如今辦理北京房屋抵押貸款的人是不少的，但要選擇合適的貸款方式或者機(jī)構(gòu)這就需要我們借款人對北京房屋抵押貸款相當(dāng)熟知，所以房屋抵押貸款的相關(guān)知識(shí)就應(yīng)該最大程度的了解，下面森強(qiáng)小編就和大家一起了解一下北京房產(chǎn)抵押貸款必須要了解幾個(gè)問題。
一、借款人在抵押房屋時(shí)是否屬于多次抵押。
此問題根本不必?fù)?dān)心，攜帶房屋手續(xù)到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局提檔即可，房產(chǎn)局檔案一目了然，目前中國很多地方連二次抵押都不能進(jìn)他項(xiàng)，談何多次抵押。
二、借款人的房產(chǎn)是否屬于唯一住房?是否小于70平方米?審核過程中有沒有提供真實(shí)的二居證明?發(fā)生逾期房產(chǎn)能不能執(zhí)行(變現(xiàn))?
提供二居證明的本來目的是防止在借款發(fā)生逾期時(shí)，避免唯一住房無法強(qiáng)制執(zhí)行，但是小編在這里可以鄭重的告訴大家，做民間借貸的，一旦發(fā)生逾期，需要收回借款時(shí)，第一原則就是避免訴訟，不用法院執(zhí)行，下面我會(huì)敘述這個(gè)是怎么實(shí)現(xiàn)的。
目前民間借貸在辦理抵押時(shí)，實(shí)際上基本是六個(gè)合同或手續(xù)，實(shí)際存在的是六項(xiàng)司法權(quán)利(四項(xiàng)獨(dú)立權(quán)利+兩個(gè)從屬權(quán)利)，即：1、債權(quán)，2、抵押權(quán)(債權(quán)的從屬權(quán))，3、物權(quán)代位，4、期限物權(quán)、5、具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書、6、定金擔(dān)保權(quán)(期限物權(quán)的從屬權(quán))，這些可以完全避免第二項(xiàng)中所敘述的所有問題。
1、債權(quán)：借貸合同。
2、抵押權(quán)：抵押合同及手續(xù)，債權(quán)的從屬權(quán)(他項(xiàng)權(quán)利證，目前國內(nèi)大部分地區(qū)只能做第一順位抵押權(quán)登記，少數(shù)地區(qū)不限制)。
3、物權(quán)代位：不可撤消的房屋全權(quán)委托公證(此項(xiàng)為重中之重)
提醒：受托人不要做成債權(quán)人(抵押權(quán)人)自己，要做成債權(quán)人(抵押權(quán)人)信賴的第三人(非直系親屬，目的是防止房屋變現(xiàn)困難(萬一房子不好賣)，這時(shí)受托人可以把房屋直接過戶給債權(quán)人(抵押權(quán)人)。
4、期限物權(quán)：房屋買賣公證
如果在抵押期間，此房屋產(chǎn)生另外的查封，另一種玩法就是提起訴訟，但是這有一個(gè)重點(diǎn)，幾乎網(wǎng)絡(luò)上沒有公開這件事，就是債權(quán)人起訴時(shí)，不會(huì)用借貸抵押合同起訴，而是用買賣公證起訴，因?yàn)檫@樣執(zhí)行起來比較快，基本五六個(gè)月房子就能搞到手，然后再想辦法變現(xiàn)。
另外一個(gè)優(yōu)勝就是，在房子不好變現(xiàn)，做為最后一道防線，上面提到的受托人將房屋過戶給抵押權(quán)人時(shí)，防止原房屋產(chǎn)權(quán)人以流質(zhì)擔(dān)保契約抗辯，中華人民共和國《擔(dān)保法》中就物權(quán)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時(shí)，流質(zhì)擔(dān)保契約屬無效合同。
5、具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書：強(qiáng)制執(zhí)行公證(線下從業(yè)近10年，從來沒用上過，只是設(shè)計(jì)的一道防線而已)。
6、定金擔(dān)保權(quán)(期限物權(quán)的從屬權(quán))：把借款的金額在公證書中，做成買房的定金。(提示：定金非訂金)
三、借款人如果已婚是否雙方都到場(房產(chǎn)局、公證處)簽字?
進(jìn)押之前，攜帶借款人(房屋產(chǎn)權(quán)人)戶口本，到當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)派出所查戶籍檔案，所有信息一目了然，有配偶或共有人的，必須一同前往公證處和房產(chǎn)局辦手續(xù)，如果借款人(房屋產(chǎn)權(quán)人)是單身，必須開單身證明。
如果借款人不是單身、或房屋非單獨(dú)所有、或婚前自有財(cái)產(chǎn)但未做婚前財(cái)產(chǎn)公證、或婚后獨(dú)有財(cái)產(chǎn)但未做婚后財(cái)產(chǎn)公證、離婚后財(cái)產(chǎn)未做分割的(離婚協(xié)議中明確指出財(cái)產(chǎn)分割細(xì)則、已經(jīng)終審判決生效但未執(zhí)行的除外)，以上所列舉的任何情況之一或多種情況并存的情況下，雙方必須本人到場簽字。
四、所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人。
做了房屋全權(quán)委托公證后無需擔(dān)心，參考問題二第3項(xiàng)的解釋。
五、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等抵押問題。
經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等住房，房產(chǎn)局根本就不受理抵押登記，有些地區(qū)對于經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等住房連提檔都不可以，談何抵押?可能有人會(huì)問：如果借款人把此類房產(chǎn)的房產(chǎn)證等手續(xù)押給出借人，簽了抵押協(xié)議，此抵押權(quán)是否生效?如果出借人借他錢了，那可真是千古奇聞，身為民間借貸的從業(yè)人員，連中華人民共和國《擔(dān)保法》中就不動(dòng)產(chǎn)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時(shí)，其唯一司法生效要件你不知道嗎?如果你告訴我不知道，我奉勸您一句，不要踏入民間借貸行業(yè)半步。
六、房子說收就收?到底是誰在收?
上面已經(jīng)說過，是新的房屋產(chǎn)權(quán)人(受讓人、包括原抵押權(quán)人(他項(xiàng)權(quán)利人))在行使對該房屋的物權(quán)，物權(quán)為形成權(quán)，并非請求權(quán)。
七、關(guān)于抵押的房產(chǎn)是否在抵押之前已經(jīng)租賃給了別人的問題。
《中華人民共和國城市房屋管理法》規(guī)定，房屋出租需到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門進(jìn)行登記備案(備案后進(jìn)檔案)，不登記不得對抗第三人。
綜上所述，上述介紹的幾點(diǎn)可謂是對于我們自己的房屋情況以及抵押過程中會(huì)遇到的問題做了一個(gè)介紹，我們知道每一次成功申請一次房屋抵押貸款都是不容易的，所以，大家也要珍惜貸款，合理規(guī)劃使用?！颈疚某鲎?http://www.bjsqdb.cn，轉(zhuǎn)載請說明出處】