買了拆遷安置房,結(jié)果賣家偷偷把房子抵押出去了。

  源自(2019)蘇02民終2418號民事判決書

  2009年9月,平某父子所有的村樓遇到政府動遷,獲得了兩套拆遷安置房,拆遷安置合同上約定平某父子二人是房屋的共同共有人。在入住房屋后尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記前,平某見另一套房屋空置,索幸將該房屋出售給了蔣某夫妻,合同上平某以兒子名義一同簽名并蓋章。

  蔣某夫妻二人購買該房屋后,由于政策尚未出臺,暫時不能辦理產(chǎn)權(quán)證明。在2015年2月,平某兒子又找到蔣某夫妻二人補(bǔ)簽了協(xié)議,確認(rèn)平某與蔣某夫妻的房屋買賣合同和房款已經(jīng)給付的事實。

  2016年,當(dāng)?shù)卣雠_了關(guān)于拆遷安置房買賣相關(guān)規(guī)定,該規(guī)定安置房買賣后可以作產(chǎn)權(quán)變更登記。規(guī)定出臺一年后,平某父子二人把已經(jīng)出售的房屋權(quán)屬登記在自己名下。蔣某夫妻二人發(fā)現(xiàn)后,要求平某父子更改權(quán)屬登記,但被置之不理。

  在平某父子二人拒不配合情況下,蔣某夫妻二人只能起訴至相關(guān)部門,要求對方配合辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),并賠償延誤變更出讓費(fèi)用上漲的損失。在審理前,平某父子二人又以該房屋為抵押標(biāo)的,向第三人王某借款22萬元,并辦理的抵押登記。審理過程中,蔣某夫妻增加了消除王某抵押權(quán)的訴訟請求,王某則辯稱,抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先與蔣某夫妻二人的合同債權(quán)。

  本例關(guān)鍵焦點在于,1、拆遷的安置房是否可以買賣,買賣合同是否有效?2、抵押權(quán)作為物權(quán)經(jīng)過登記后,其效力是否必然優(yōu)先于一般債權(quán)?

  內(nèi)容總結(jié):

  首先,拆遷安置房不同于農(nóng)村宅基地房屋一體建筑,依據(jù)民法典總編關(guān)于合同效力的規(guī)定,只要雙方的意思表示不存在無效的事由,則合同成立并生效。

  而針對平某父子二人在審理前突擊將房屋進(jìn)行抵押的行為,雖然民法典物權(quán)編原則上規(guī)定了物權(quán)的順序優(yōu)于一般債權(quán),但是購買房屋合同形成地對房屋債權(quán)請求權(quán)屬于“物權(quán)期待權(quán)”,在符合特定情況下,其優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)。那拆遷安置房是否適用于這一規(guī)定呢?依照相關(guān)審理人員的觀點,答案是肯定的。

  具體理由如下:

  1、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》等文件,雖然“物權(quán)期待權(quán)”適用與商品房買賣當(dāng)中,但拆遷安置房并不同于農(nóng)村宅基地一體房屋,買合同并不當(dāng)然無效。且各地雖針對拆遷安置房的上市都出具了不同的規(guī)定,但歸根結(jié)底是允許安置房上市交易。因此拆遷安置房也理所應(yīng)當(dāng)使用“物權(quán)期待權(quán)”的原則性規(guī)定。

  2、從交易安全角度來看,房屋作為大件消費(fèi)商品,許多家庭窮極一生才能拼搏一處安身立命之所,而在拆遷安置房買賣過程中,又往往因當(dāng)?shù)氐恼邷?,?dǎo)致無法及時辦理產(chǎn)權(quán)證書,在這段時間差中極易滋生糾紛矛盾。因此如果買受人在合理的時間范圍內(nèi),積極主張了“物權(quán)期待權(quán)”,那么其債權(quán)是可以優(yōu)先于抵押物權(quán)。

  3、“物權(quán)期待權(quán)”雖然有利于保護(hù)買受人的利益,但是也打破了物權(quán)先于債權(quán)的常規(guī),因此“生于”購房合同債權(quán)的“物權(quán)期待權(quán)”應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審慎地適用?!拔餀?quán)期待權(quán)”歸根結(jié)底是為了保護(hù)房屋買受人的生存利益,其指向的是基本的居住權(quán),若買受人為投資或者其他非必要生存居住的目的時,其債權(quán)仍應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)優(yōu)先原則。我國法律對此也做了一定的描述規(guī)定,例如在《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》中,規(guī)定了在同一設(shè)區(qū)的市內(nèi),未滿足基本生活住房需求時或者面積未達(dá)到基本生活住房需求時,仍應(yīng)視為符合法律的保護(hù)范圍。

  以上便是今日風(fēng)云的分享,本例中,相關(guān)專業(yè)人員引入最高法相關(guān)處理案例精神,最終在二審支持了蔣某夫妻二人的訴訟請求,保護(hù)了弱勢一方的權(quán)益,打擊了平某父子二人不誠信的行為,不得不說是一位專業(yè)與德行并重的好法官。希望大家能從中學(xué)習(xí)到部分法律知識,在日后遇到相似情況時,也能從容應(yīng)對。