商業(yè)貸款又稱個人住房貸款，是經(jīng)中國人民銀行批準的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購買普通住房自用提供的貸款。那么，商業(yè)貸款辦理住房貸款的常見問題有哪些？貸款買房商業(yè)貸款常見問題一：買房用公積金貸款和商業(yè)貸款有什么區(qū)別呢？

答：公積金貸款唯一的優(yōu)勢就是利率較低。商業(yè)貸款沒有額度限制，不需要提前還款，沒有地域限制，放款時間比公積金快。所以為了盡快收錢，建議一般開發(fā)商使用商業(yè)貸款。

貸款買房常見問題2:買房想用商業(yè)貸款具體流程是什么？

答案：第一步：簽約繳稅簽約繳稅是貸款購房過程中的第一步。簽《預(yù)售契約》和《買賣合同》；按照開發(fā)商的具體要求支付首付款；與開發(fā)商按房價的0.5%繳納印花稅。

第二步：貸款買房申請過程中最繁瑣也是最重要的一步就是提交申請。與住房公積金貸款不同，商業(yè)貸款要按要求填寫和提交相關(guān)資料。（1）填寫申請資料：

1、 《個人住房貸款借款申請表》

2、 《個人住房貸款借款合同》

3、 《貸款房屋所有權(quán)證收押合同》

4、 《授權(quán)委托書》

5、 《承諾書》

《談話記錄》（2）提交申請資料：

1.申請人及配偶的身份證、戶口簿、暫住證、結(jié)婚證、學(xué)歷證等相關(guān)證明。

2.原始購買協(xié)議；

3.申請人家庭收入證明及相關(guān)資產(chǎn)證明，包括工資表、個人所得稅申報表、單位出具的收入證明、銀行存款證明等。會在了解如何貸款買房的過程中發(fā)現(xiàn)。就像住房公積金貸款購房流程一樣，上述貸款購房手續(xù)完成后再提交申請，銀行還要等審批。

第三步：銀行審核根據(jù)貸款人提供的資料，銀行會對貸款人的信用、貸款金額、貸款期限等進行審核。貸款購買程序的這一步由銀行主導(dǎo)，是貸款申請成功的關(guān)鍵。

第四步：貸款相關(guān)合同經(jīng)銀行批準后，與貸款人簽訂一系列合同文件。大部分人認為簽完合同，貸款買房的過程就結(jié)束了。其實貸款買房的手續(xù)大部分工作已經(jīng)完成，還有一步。第五步：貸款人每月還貸。買房手續(xù)的最后一步是還貸。直到貸款全部還清，貸款買房的整個過程才算真正結(jié)束。

常見問題3:商業(yè)性住房貸款可以轉(zhuǎn)為公積金貸款嗎？

答：可以，但是需要以下條件：

1.申請公積金貸款時，在申請貸款地工作，公積金處于正常繳存狀態(tài)。

2.申請人或共同申請人所在單位按規(guī)定為借款人繳存住房公積金超過個月。

3.申請人有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款的能力。

4.申請人同意提供本中心認可的貸款擔保方式。

5.申請人及共同申請人，包括配偶，除用于轉(zhuǎn)公積金的貸款外，無未償還貸款或其他債務(wù)。6.商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款涉及的《房屋所有權(quán)證》或《房屋預(yù)告登記證明》已辦理完畢，可以辦理抵押登記手續(xù)。商業(yè)貸款的正常還款期在年以上，沒有逾期還款記錄。

另外，組合貸款不能申請商貸轉(zhuǎn)公積金貸款，商貸轉(zhuǎn)公積金貸款只能申請純公積金貸款。

貸款買房常見問題四：我正準備買房。為什么年底銀行就停貸了？

答：受央行年內(nèi)五次降息影響，年末大量銀行存款流失，導(dǎo)致貸款額度高度緊張。截至目前，大部分銀行已宣布11月后隨時暫停放貸，能放貸的銀行也將在近期提高準入門檻。今年有點特別。

常見問題5:如果已經(jīng)在銀行申請了個人貸款，會影響住房商業(yè)貸款嗎？

答：肯定會有影響。銀行風(fēng)控會查。如果兩邊月供之和沒有你月收入高，問題不大。如果比你高的問題來了，要么申請的金額是

常見問題6:房貸資料交給銀行多久后，銀行會打電話來初審？銀行貸款多久能下來？

答：銀行的審核時間是由貸款人的資信、房產(chǎn)年限、評估價格、貸款金額等決定的。一般會在一周內(nèi)打電話，一個月到45天內(nèi)放款。

貸款買房常見問題7:商業(yè)貸款采用等額本息和平均資本金哪個更劃算？

回答：個人需求不同，選擇哪種更合適。總還款方面，平均資本低于等額本息，但前期本金的月還款額較高，逐月遞減。本金和利息是相同的平均每月還款。在不需要提前還款，月收入穩(wěn)定的情況下，建議等額本息。

常見問題八：按揭買房，還了3年貸款，不想做房奴。提前還貸劃算嗎？

答：不劃算，因為你已經(jīng)還了3年了，前幾年銀行利息基本都還了，剩下的就是本金。最好有錢做點投資，房貸要慢慢還。

常見問題9:今年央行多次降息，如何計算新增貸款和還款的利息？

貸款前，利率隨著銀行基準利率的變化而變化

放貸當天利率為準。放完貸款后利率變動，一般會在第二年1月1日起，隨著變動后的利率變化。

貸款買房商業(yè)貸款常見問題十：本人名下有兩套房子，都按揭貸款買的，現(xiàn)在可以買第三套嗎？能貸款買嗎？

答：國家規(guī)定，個人只能有兩次貸款，禁止銀行向個人發(fā)放第三次貸款（包括商業(yè)貸款和公積金貸款）。所以房子可以買，但是只能全款買房了。

貸款買房商業(yè)貸款常見問題十一：房子商業(yè)貸款還未還清？想賣房，能賣嗎？有什么手續(xù)？

答：可以賣的，手續(xù)很簡單。您只需要先去銀行提前預(yù)約還款（可以是買您房子的首付款），然后拿到結(jié)清證明，撤銷抵押就行，然后就可以正常交易了。但是如果是個人或者民間抵押，就會麻煩一點，要抵押人撤銷您的抵押才可以交易。

貸款買房商業(yè)貸款常見問題十二：買房子想用商業(yè)貸款，商貸的利息是怎么算的？

答：一般是兩種情況,你自己根據(jù)實際情況來套下面的公式:

1、等額本金還款法:每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)(本金-已歸還本金累計額)×季利率；

2、等額本息還款法:每月還款額=[貸款本金×月利率×(1月利率)^還款月數(shù)]÷[(1月利率)^還款月數(shù)-1]。