60%;工業(yè)廠房的抵押率最高可達(dá)50%。
專(zhuān)家指出，影響房屋抵押貸款額度的因素有很多。房產(chǎn)的評(píng)估值是影響房屋抵押貸款能貸多少錢(qián)的一個(gè)重要因素。其中影響房產(chǎn)的評(píng)估值因素主要包括：房屋類(lèi)型、房屋面積、朝向、位置、建成年代、樓層等。
房屋抵押貸款限額跟借款人所擁有的資產(chǎn)也有關(guān)系。
如果只有一套房產(chǎn)，則最多只能貸到房產(chǎn)評(píng)估值的5成;如果有多處房產(chǎn)，則最可以貸到房產(chǎn)評(píng)估值的7~8 成。個(gè)人收入的多少，也會(huì)被銀行考慮到貸款因素范圍之內(nèi)。如果個(gè)人收入較低，銀行會(huì)考慮到借款人是否有足夠的還款能力，則銀行就會(huì)降低貸款額度。