| 因?yàn)榫幼?quán)和所有權(quán)之間具有相對(duì)獨(dú)立性，所以，確實(shí)會(huì)產(chǎn)生題主提到的這種可能：買了房子，發(fā)現(xiàn)這套房子還有個(gè)居住權(quán)，別人還能在房子里住，肯定會(huì)讓人很糟心。 如果從“理論”上回答題主問(wèn)題，買二手房“避雷”的方式，就是一定要親自在不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢清楚，房子有沒(méi)有辦理過(guò)居住權(quán)登記。 如果從“敷衍”角度回答題主問(wèn)題，只能說(shuō)：再等等，看看有沒(méi)有關(guān)于居住權(quán)的配套司法解釋。 先說(shuō)說(shuō)居住權(quán)的概念 居住權(quán)和所有權(quán)屬于不同的權(quán)利類型： 第二百四十條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 居住權(quán)屬于“用益物權(quán)”： 第三百二十三條用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。 第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。 通過(guò)規(guī)定上的對(duì)比可以看出：房屋所有權(quán)人，跟房屋居住權(quán)人，完全不是一回事。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，一樣有可能有居住權(quán)。 所以，就產(chǎn)生了題主的疑問(wèn)：萬(wàn)一買了一套二手房，發(fā)現(xiàn)里面還有個(gè)能合法居住的“外人”，怎么辦？ 從理論上，如何“避雷”？ 那么，作為買家來(lái)講，如何知道這套房是不是設(shè)置了居住權(quán)？ 第三百六十七條設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。 第三百六十八條居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。 從上述法條可以看出，當(dāng)買家在購(gòu)買二手房的時(shí)候，要經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心。而居住權(quán)，是必須要在不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記之后才算設(shè)立——因此，從理論上，購(gòu)房的時(shí)候，買家是能夠獲取這套房子是否存在居住權(quán)信息的。 注意，上面用了個(gè)詞語(yǔ)：“從理論上”?？陀^講，《民法典》中關(guān)于“居住權(quán)”的規(guī)定，還是原則性偏多，現(xiàn)實(shí)操作中肯定出現(xiàn)多種情況。 所以，也如開(kāi)篇敷衍的結(jié)論，只能說(shuō)：再看看后續(xù)是不是會(huì)出臺(tái)關(guān)于居住權(quán)的解釋吧。
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