房屋做了抵押，還可以轉(zhuǎn)讓過戶嗎？來看看民法典是怎么說的。
李先生向大王購買一套200萬的房屋，雙方簽訂了合同，由大王負(fù)責(zé)辦理房屋過戶手續(xù)。合同簽署完畢，李先生支付了全部購房款，大王出具了收條。之后，大王向李先生交付該房屋，但是遲遲沒有辦理過戶手續(xù)，房屋仍然登記在大王的名下。后來，大王向小林借款，并在房屋上設(shè)立了抵押權(quán)。無奈之下，李先生訴至法院，要求大王辦理房屋的過戶手續(xù)。
《民法典》第406條明確規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
根據(jù)這條規(guī)定，意味著法律允許抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。也就是說，抵押人可以在抵押期間，把房屋出售給受讓人，抵押人和受讓人之間的買賣合同，只要不屬于合同無效與可撤銷的情形，并且符合意思自治原則，那么在雙方協(xié)商一致的情況下，合同在當(dāng)事人之間屬于有效合同。
本案中大王雖然為小林設(shè)立了抵押權(quán)，但該抵押權(quán)并不構(gòu)成辦理過戶的障礙，李先生仍然有權(quán)要求大王辦理房屋過戶手續(xù)。需要注意的是，抵押權(quán)不因房屋的流轉(zhuǎn)而消滅，如果大王協(xié)助李先生完成辦理房屋過戶登記，取得房屋的所有權(quán)，也并不影響小林的抵押權(quán)，其仍然可以向李先生主張抵押權(quán)。
首先要看抵押權(quán)人和抵押人之間，是否明確約定抵押房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)前述規(guī)定，抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。也就是說，如果抵押權(quán)人和抵押人已經(jīng)約定禁止轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)，并且進(jìn)行了不動產(chǎn)登記，那么就無法變更房產(chǎn)所有權(quán)。如果沒有約定，那么抵押人就可以自由轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人申請辦理房屋抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記，應(yīng)填寫是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押房屋的約定情況。抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，有約定的，由抵押人、抵押權(quán)人和受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記，沒有約定的，由抵押人和受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。
其次在轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)前，抵押人需要先通知抵押權(quán)人。如果抵押權(quán)人主張并且能夠證明，抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害其抵押權(quán)的，那么抵押人需要把轉(zhuǎn)讓所得款，向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。如果抵押權(quán)人不能證明，那么抵押房產(chǎn)可以正常流轉(zhuǎn)，抵押人無需提前清償債務(wù)或者提存，但抵押權(quán)人對房產(chǎn)依然享有抵押權(quán)。
最后提前清償債務(wù)轉(zhuǎn)讓款這樣確定。在抵押人需要提前清償債務(wù)的情況下，如果房屋轉(zhuǎn)讓所得款高于所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額的，那么轉(zhuǎn)讓款超出債權(quán)數(shù)額部分歸抵押權(quán)人所有。如果轉(zhuǎn)讓款低于所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額的，那么不足的部分由債務(wù)人進(jìn)行清償。
買受人在買賣有抵押的房屋時，一定要注意房屋上設(shè)定的抵押，需要在買房初期就房屋的抵押進(jìn)行解除，或者在支付房屋價款時扣除抵押財產(chǎn)。而有抵押的房屋可以不解除房產(chǎn)抵押，直接辦理過戶。