中國的城市化與房地產(chǎn)市場

作者:安信證券高善文、郭雪松,文章僅反映作者研究和學(xué)術(shù)觀點(diǎn),不代表見聞立場,不構(gòu)成投資建議。

進(jìn)入本世紀(jì)以來,中國的城市化進(jìn)程開始加速。在十幾年的時(shí)間里,數(shù)以億計(jì)的人口遷入城市,并定居下來,實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高,并在這一過程中創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟(jì)繁榮。

在這一背景下,中國城市的房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升,并在后期出現(xiàn)巨大分化。盡管中國仍然是一個(gè)中高收入國家,但北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過許多高收入國家的水平,引發(fā)對于房地產(chǎn)泡沫的深切憂慮,并造成代際之間嚴(yán)重的財(cái)富鴻溝。但與此同時(shí),大量三四線城市的房價(jià)卻維持在相當(dāng)合理和可以負(fù)擔(dān)的水平上,從而與一線城市的情況形成鮮明的對比和巨大的反差。

普遍的分析將此歸結(jié)于2008年金融危機(jī)以后過于寬松的貨幣政策,以及政府為刺激經(jīng)濟(jì)而采取的其他一些措施。這當(dāng)然是有道理的,但也存在許多難以解釋的問題。

本文試圖討論三個(gè)問題:

一、2010-2012年是中國城市化進(jìn)程的重要分水嶺。在此之前,人口的流動在不同城市之間在統(tǒng)計(jì)意義上沒有明顯的區(qū)分;在此之后,人口開始集中向大城市和特大城市加速流動,而中小城市的人口流入相對更緩慢。

二、由于政府對土地市場的壟斷,決策認(rèn)知以及一些政治經(jīng)濟(jì)方面的可能原因,在中小城市土地供應(yīng)相對充足的同時(shí),特大城市的土地供應(yīng)十分匱乏。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差,基本地造成了后期城市之間房價(jià)的巨大分化。

三、2009年全球金融危機(jī)之后政府的一攬子刺激政策造成了全國范圍內(nèi)房價(jià)的普遍上漲和存貨的快速積累,具有明顯的泡沫化特征。2012年以后,在大多數(shù)城市房價(jià)上漲開始低于通貨膨脹和收入的上升速度,至晚自2014年以后,全國范圍的房地產(chǎn)庫存的絕對水平開始高位持續(xù)快速回落,這期間的變化顯示了去泡沫化的改變。