圍著樓市看熱鬧的人，都是不怕事兒大的！最近，國內(nèi)媒體開始轉(zhuǎn)載一個(gè)德國記者的調(diào)查報(bào)告，這個(gè)德國人用了三個(gè)月的時(shí)間，調(diào)查了將近100個(gè)家庭的房貸負(fù)債率問題。結(jié)果顯示，從2016年開始買房的人，其房貸支出普遍占到了月收入的65%，最高者達(dá)到了80%。而對于一向保守的德國人來說，這個(gè)記者認(rèn)為著中國人為了買房簡直太瘋狂，絲毫不顧及自己的承受能力。所以，他認(rèn)為著盛極必衰，火爆的樓市響起了喪鐘！
無獨(dú)有偶，一些房產(chǎn)專家也在說，房價(jià)真的太高了。尤其是三四線城市和小縣城，總價(jià)低于100萬的房子已經(jīng)很少了，均價(jià)沒有超過1萬元的城市已經(jīng)被譽(yù)為良心城市了。可是，工資水平卻還是停留在4000元左右。這種情況，買房就是一場賭博，風(fēng)險(xiǎn)太大了！
那么，咱們先來討論一下，德國媒體的這個(gè)“房貸負(fù)債率至少65%”的調(diào)查結(jié)論，到底靠不靠譜呢？對此，咱們要明確，可能是因?yàn)檫@個(gè)數(shù)據(jù)太敏感了，所以這么多年都沒有人調(diào)查過。所以，難免會(huì)有誤差。三刻只以身邊朋友買房的數(shù)據(jù)來計(jì)算，供大家參考。假設(shè)一套房子的總價(jià)是100萬元，貸款總額應(yīng)該是70萬。按照現(xiàn)在5%的利率來計(jì)算，每個(gè)月的月供應(yīng)該是6000元的樣子。而倒算回去的乎，月入1萬的65%才是6000元左右。但月入1萬這個(gè)事兒在昆明是不現(xiàn)實(shí)的，大部分人都拿著5000元的收入?。?/p>
問題來了，月收入5000如何還貸呢？兩種辦法。第一，夫妻雙方償還貸款，這樣算下來，德國記者的調(diào)查結(jié)論還是符合實(shí)際的。因?yàn)榧彝タ偸杖刖褪?萬元。而那些還沒有成家，卻買了房子的人，他們的家庭負(fù)債率豈不是大于100%了嗎？沒辦法，只好拉著父母一起還貸，所以這就是一套房掏空兩代人的說法由來。
其次，再來討論一下中國人的收入構(gòu)成。事實(shí)上，德國記者來調(diào)查家庭收入，更多都是從工資水平上來計(jì)算的，但已經(jīng)成為房奴的人都知道，為了賺錢還房貸，讓一家老小可以活下去，基本上都有自己的副業(yè)。有些人開完店，甚至有人做網(wǎng)紅，實(shí)在沒天賦的就去做專車司機(jī)。而這些收入顯然是不會(huì)告訴德國記者的，因此自然與實(shí)際情況不太符合。
但這并不是說中國人有多么幸福，恰恰說明因?yàn)榉績r(jià)太高，所以導(dǎo)致中國人壓力山大，竟然在完成主業(yè)已經(jīng)疲憊不堪的情況下，去做兼職、副業(yè)。三刻一個(gè)朋友就是如此，每個(gè)月白天在公司拿著5000元的工資，下班之后還要客串一下專車司機(jī)，一直工作到晚上十年，這樣才算可以應(yīng)付每個(gè)月6000多的房貸，慘不慘？
最后，從房貸負(fù)債率居高不下這事兒，我們可以看到樓市的風(fēng)險(xiǎn)。按照專家的邏輯來說，現(xiàn)在要化解風(fēng)險(xiǎn)。但問題是，風(fēng)險(xiǎn)在哪里呢？其實(shí)，房貸負(fù)債率這個(gè)數(shù)據(jù)很重要，國際上一般認(rèn)為40%以下最合適，但中國人為了買房子都是鋌而走險(xiǎn)??！收入證明造假、大規(guī)模使用資金杠桿等各種問題層出不窮。所以，買了房子之后自然壓力山大。而這雖然表面上看是剛需族自作自受，但說白了也是被高房價(jià)逼得??！
而順著這個(gè)話題，我們再來看看在這么高的負(fù)債率壓力下，樓市中哪個(gè)環(huán)節(jié)最容易出錯(cuò)呢？三刻認(rèn)為，問題恰恰是出在三四線城市當(dāng)中。因?yàn)?，近年來，這些城市的房價(jià)上漲速度實(shí)在太快，讓無數(shù)剛需族淪為了房奴族。如果說，日子就這樣平平靜靜過下去，也就算了。但三四線城市顯然是表面風(fēng)平浪靜，內(nèi)里暗潮洶涌??！三刻認(rèn)為著，至少有三大風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)讓那些房貸高負(fù)債率的家庭面臨著巨大危險(xiǎn)。
其一、就業(yè)壓力與日俱增，但收入?yún)s不升反降。三四線城市的就業(yè)壓力，在過去是一個(gè)偽命題，因?yàn)槿木€城市的開放性不夠，大家都相對封閉。可是，隨著房價(jià)的暴漲和市場化的進(jìn)度不斷推進(jìn)，三四線城市已經(jīng)感到了一二線城市的碾壓。這主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)問題上，三四線城市本來就沒有什么像樣的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在一二線城市的公司又紛紛跑過來搶市場，自然讓許多三四線城市的公司面臨著大麻煩，因此裁員降薪越來越普遍，大家就業(yè)壓力很大。而其中，就有一些剛剛買了房子的家庭，他們一旦失業(yè)，就會(huì)面臨著斷供的風(fēng)險(xiǎn)！
其二、樓市調(diào)控正在向三四線城市延伸，未來會(huì)很麻煩。三四線城市的財(cái)源比較單一，這兩年就是靠著賣土地才有錢搞城市建設(shè)。但問題在于，最近樓市調(diào)控已經(jīng)延伸到了三四線城市，并且對于頻頻出現(xiàn)地王的三四線城市開啟了強(qiáng)力調(diào)控模式。最有名的就是這個(gè)月，有個(gè)三線城市居然出臺了“房價(jià)最多漲6%！”的硬性規(guī)定！而這樣一來，三四線城市的地價(jià)還怎么賣出去呢？如果賣不出去，城市的運(yùn)轉(zhuǎn)怎么辦？樓市如何維持高價(jià)運(yùn)行？這些問題，都牽動(dòng)著高房貸負(fù)債率的房奴們的心。
其三、樓市上漲助推器熄火，房價(jià)可能下跌。許多人最近都在說，棚戶區(qū)改造模式發(fā)生變化了。實(shí)際上，這只是細(xì)節(jié)變化。真正改變的，是樓市格局！因?yàn)?，三四線城市在從2016年底到現(xiàn)在，已經(jīng)完成了去庫存！買了房子的都成了接盤俠。所以，現(xiàn)在寶貴的資金不需要繼續(xù)支援三四線樓市了，那么房價(jià)很有可能失去上漲動(dòng)力。而最近二手房難賣就是一個(gè)很重要的現(xiàn)象。所以，那些高負(fù)債的家庭，可能真的是站在了山頂上吹風(fēng)，壓力很大。
而對于整個(gè)樓市而言，高房貸負(fù)債率也是不可持續(xù)的。畢竟，人們要生活，還要留著錢來抵御風(fēng)險(xiǎn)。所以，三刻的判斷是，超過40%的居民房貸負(fù)債率就意味著樓市泡沫已經(jīng)被接盤了。但尷尬的是，三四線城市的開發(fā)商還在蓋房子，又在進(jìn)一步制造泡沫！如果任由這種情況發(fā)展下去，高房貸負(fù)債率會(huì)越來越高，房奴們的壓力會(huì)越來越大！
但是，倘若大家沒人接盤，那么現(xiàn)在仍然在建設(shè)的三四線城市的房子，該怎么辦呢？這么大的泡沫，怎么化解呢？兩難??！這是騎虎難下，三刻估計(jì)著，樓市調(diào)控估計(jì)也在發(fā)愁，大家認(rèn)為，應(yīng)該怎么辦呢？65%的房貸負(fù)債率算高算低呢？