很多人借款都是把房產(chǎn)拿來(lái)做抵押的，錢還不出以后，債權(quán)人可以變賣抵押房產(chǎn)來(lái)還債，那如何幫這個(gè)抵押房產(chǎn)去找到最適合他的買家，這是我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中很常見(jiàn)的問(wèn)題。

找到合適的買家

第一，最重要的是在抵押之前我們就要判斷這個(gè)房子是否有價(jià)有市？

比如說(shuō)北上廣的房子市價(jià)在1000萬(wàn)左右，里面沒(méi)有其它債務(wù)，你借給他500萬(wàn)，這種房子就是剛需房，是有價(jià)也有市的，可以很快找到買家接手，還會(huì)有些余款，這是有價(jià)有市的房子。

另外一種是辦公房、商鋪，還有一些偏遠(yuǎn)城市的房子，相對(duì)來(lái)說(shuō)就比較難，一年半載可能都找不到合適買家。比如說(shuō)我碰到過(guò)在內(nèi)蒙的別墅，掛牌200多萬(wàn)，看起來(lái)很好的房子，但我客戶掛牌兩年多了也沒(méi)出手。因?yàn)橐咔楝F(xiàn)在的辦公樓和商鋪從租金到成交量都下跌很厲害，今年和去年的價(jià)格就相差很厲害，所以你要首先去判斷是否有價(jià)有市。

第二，在賣房時(shí)要判斷報(bào)價(jià)是否合理，比如你逼債務(wù)人賣房的時(shí)候，他說(shuō)我要賣1300萬(wàn)，其實(shí)這個(gè)房子就只值1000萬(wàn)，那他可能就不想賣這個(gè)房子。所以你要判斷這個(gè)房子賣的價(jià)格是不是合理，太低債務(wù)人吃虧，太高賣不出去，對(duì)你的預(yù)期也有影響。

一般賣房要么讓他自己去賣，去中介公司掛合理的價(jià)格，要么我們幫債權(quán)人掛牌，有時(shí)他忙，或有時(shí)他不愿意，我們也會(huì)幫他去中介掛牌。最主要的是你去掛牌時(shí)，必須講清楚真實(shí)原因，是因?yàn)閭鶆?wù)抵押的問(wèn)題，現(xiàn)在還過(guò)不了戶。切記你在和中介和買房子的人溝通時(shí)，必須要非常誠(chéng)實(shí)，要說(shuō)清楚，最好讓對(duì)方全款付清，因?yàn)槟阆纫€這個(gè)抵押借款。

對(duì)買家要坦誠(chéng)相告

第三，你要熟悉房產(chǎn)抵押借款流程。比如說(shuō)我們是債權(quán)人，這個(gè)房子市值1000萬(wàn)，抵押500萬(wàn)，我們要和買房的人講清楚，必須先付給我500萬(wàn)，然后我再去交易中心撤銷抵押的他項(xiàng)權(quán)利證，在我撤銷以后，才可以過(guò)戶，否則的話，你們的房子是過(guò)不了戶的。如果你不講清楚，你真的去交割的時(shí)候，買房子的人會(huì)很擔(dān)心，怎么錢付給你了，不能馬上辦理過(guò)戶。因?yàn)槌蜂N抵押以后要過(guò)七天才能過(guò)戶，不是當(dāng)天就可以過(guò)戶的，所以一定要提前講清楚。

我現(xiàn)實(shí)中也碰到過(guò)幾個(gè)案子，有一個(gè)老頭欠的金額不多，他就是和買家說(shuō)清楚了，我欠人家30萬(wàn)，你今天先付30萬(wàn)給我，我去還債，一個(gè)星期以后過(guò)戶，最后交易順利達(dá)成，這就是房東和買房人溝通得比較好的。

還有一個(gè)案例，我們已經(jīng)到交易中心了，房東叫買房人先付100萬(wàn)給債權(quán)人，買房人就不肯了，他說(shuō)你們沒(méi)有和我說(shuō)清楚今天不能交易，我以為付了100萬(wàn)今天就可以交易了。確實(shí)房東也不知道先要撤掉抵押過(guò)七天才能交易，他來(lái)還和我們商量，說(shuō)你們是不是可以抵押先撤掉，讓他們交易以后再付款，那我們肯定拒絕了，抵押撤了萬(wàn)一有風(fēng)險(xiǎn)呢，必須先拿到款再撤抵押。做了幾番溝通，引入中介再擔(dān)保，房東還是先把這個(gè)100萬(wàn)給付掉了。

千萬(wàn)不能提前撤銷抵押

有一個(gè)案例是欠我們小貸公司200萬(wàn)，買房人是個(gè)大學(xué)教授，他就說(shuō)萬(wàn)一我200萬(wàn)付了以后你們不撤銷怎么辦？他不放心，這也可以理解。我就解釋說(shuō)我們是有牌照的正規(guī)小額貸款公司，不信可以去公司看一下，給寫一個(gè)證明說(shuō)收到某某200萬(wàn)房款后立刻撤銷抵押。

他又說(shuō)撤銷抵押以后，因?yàn)檫@個(gè)案子已經(jīng)到法院了，法院有一個(gè)流程，你保證我多少時(shí)間可以辦這個(gè)交易，我們只能實(shí)事求是地說(shuō)法院的時(shí)間是不可控的，但我們可以保證收到你的200萬(wàn)以后，當(dāng)天我們就陪著你一起去法院，把撤銷房地產(chǎn)抵押的申請(qǐng)交到法院里去，但后面法院的時(shí)間我們是不可控的。

后來(lái)他就到我們小貸公司去看，的確是正規(guī)的，他當(dāng)天就付了200萬(wàn)給房東，房東立刻就還給我們，收到了這200萬(wàn)以后，我們就把撤銷房地產(chǎn)抵押的申請(qǐng)，交到了法院的執(zhí)行庭。但那時(shí)正好是過(guò)年，過(guò)了一個(gè)多月，法院又在郊區(qū)，他買的房子是上海長(zhǎng)寧區(qū)的，開車過(guò)去要一個(gè)半小時(shí)，法院也比較忙，一直拖了一個(gè)多月。買房人就著急了，擔(dān)心怎么還不能辦過(guò)戶。后來(lái)我們小貸公司老總通過(guò)私人關(guān)系和法院執(zhí)行庭的領(lǐng)導(dǎo)打了招呼，沒(méi)幾天就撤銷了，他就可以去辦過(guò)戶了。

總結(jié)下來(lái)，在處理抵押房產(chǎn)借款中要注意的三點(diǎn)問(wèn)題：一是一定要和買房人說(shuō)清楚有抵押在里面，這是瞞不過(guò)去的，二是你自己要清楚房子究竟值多少錢，你就能判斷這個(gè)債務(wù)人會(huì)不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的問(wèn)題去刁難你。三是要熟悉相關(guān)流程和手續(xù)，你要知道，一般的情況下是先還款，再去撤抵押，再去交易，千萬(wàn)不要先把抵押撤掉，因?yàn)槿f(wàn)一他們不還款給你，或者解除抵押后又被別人查封，就沒(méi)有保障了。

今天關(guān)于抵押房產(chǎn)如何找到合適的買家，以及中間一些簡(jiǎn)單的流程，就和大家分享到這里，謝謝大家！