(一)租賃權(quán)對抗的風(fēng)險
1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期還貸,由于租賃仍然有效,銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。
2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前,如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議,并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人,銀行將很難獲得租金收入用于還貸。
3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸,銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時,按照我國目前的法律規(guī)定,承租人具有優(yōu)先購買權(quán),將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。 (二)抵押登記權(quán)的風(fēng)險 1、“一物多押”的風(fēng)險?!稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定:“財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分?!苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個銀行后,一旦破產(chǎn)倒閉,抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
2、土地使用權(quán)的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時,如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記,而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記,抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外,我國法律規(guī)定:集體土地不可以用來抵押。因此,農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款,必須轉(zhuǎn)化為國有土地。 3、登記期限的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時,如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致,一旦貸款到期無法收回,抵押登記也將到期,銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。