上篇文章已經(jīng)講到了房子的按揭貸款以及房子經(jīng)營性抵押貸款的區(qū)別，還有房子經(jīng)營性抵押貸款的利率。今天，我們來講一下什么是經(jīng)營性抵押貸款以及整體流程
房子經(jīng)營性抵押貸款從字體上解讀就是借款人用房子為主體+用于企業(yè)的經(jīng)營性用途+抵押+銀行貸款，那抵押貸款大概需要什么資料呢？
年齡：18-65歲、抵押人不超過70歲.18-22歲和65-70歲需要家屬擔保
征信：當前不能有1，半年不能有2，一年不能有3，兩年不能有4，兩年總逾期次數(shù)不超 13次
1.樓齡：樓齡要求在30年以內(nèi)，或者樓齡加上貸款年限不能超過45年。
2.面積：面積＞40平方
3.產(chǎn)權(quán)：獨有或者共有
4.已結(jié)清：直接正常進件就可以了，房本在手，天下我有
5.按揭未結(jié)清：可以先找銀行進行辦理，如果銀行出了批復后再向所欠款的銀行申請?zhí)崆敖Y(jié)清，銀行出具涂銷證明才可以辦理，如果資金不足可以找墊資公司進行墊資，和銀行約定好還款日，然后找墊資公司把錢墊進去，拿到銀行的涂銷證明，才可以入押放款
目前銀行接受的房產(chǎn)可以是：住宅，別墅，公寓，寫字樓，商鋪。
住宅：貸7-8成，住宅一直都是銀行比較喜歡的抵押物，就算是違約了，銀行可以第一時間快速處理，而且住宅比較保值，至少止損的時候不會虧太多 。
別墅：可貸6成，按理說別墅比住宅值錢，為什么做的成數(shù)會比住宅低呢，首先是別墅的面積就比住宅大，所以貸款的金額多，它們只看你房子的真實價值以及后期逾期該怎么處理你的房子。畢竟每個人都想擁有一套大房子，大別墅，但是別墅不是普通人都能買得起的，所以對于銀行來說，它的變現(xiàn)價值沒有住宅大，給的成數(shù)就低一些。而且一個別墅花了一兩百萬來裝修是很正常的事情，這些花里胡哨的銀行是不看的。
公寓，寫字樓，商鋪都是商業(yè)性質(zhì)：貸5成，商業(yè)性質(zhì)的房子的使用年限短，交易稅費高，不易轉(zhuǎn)手等特點，對于銀行來說不是很好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以前總說一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)在在互聯(lián)網(wǎng)以及疫情的沖擊下，商鋪沒有以前那么吃香了。
1.營業(yè)執(zhí)照：營業(yè)執(zhí)照是工商行政管理機關(guān)發(fā)給工商企業(yè)、個體經(jīng)營者的準許從事某項生產(chǎn)經(jīng)營活動的憑證。有了這個憑證，你才可以跟銀行說你是做生意的。以下的情況，銀行是認可你是經(jīng)營者的身份的
1，企業(yè)法人
2，個體工商戶
3，企業(yè)股東，占股10%以上
4，實際控制人，現(xiàn)在能辦理的銀行非常少，需要跟銀行溝通
那一些上班族的，辛辛苦苦賺錢還房貸，而且已經(jīng)結(jié)清了，現(xiàn)在房價漲了，想把房子拿出去抵押投資項目是不是只能做額度的消費性抵押呢？
如果當前沒有營業(yè)執(zhí)照的，可以過戶一個執(zhí)照或者注冊一個新營業(yè)執(zhí)照，個別銀行對于新營業(yè)執(zhí)照還是準入的
2.經(jīng)營場地：
1.有實際經(jīng)營地址
2.銀行不會要求經(jīng)營地址必須高大上，但是最起碼要看著是經(jīng)營地址，不要求人員眾多，但是最起碼有辦公桌。
3.營業(yè)執(zhí)照懸掛
4.公司Logo景掛
5.辦公桌及部分辦公設備
6.大部分銀行經(jīng)營貸款必須到企業(yè)實地考察：去企業(yè)下戶的時候會拍照
7.如借款人信用評分、信較好;流水充足;那么經(jīng)營地址下戶也就是個流程
無經(jīng)營場地：
1.找朋友公司幫忙掛靠，
2.找專業(yè)助貸公司處理，畢竟你自己跟銀行說，銀行會跟你說拜拜，助貸公司有很多的辦法幫你處理這個問題，畢竟常年跟銀行打交道，俗話說內(nèi)行看門道，外行看熱鬧。術(shù)業(yè)有專攻。
3.公司資料：
法人章、財務章、公章、公司章程、開戶許可證、營業(yè)執(zhí)照正副本。
4.購銷合同
因為向銀行貸這筆錢的用途是用于公司經(jīng)營的，所以需要提供購銷合同給銀行，合同主要條款包括貨物名稱，數(shù)量，質(zhì)量和包裝質(zhì)量，價格，交貨期限，違約責任以及第三方收款賬號。
5.第三方收款（受托支付）
是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。借款人要提交合同約定的交易資料供貸款人審核。銀行審核同意后，在貸款發(fā)放的當天，將貸款資金通過借款人賬戶支付給借款人交易對手，資金不在借款人賬戶停留。這種方式也是銀行為了做資金監(jiān)管，避免流入房市股市，收款方可以是交易對手法人公司賬號或者法人股東私人賬戶以及公司財務賬戶。
如果銀行是放對公賬戶的，是以貸款的名目放的，并非收入利潤，所以這一部分不用納稅，不用擔心。
6.是否有案件
有案件的公司銀行會看案件你是屬于原告還是被告，是否在執(zhí)行中或者結(jié)案。如果是原告，那么是別人欠你的，你是沒有影響的，如果是被告，但是已經(jīng)結(jié)案了，也是可以的
1.借款人抵押自己的房子：
這種是屬于正常流程，年齡不到的需要親屬作為擔保人。
2.借款人抵押別人房子：
這種主要適應兩種情況
（1）實際借款人資質(zhì)不符合貸款要求，需要以他人名義貸款，包括我們常見的公務員，是不能辦理營業(yè)執(zhí)照的。
（2）借款人名下無資產(chǎn)可貸款，可用他人資產(chǎn)辦理抵押貸款，父母做貸款人，用你房子做抵押或者你拿父母房子做抵押
這種抵貸不一的方式通常僅限于直系親屬之間，包括父母與子女之間或者和配偶之間。
1.選擇銀行
如果你有真實經(jīng)營，營業(yè)執(zhí)照有一年以上，資料齊全，公司銀行流水或者個人流水足夠。那么可以自己去找銀行，六大行以及商業(yè)銀行都有抵押業(yè)務 如果資料有瑕疵，可以找符合接受瑕疵的銀行。每個銀行對應的要求不一樣，多問問幾家或者多對比，覺得浪費時間的話可以找專業(yè)金融助貸公司幫你解決，把你的問題變成別人的問題。
2.利息以及還款方式
經(jīng)營性抵押的利息也是按照LPR利率來定價的，先息后本最長是10年，利息最低3.7%，利息最低等額本息最長30年。利息最低4.65%，按照自己的實際要求選擇不同的還款方式。
辦理流程
1.上門評估：銀行會隨機抽選一家合作的評估公司對你的物業(yè)進行價值評估，還要上經(jīng)營場地去拍照，如果是掛靠公司按上面辦法處理
2.銀行現(xiàn)場簽約出批復：下戶評估完成后就帶上資料到銀行進行現(xiàn)場面簽，法人和產(chǎn)權(quán)人都要到現(xiàn)場，結(jié)婚的話夫妻都要到現(xiàn)場簽名。簽約完成后就等銀行審批出批復，通常5-7個工作日就會出批復。
3.批款，同貸書簽約：已經(jīng)完成終審了，需要去簽訂抵押合同，合同包含著貸款額度，年限，利率，以及相關(guān)的約定條款，簽完字就可以進行下一步了
4.房管局入押：辦理入押之前需要房子的產(chǎn)權(quán)是清晰的，沒有抵押貸款或者按揭貸款，已結(jié)清的可以直接辦理入押，未結(jié)清的需要把錢還給上手銀行，然后出具結(jié)清證明才可以辦理。實際辦理中可以等辦理抵押的銀行出批復后，就向上家銀行申請?zhí)崆敖Y(jié)清，這樣子時間效率會更快一點。
5.放款：入押后等2-3個工作日出房產(chǎn)他項證放款。放款是受托支付，（第三方收款人），所以會放到你購銷合同上面售方指定的銀行賬戶上去，也是為了資金監(jiān)管防止挪為他用。
辦理流程大概就是以上的步驟
一.貸款資金
1.經(jīng)營用途：真實經(jīng)營，貸款用于支付材料款，那么啥事也沒有。
2.其他用途：朋友之間倒騰幾次取現(xiàn)金，親屬不參與。
二.營業(yè)執(zhí)照
原有營業(yè)執(zhí)照：保持企業(yè)征信良好，不要有案件發(fā)生，避免先息后本日后續(xù)貸麻煩
新辦營業(yè)執(zhí)照：保持一年之內(nèi)不注銷，寧愿每年花2-3000塊錢也不要被抽貸，拿了錢就把公司注銷了，銀行也不瞎