抵押不管是在銀行借貸還是民間借貸中都是非常普遍常見的，其中房產(chǎn)抵押又是抵押中最常見的。那么房產(chǎn)抵押期限與抵押權(quán)期限又是怎樣規(guī)定的，兩者之間又有怎樣的區(qū)別？

一、抵押期限與抵押權(quán)期限的法律依據(jù)

根據(jù)《民法典》第四百零三條的規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)自抵押登記之日起生效。因此，抵押登記之日起，抵押期限與抵押權(quán)期限開始計算。但抵押期限應(yīng)為抵押合同規(guī)定的債務(wù)人履行債務(wù)的期限，所以抵押期限的屆滿日為主債務(wù)屆滿之日。

《民法典》第三百九十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：（一）主債權(quán)消滅；（二）擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)；（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形?！币虼朔康禺a(chǎn)抵押權(quán)期限屆滿之日為主債務(wù)消滅之日。

二、抵押期限與抵押權(quán)期限的區(qū)別與聯(lián)系

兩者的主要區(qū)別是屆滿之日不同，抵押期限的屆滿之日為主債務(wù)屆滿之日，是固定的日期，因為主合同已經(jīng)約定主債務(wù)期限；而抵押權(quán)的屆滿之日依附于主合同債的消滅，因此屆滿之日是不確定的，因為主合同債打的消滅之日往往與合同約定的債的履行期限不符。

兩者的聯(lián)系主要為起始期限均為抵押合同登記生效之日，在抵押期限內(nèi)，債務(wù)人履行了債務(wù)，抵押權(quán)隨之消滅；在抵押期限屆滿之日，債務(wù)人未履行債務(wù)的，抵押權(quán)期限超越抵押期限而存續(xù)，直至主合同之債消滅。

三、行使房地產(chǎn)抵押權(quán)的期限

【1】在房產(chǎn)抵押期限內(nèi)行使抵押權(quán)

當(dāng)房產(chǎn)抵押期限未屆滿時，房產(chǎn)抵押權(quán)一般不可行使，但當(dāng)?shù)盅喝擞袀鶆?wù)人系同一人且其在房產(chǎn)抵押期限破產(chǎn)時，根據(jù)我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第二十八條：“已作為擔(dān)保物的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)”之規(guī)定，抵押權(quán)人可以對抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)。

【2】在房產(chǎn)抵押期限屆滿后行使抵押權(quán)

《民法典》第四百一十條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償?！保惺沟盅簷?quán)的前提是債務(wù)人不履行債務(wù)，只要構(gòu)成這一要件，抵押權(quán)人即可以行使抵押權(quán)。

【3】抵押權(quán)的訴訟時效與主合同之債的訴訟時效相匹配

《民法典》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效為三年，法律1另有規(guī)定的依照其規(guī)定。”這一規(guī)定，使得債權(quán)人對債務(wù)的請求權(quán)必須在合同約定的債的清償屆滿3年內(nèi)行使。否則，盡管債權(quán)并未消滅，但債務(wù)人可以以訴訟時效進行抗辯。

抵押權(quán)是物權(quán)，不適應(yīng)訴訟時效制度，但存在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的存續(xù)期間，即抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護。