規(guī)則摘要
01 . 包含無權(quán)處分房屋的土地使用權(quán)抵押合同，應(yīng)無效
土地使用權(quán)抵押合同約定將抵押人不享有所有權(quán)的地上建筑物一并抵押的，合同無效，抵押人應(yīng)負(fù)過錯賠償責(zé)任。
02 . 房產(chǎn)拍賣后，第三人無權(quán)以所持土地證分割拍賣款
抵押房屋的土地使用權(quán)證由第三人持有的，第三人無權(quán)就該抵押房地產(chǎn)一并拍賣的價款主張土地部分價值的返還。
03 . 以國有劃撥土地使用權(quán)上的房屋單獨設(shè)定抵押無效
僅就國有劃撥土地使用權(quán)的房屋設(shè)定抵押并辦理登記，而未辦理劃撥土地批準(zhǔn)或登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定該抵押無效。
04 . 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記無效，不影響該不動產(chǎn)上抵押權(quán)效力
物權(quán)登記原因行為解除，不影響設(shè)立在該不動產(chǎn)上抵押權(quán)效力。抵押權(quán)人在抵押設(shè)立時系善意的，構(gòu)成善意取得。
05 . 地上附著物因土地使用權(quán)辦理抵押登記而一并抵押
與土地使用權(quán)一并設(shè)定為抵押物的地上附著物，因土地使用權(quán)辦理了抵押登記，附著物應(yīng)依法隨之一并抵押生效。
06 . 土地使用權(quán)抵押未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，并非無效
抵押房產(chǎn)屬抵押人所有，不存在損害他人利益問題，抵押人雖未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，亦不能以此否定抵押成立。
07 . 國有劃撥土地上房屋抵押，并不導(dǎo)致抵押合同無效
以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手續(xù)，就應(yīng)認(rèn)定該抵押合同有效。
08 . 以國有劃撥土地上在建房屋單獨設(shè)定的抵押權(quán)有效
抵押合同僅就在建工程建筑物設(shè)定抵押，未對建筑范圍內(nèi)土地一并抵押，該單獨抵押并不必然導(dǎo)致抵押合同無效。
09 . 以自有房產(chǎn)單獨抵押，無需辦土地使用權(quán)抵押登記
當(dāng)事人以自有房產(chǎn)抵押并辦登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥取得的國有土地使用權(quán)一并抵押的，應(yīng)為有效。
10 . 辦理土地使用權(quán)抵押登記，效力及于土地上建筑物
在土地使用權(quán)上“存有地上建筑物”情形下，以地上房產(chǎn)辦理抵押，抵押權(quán)人對抵押土地及房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
11 . 房屋產(chǎn)權(quán)人將占用他人名下土地一并抵押登記有效
抵押人以自己房產(chǎn)抵押，同時一并將該房屋占用范圍內(nèi)的他人名下土地使用權(quán)抵押，并辦理抵押登記，抵押有效。
12 . 以無償劃撥土地上的房屋抵押未辦登記的部分無效
設(shè)定抵押的房屋所占劃撥土地使用權(quán)未繳納土地補(bǔ)償費或出讓金，且未經(jīng)批準(zhǔn)登記，土地使用權(quán)抵押部分應(yīng)無效。
規(guī)則詳解
01 . 包含無權(quán)處分房屋的土地使用權(quán)抵押合同，應(yīng)無效
——土地使用權(quán)抵押合同約定將抵押人不享有所有權(quán)的地上建筑物一并抵押的，合同無效，抵押人應(yīng)負(fù)過錯賠償責(zé)任。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜抵押無效｜無權(quán)處分
案情簡介：2003年，糧油公司向銀行借款2560萬元，由冷庫以名下國有土地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保?！兜盅汉贤分屑s定抵押物名稱為“土地、房產(chǎn)”，同年冷庫向市國土資源和房屋管理局報送《關(guān)于同意繼續(xù)用土地及地面建筑物進(jìn)行貸款抵押的函》并獲批復(fù)同意。但該劃撥土地上在2001年即有職工住宅樓，并為46戶頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證。一審以抵押土地使用權(quán)存在爭議，違反了《擔(dān)保法》第37條第1款第4項關(guān)于“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得抵押”的規(guī)定判決抵押合同無效。二審爭議焦點之一：土地使用權(quán)登記在冷庫名下，權(quán)屬并不存在爭議，抵押合同是否有效？
法院認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條、建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條、土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第11條規(guī)定，“地隨房走，房隨地走“的權(quán)利合一原則是我國房地產(chǎn)權(quán)屬的一貫原則。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人負(fù)有將所售房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人的義務(wù)，受讓人享有要求將所購房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給自己的權(quán)利。在土地使用權(quán)變更登記完成之前，轉(zhuǎn)讓人為登記的名義權(quán)利人，但受讓人為實質(zhì)權(quán)利人，可以請求將土地使用權(quán)變更至自己名下。案涉《抵押合同》中約定了抵押物名稱為“土地、房產(chǎn)”，冷庫2003年向市國土資源和房屋管理局報送的函證明雖然抵押登記只針對國有土地使用權(quán)，但應(yīng)視為當(dāng)事人約定土地使用權(quán)與地面建筑物所有權(quán)一并抵押。因地上建筑物中職工住宅樓的所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給購房職工所有，冷庫并無權(quán)利處分，且未經(jīng)地上建筑物所有權(quán)人即購房職工追認(rèn)。案涉土地使用權(quán)證書中已標(biāo)明該宗土地上存有地上建筑物，并標(biāo)明為冷庫的福利區(qū)，地上建筑物中職工住宅樓所有權(quán)已經(jīng)登記移轉(zhuǎn)至購房職工名下，而原債權(quán)銀行卻未查明地上建筑物實際權(quán)屬即接受抵押，也存在過錯，職工住宅樓雖未占用全部該宗土地，但于該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)無效及于該宗土地全部，故抵押合同無效，依據(jù)該合同設(shè)立的抵押權(quán)也相應(yīng)無效。雖然銀行對造成上述國有土地使用權(quán)抵押無效的后果存在過錯，但冷庫的無權(quán)處分行為亦是導(dǎo)致抵押無效的主要原因，故冷庫應(yīng)對糧油公司不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)1/2的賠償責(zé)任。
實務(wù)要點：“地隨房走，房隨地走”的權(quán)利合一原則是我國房地產(chǎn)權(quán)屬的一貫原則。土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)無效及于該宗土地全部。土地使用權(quán)抵押合同約定將抵押人不享有所有權(quán)的地上建筑物一并抵押給抵押權(quán)人，導(dǎo)致抵押合同無效的，抵押人應(yīng)對不能清償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)不超過二分之一的賠償責(zé)任。
案例索引：最高人民法院（2007）民二終字第222號“某資產(chǎn)公司訴某糧油公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進(jìn)出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫、陜西省糧油食品進(jìn)出口公司借款擔(dān)保合同糾紛案》（審判長金劍鋒，代理審判員殷媛、潘勇鋒），載《最高人民法院公報·裁判文書選登》（2009:426）；另見《地上建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移后占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)單獨抵押的效力問題——中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進(jìn)出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫、陜西省糧油食品出口公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案》（潘勇鋒，最高院民二庭），載《民商事審判指導(dǎo)·案例分析》（200901/17:221）；另載《最高人民法院商事審判裁判規(guī)范與案例指導(dǎo)·案例指導(dǎo)》（2010:224）；另見《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:506）。
02 . 房產(chǎn)拍賣后，第三人無權(quán)以所持土地證分割拍賣款
——抵押房屋的土地使用權(quán)證由第三人持有的，第三人無權(quán)就該抵押房地產(chǎn)一并拍賣的價款主張土地部分價值的返還。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜拍賣｜拍賣款｜執(zhí)行
案情簡介：1999年，實業(yè)公司借張某名向開發(fā)公司購房，開發(fā)公司開具了名為張某的購房發(fā)票，房管局辦理了房產(chǎn)證，因張某未繳納稅款，故未發(fā)放。同年，實業(yè)公司向銀行貸款7000萬余元，張某以名下房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保并辦理了登記，但土地使用權(quán)證一直由開發(fā)公司持有。此案經(jīng)多次仲裁、訴訟、再審，2008年，生效判決認(rèn)定購房合同無效，房產(chǎn)抵押有效。銀行據(jù)此申請拍賣抵押房產(chǎn)。此時：抵押房產(chǎn)連土地使用權(quán)已升值至1.9億元，銀行原7000萬余元貸款利息已有1.48億元。開發(fā)公司以其系合法土地使用權(quán)人，應(yīng)享有拍賣款中的土地使用權(quán)價值。
法院認(rèn)為：開發(fā)公司雖持有土地使用權(quán)證，但其給實業(yè)公司開具了客戶名為張某的購房發(fā)票，房管局出具了房產(chǎn)登記收件收據(jù)，辦理了抵押登記，并填制了房產(chǎn)證，只是因未繳納稅費而未核發(fā)。生效判決已認(rèn)定房產(chǎn)所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給張某，同時認(rèn)定房產(chǎn)抵押有效。根據(jù)“房地一體”原則，房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦一并轉(zhuǎn)讓并設(shè)定抵押。開發(fā)公司持有土地使用權(quán)證，更多的屬于管理層面問題。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)未對土地使用權(quán)證進(jìn)行相關(guān)處理，致使開發(fā)公司仍持有土地使用權(quán)證書，但本案土地權(quán)益實際上已隨房屋出售而轉(zhuǎn)移。在拍賣款不足清償銀行債權(quán)的情況下，開發(fā)公司以其屬于本案爭議土地合法使用權(quán)人，該土地使用權(quán)并非抵押物為由，請求返還拍賣款中土地使用權(quán)價值的請求不成立。
實務(wù)要點：根據(jù)“房地一體”原則，房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦一并轉(zhuǎn)讓并設(shè)定抵押。抵押房屋的土地使用權(quán)證由第三人持有的，第三人無權(quán)就抵押房地產(chǎn)一并拍賣的價款主張土地使用權(quán)部分價值的返還。
03 . 以國有劃撥土地使用權(quán)上的房屋單獨設(shè)定抵押無效
——僅就國有劃撥土地使用權(quán)的房屋設(shè)定抵押并辦理登記，而未辦理劃撥土地批準(zhǔn)或登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定該抵押無效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜國有劃撥土地使用權(quán)｜房屋抵押｜登記和審批
案情簡介：2003年，大學(xué)向銀行貸款2500萬元，實業(yè)公司以國有劃撥土地使用權(quán)上的房屋設(shè)定抵押并在房管所辦理了登記，但未就劃撥土地使用權(quán)抵押辦理審批和登記手續(xù)。
法院認(rèn)為：地上建筑物與其占用范圍內(nèi)的土地客觀上不可分離，就房地產(chǎn)抵押情形而言，不能拋開土地使用權(quán)狀況而單純考慮僅就房屋設(shè)定抵押是否有效的問題。最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部〈關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知〉的通知》（〔2004〕11號）規(guī)定：“在《通知》發(fā)布之日起，人民法院尚未審結(jié)的涉及國有劃撥土地使用權(quán)抵押經(jīng)過有審批權(quán)限的土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)的案件，不以國有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)而認(rèn)定抵押無效?！鄙鲜鲆?guī)定雖將劃撥土地抵押的要求由“批準(zhǔn)”放寬為“登記”，但并非既無需批準(zhǔn)也無需登記。本案中，房屋抵押部分雖進(jìn)行了登記，但對于該房屋占用的國有劃撥土地既未辦理批準(zhǔn)手續(xù)亦未進(jìn)行抵押登記，且本案一審訴訟期間，當(dāng)事人亦未補(bǔ)辦土地抵押的批準(zhǔn)或登記手續(xù)。故本案抵押因土地部分未得到批準(zhǔn)亦未進(jìn)行登記而應(yīng)認(rèn)定無效。此情形下，如認(rèn)定抵押有效，將使土地行政管理部門對國有劃撥土地的管理失控，導(dǎo)致《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定的立法意圖不能實現(xiàn)的結(jié)果。對于本案抵押無效，實業(yè)公司與銀行均有過錯，判決實業(yè)公司在大學(xué)所負(fù)債務(wù)不能清償部分的二分之一范圍內(nèi)對銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。
實務(wù)要點：僅就國有劃撥土地使用權(quán)上的房屋設(shè)定抵押并辦理登記，而未辦理劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)或登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定該房屋抵押無效，抵押人應(yīng)在債務(wù)人不能清償部分的二分之一范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
案例索引：最高人民法院判決“某銀行與某大學(xué)等抵押借款合同糾紛案”，見《單獨就國有劃撥土地上的房屋設(shè)立抵押的效力認(rèn)定和責(zé)任承擔(dān)問題——中國建設(shè)銀行股份有限公司濟(jì)南經(jīng)七路支行與濟(jì)南長城大廈有限公司、山東聯(lián)合大學(xué)抵押借款合同糾紛抗訴案》（郭魏，最高院審監(jiān)庭），載《審判監(jiān)督指導(dǎo)·案例評析》（201004/34:205）。
04 . 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記無效，不影響該不動產(chǎn)上抵押權(quán)效力
——物權(quán)登記原因行為解除，不影響設(shè)立在該不動產(chǎn)上抵押權(quán)效力。抵押權(quán)人在抵押設(shè)立時系善意的，構(gòu)成善意取得。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜善意取得｜房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記被撤銷
案情簡介：2000年，實業(yè)公司在房管局辦理了商鋪的登記手續(xù)。2003年，銀行貸款2000萬元給實業(yè)公司，實業(yè)公司以名下商鋪抵押并辦理了抵押登記。隨即，銀行與擔(dān)保公司、庾某分別簽訂保證合同，由保證人對上述貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。2006年，在生效民事判決確認(rèn)預(yù)售合同無效基礎(chǔ)上，生效行政判決確認(rèn)2000年房管局辦理的商鋪登記在實業(yè)公司名下的轉(zhuǎn)讓登記無效。在銀行起訴追索債權(quán)時，擔(dān)保公司、庾某以受銀行欺詐提供保證為由，主張應(yīng)免除其擔(dān)保責(zé)任。
法院認(rèn)為：實業(yè)公司將名下案涉商鋪向銀行設(shè)定抵押，并在房管局辦理了抵押登記手續(xù)。銀行基于公示公信原則，有理由相信國家房管部門登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)為真實權(quán)利狀態(tài)，已盡合理的審查和注意義務(wù)，并無主觀過錯且為善意。參照《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得他物權(quán)的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第47條關(guān)于“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”的規(guī)定，本案所涉抵押權(quán)符合《物權(quán)法》關(guān)于善意取得他物權(quán)的規(guī)定，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。生效判決解除房地產(chǎn)預(yù)售契約，對于不動產(chǎn)的所有權(quán)登記而言，物權(quán)登記的原因行為被解除，不能因此影響設(shè)立在該房產(chǎn)上抵押權(quán)的效力。生效行政判決認(rèn)定房管局的轉(zhuǎn)讓登記行為無效，也不能因此否定設(shè)立在該房產(chǎn)上他項權(quán)的效力，且行政判決亦未否定房管局就該抵押物辦理的抵押登記行為的效力。故銀行對本案抵押物轉(zhuǎn)讓登記時存在的瑕疵沒有過錯，且其依約履行了發(fā)放貸款的義務(wù)，抵押登記機(jī)關(guān)亦按正當(dāng)程序為該抵押物辦理了抵押登記并予以公示。銀行對本案抵押物所享有的抵押權(quán)，符合相關(guān)法律規(guī)定，其法律效力應(yīng)予確認(rèn)。本案中不存在銀行、實業(yè)公司虛構(gòu)“抵押登記”的事實，在既有實業(yè)公司以其抵押物設(shè)定的抵押擔(dān)保，又有擔(dān)保公司、庾某提供的連帶責(zé)任保證情況下，判決實業(yè)公司償還銀行借款本息，銀行對實業(yè)公司提供的抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，擔(dān)保公司、庾某在抵押物不足清償范圍內(nèi)對主債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
實務(wù)要點：對于不動產(chǎn)的所有權(quán)登記而言，物權(quán)登記的原因行為被解除，不能因此影響設(shè)立在該不動產(chǎn)上抵押權(quán)的效力。抵押權(quán)人在抵押設(shè)立時系善意，支付合理對價并辦理抵押登記的，應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)符合法定要件，構(gòu)成善意取得。
案例索引：最高人民法院（2010）民二終字第57號“某銀行與某擔(dān)保公司等借款合同糾紛案”，見《抵押權(quán)善意取得及保證合同效力的認(rèn)定——廣東發(fā)展銀行股份有限公司佛山分行與東莞市恒順融資擔(dān)保有限公司、東莞市恒生實業(yè)有限公司、庾志堅借款合同糾紛再審案》（高燕竹，最高院民二庭），載《商事審判指導(dǎo)·商事審判案例分析》（201101/25:197）；另見《債權(quán)人的行為符合善意取得物權(quán)的法定條件，其對本案抵押物依法享有抵押權(quán)》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·第五卷（上）》（2011:395）。
05 . 地上附著物因土地使用權(quán)辦理抵押登記而一并抵押
——與土地使用權(quán)一并設(shè)定為抵押物的地上附著物，因土地使用權(quán)辦理了抵押登記，附著物應(yīng)依法隨之一并抵押生效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜房隨地走｜未辦登記
案情簡介：2003年，農(nóng)業(yè)公司向銀行借款2110萬元，并以國有土地使用權(quán)、辦公樓、冷庫、車間、車輛、供電設(shè)備提供抵押擔(dān)保，《抵押合同》特別約定“抵押人辦妥抵押登記手續(xù)”為生效要件。但農(nóng)業(yè)公司僅辦理了國有土地使用權(quán)的抵押登記。
法院認(rèn)為：雖然當(dāng)事人雙方在案涉抵押合同中特別約定了“抵押人辦妥抵押登記手續(xù)”為合同生效要件之一，而農(nóng)業(yè)公司僅對其享有的土地使用權(quán)辦理了抵押登記，對抵押合同設(shè)定的其他抵押財產(chǎn)均未辦理抵押登記，但鑒于設(shè)定抵押物的辦公樓、冷庫、車間等不動產(chǎn)均為地上附著物，與已辦理抵押登記的土地使用權(quán)項下的土地有著不可分性。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條關(guān)于“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條關(guān)于“土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押”、《擔(dān)保法》第36條第2款關(guān)于“以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押”之規(guī)定精神，與土地使用權(quán)一并設(shè)定為抵押物的地上附著物辦公樓、冷庫、車間等，因土地使用權(quán)辦理了抵押登記而隨之一并抵押。而以車輛、供電設(shè)備等動產(chǎn)設(shè)定為抵押物的，因未辦理抵押登記，抵押不生效。抵押人農(nóng)業(yè)公司應(yīng)對此承擔(dān)締約過失責(zé)任。
實務(wù)要點：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條、《擔(dān)保法》第36條之規(guī)定精神，與土地使用權(quán)一并設(shè)定為抵押物的地上附著物，因土地使用權(quán)辦理了抵押登記而隨之一并抵押生效。
案例索引：最高人民法院判決“某資產(chǎn)公司與某城建集團(tuán)等借款合同糾紛案”，見《抵押權(quán)人對抵押物的代位物優(yōu)先受償權(quán)之行使及拆遷部門民事責(zé)任之免除——上訴人中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司哈爾濱辦事處與被上訴人哈爾濱城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、黑龍江雅美食品加工有限公司、原審被告哈爾濱大地農(nóng)業(yè)有限公司借款合同糾紛上訴案件》（葉小青，最高院民二庭；隋汶兵，某證券公司經(jīng)理），載《民商事審判指導(dǎo)·民商審判案例分析》（200902/18:129）。
06 . 土地使用權(quán)抵押未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，并非無效
——抵押房產(chǎn)屬抵押人所有，不存在損害他人利益問題，抵押人雖未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，亦不能以此否定抵押成立。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜土地使用權(quán)抵押｜地上建筑物、附著物權(quán)屬證明
案情簡介：1996年，奶牛場以名下土地使用權(quán)為工貿(mào)公司向信用社貸款提供抵押擔(dān)保，但并未向辦理抵押登記的房地產(chǎn)交易管理中心提供地上房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明。
法院認(rèn)為：《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第6條及《房地產(chǎn)管理法》第48條均規(guī)定，土地使用權(quán)抵押應(yīng)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明。法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明，是因為土地使用權(quán)的抵押，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押，現(xiàn)實中往往存在土地使用權(quán)屬與地上建筑物、其他附著物權(quán)屬不一致的情況，為避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押，損害第三人利益，故法律要求抵押人以土地使用權(quán)抵押時，須提供地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明。故本案中奶牛場用以抵押的土地使用權(quán)的地上建筑物雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但房產(chǎn)確屬于該場所有，不存在損害他人利益問題，且房地產(chǎn)交易管理中心對該場土地使用權(quán)評估時，評估價中不計房價，亦未對其房產(chǎn)予以抵押，故奶牛場在抵押手續(xù)的辦理上雖不符合規(guī)定，但房地產(chǎn)交易管理中心已予以認(rèn)可，并已進(jìn)行登記，不能以此為由否定抵押成立。
實務(wù)要點：法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明，是為了避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押，損害第三人利益。如用于抵押的土地使用權(quán)上的房產(chǎn)確屬于抵押人所有，不存在損害他人利益問題，抵押人雖未提供地上物產(chǎn)權(quán)證明，亦不能以此為由否定抵押成立。
案例索引：最高人民法院2008年10月13日判決“某信用社與奶牛場抵押借款合同糾紛再審案”，見《關(guān)于西安市第三奶牛場與咸陽市中陸城市信用社、西安新業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司抵押借款合同糾紛一案的請示與答復(fù)——對于不規(guī)范的抵押行為，應(yīng)如何正確判定其效力》（劉國華），載《審判監(jiān)督指導(dǎo)與研究·請示與答復(fù)》（200201/5:83）；另見《經(jīng)濟(jì)糾紛中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑的司法審查處理——咸陽市中陸城市信用社處置領(lǐng)導(dǎo)小組清算組與西安新業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司、西安市第三奶牛場抵押借款合同糾紛申請再審案》（梁曙明，最高院立案庭），載《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請再審疑案評析》（200901/20:81）。
07 . 國有劃撥土地上房屋抵押，并不導(dǎo)致抵押合同無效
——以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手續(xù)，就應(yīng)認(rèn)定該抵押合同有效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜破產(chǎn)｜房地產(chǎn)抵押｜單獨抵押
案情簡介：2002年，投資公司向銀行貸款1700萬余元，毛紡集團(tuán)以其國有劃撥土地上的房產(chǎn)抵押并辦理了抵押登記。單獨抵押的合同效力成為爭議焦點。
法院認(rèn)為：我國《擔(dān)保法》第36條第1款規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。依該規(guī)定及房地產(chǎn)交易中心“房隨地走、地隨房走”，即房地產(chǎn)主體一致的原則，本案雙方當(dāng)事人應(yīng)對毛紡集團(tuán)提供抵押的房產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押，但雙方僅對房產(chǎn)單獨抵押的行為并不必然導(dǎo)致本案房產(chǎn)抵押合同無效的法律后果。對于劃撥土地使用權(quán)上的房產(chǎn)抵押，法律并無禁止性規(guī)定，如因劃撥土地使用權(quán)未履行抵押審批手續(xù)并辦理抵押登記，進(jìn)而否定房產(chǎn)抵押合同的效力，則與房產(chǎn)抵押合同訂立的根本目的相悖。最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》有其明確的適用范圍，與本案情形并不相同，故不適用于本案。本案房產(chǎn)抵押已辦理登記手續(xù)，抵押合同生效，故債權(quán)人對該抵押房產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。
實務(wù)要點：劃撥土地使用權(quán)之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手續(xù)，就應(yīng)認(rèn)定該抵押合同有效。盡管“房隨地走，地隨房走”，但房產(chǎn)和地產(chǎn)仍是相互區(qū)分的，必須承認(rèn)土地使用權(quán)抵押合同和房屋所有權(quán)抵押合同為互不相同的抵押合同。由于《城市房地產(chǎn)管理法》第51條已以扣繳土地使用權(quán)出讓金的形式對國家利益給予了充分保障，沒有必要再因土地使用權(quán)的取得方式系劃撥取得，對房屋抵押合同的效力特別加設(shè)限制。
案例索引：最高人民法院判決“某資產(chǎn)公司與某毛紡集團(tuán)借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《劃撥土地使用權(quán)之上的房屋抵押合同的效力問題——中國長城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與濟(jì)南金冠毛紡集團(tuán)有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案》（李曉云，最高院民二庭），載《民商事審判指導(dǎo)·民商審判案例分析》（200802/14:184）；另載《最高人民法院商事審判裁判規(guī)范與案例指導(dǎo)·案例指導(dǎo)》（2010:235）；另見《現(xiàn)有法律并未禁止以劃撥方式取得的土地使用權(quán)之上的房產(chǎn)的抵押》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:516）。
08 . 以國有劃撥土地上在建房屋單獨設(shè)定的抵押權(quán)有效
——抵押合同僅就在建工程建筑物設(shè)定抵押，未對建筑范圍內(nèi)土地一并抵押，該單獨抵押并不必然導(dǎo)致抵押合同無效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜在建房屋
案情簡介：1998年，飯店以國有劃撥土地上的在建房屋向銀行抵押貸款，并辦理了抵押登記手續(xù)。飯店后以土地使用權(quán)未辦理登記主張抵押無效。
法院認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”故案涉抵押合同有效。依《擔(dān)保法》第36條第1款規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。依上述規(guī)定及房地產(chǎn)交易中“房隨地走，地隨房走，房地產(chǎn)主體一致”原則，本案雙方當(dāng)事人應(yīng)對飯店的在建工程及建筑物占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)一并抵押。雙方所簽抵押合同僅就在建工程的建筑物設(shè)定了抵押，而未對該建筑物占用范圍內(nèi)土地一并抵押，但該單獨抵押行為并不必然導(dǎo)致本案抵押合同無效的法律后果，故判決債權(quán)人可以該抵押物優(yōu)先受償。
實務(wù)要點：抵押合同僅就在建工程建筑物設(shè)定抵押，未對建筑范圍內(nèi)土地一并抵押，該單獨抵押行為并不必然導(dǎo)致抵押合同無效。
案例索引：最高人民法院（2007）民二終字第48號“某資產(chǎn)公司與某飯店借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《中國長城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與齊魯飯店有限公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案》（審判長付金聯(lián)，審判員張樹明，代理審判員王濤），載《民商事審判指導(dǎo)·判決書選登》（200702/12:234）。
09 . 以自有房產(chǎn)單獨抵押，無需辦土地使用權(quán)抵押登記
——當(dāng)事人以自有房產(chǎn)抵押并辦登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥取得的國有土地使用權(quán)一并抵押的，應(yīng)為有效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜破產(chǎn)｜房地產(chǎn)抵押｜房產(chǎn)單獨抵押｜國有劃撥土地
案情簡介：2003年，醫(yī)藥站與銀行簽訂借款合同，借款1200萬元，醫(yī)藥站以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保，并在市房產(chǎn)管理局辦理了房屋抵押登記。但該房屋所附著的土地系國有劃撥性質(zhì)，雙方未至土地管理部門辦理抵押登記。2005年，銀行將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)公司。二審期間，醫(yī)藥站所在地方法院裁定宣告醫(yī)藥站破產(chǎn)還債，并指定了破產(chǎn)管理人。資產(chǎn)公司要求醫(yī)藥站償還借款本息并以抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償，醫(yī)藥站提出未辦理土地使用權(quán)抵押，根據(jù)“房地一體”原則，抵押合同無效，且醫(yī)藥站已宣告破產(chǎn)，本案中止審理。
法院認(rèn)為：醫(yī)藥站與銀行所簽《最高額抵押合同》，明確約定醫(yī)藥站僅以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，隨后亦僅在當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T辦理抵押登記，這些行為均發(fā)生在《物權(quán)法》施行之前，應(yīng)適用當(dāng)時的法律法規(guī)規(guī)定。醫(yī)藥站所抵押的房屋系其自有房屋，所抵押登記的部門為市房產(chǎn)管理局，符合《擔(dān)保法》第41條抵押合同“自登記之日起生效”的規(guī)定情形，醫(yī)藥站是否就國有土地使用權(quán)另行辦理抵押登記手續(xù)不影響該《最高額抵押合同》的效力。最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》第3條規(guī)定“如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效”。該批復(fù)中所規(guī)定的“將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的”系指當(dāng)事人約定將建筑物與土地一并設(shè)定抵押的情形。當(dāng)事人在訂立合同時如果約定將建筑物與以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，則抵押人應(yīng)對抵押國有土地使用權(quán)履行法定審批手續(xù)。本案當(dāng)事人簽訂合同約定僅以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未涉及土地使用權(quán)一并抵押的情況，該事實與上述批復(fù)規(guī)定的情形不符，故不應(yīng)適用。鑒于醫(yī)藥站已被法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序，依照《企業(yè)破產(chǎn)法》第20條“人民法院受理破產(chǎn)申請后，已經(jīng)開始而尚未終結(jié)的有關(guān)債務(wù)人的民事訴訟或者仲裁應(yīng)當(dāng)中止；在管理人接管債務(wù)人的財產(chǎn)后，該訴訟或者仲裁繼續(xù)進(jìn)行”之規(guī)定，本案訴訟應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行，本案資產(chǎn)公司可依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的有關(guān)規(guī)定向醫(yī)藥站破產(chǎn)案件管理人提出行使優(yōu)先權(quán)的申請，但該權(quán)利應(yīng)當(dāng)在醫(yī)藥站所抵押的涉案房屋被變賣或拍賣的價款（不含房屋所占用的土地使用權(quán)價款）范圍內(nèi)予以實現(xiàn)，且最高限額不得超過該抵押合同所約定的最高限額 1200萬元。
實務(wù)要點：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》第3條規(guī)定，如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效。當(dāng)事人在簽訂抵押合同時，如果僅僅約定以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)一并抵押的，不適用上述規(guī)定。
案例索引：最高人民法院（2006）民二終字第153號“某資產(chǎn)公司與某醫(yī)藥公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《中國長城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與山東省濟(jì)南醫(yī)藥采購供應(yīng)站、山東省醫(yī)藥集團(tuán)有限公司、山東省醫(yī)藥公司借款擔(dān)保合同糾紛案》（審判長王東敏，代理審判員雷繼平、李京平），載《最高人民法院公報·裁判文書選登》（2008:276）；另見《單獨設(shè)定抵押的房產(chǎn)，其附著的劃撥取得國有土地使用權(quán)是否仍須履行審批手續(xù)——上訴人中國長城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與被上訴人山東省濟(jì)南醫(yī)藥采購供應(yīng)站、原審被告山東省醫(yī)藥集團(tuán)有限公司和山東省醫(yī)藥公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案評析》（李京平，最高院民二庭），載《民商事審判指導(dǎo)·案例分析》（200801/13:272）；另載《最高人民法院商事審判裁判規(guī)范與案例指導(dǎo)·案例指導(dǎo)》（2010:207）；另見《在〈物權(quán)法〉施行之前約定醫(yī)藥采購供應(yīng)站以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，并在當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T辦理抵押登記的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)成立。抵押人是否就房產(chǎn)所涉國有土地使用權(quán)另行辦理抵押登記手續(xù)不影響抵押合同的效力》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:576）。
10 . 辦理土地使用權(quán)抵押登記，效力及于土地上建筑物
——在土地使用權(quán)上“存有地上建筑物”情形下，以地上房產(chǎn)辦理抵押，抵押權(quán)人對抵押土地及房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜房隨地走
案情簡介：1998年7月，商貿(mào)公司向銀行貸款，商貿(mào)公司以名下土地使用權(quán)證、該土地上房產(chǎn)所有權(quán)人開發(fā)公司以該房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，并在當(dāng)?shù)劁鸷邮蟹康禺a(chǎn)管理處一并辦理了抵押登記，銀行領(lǐng)取了房地產(chǎn)他項權(quán)證。2004年，受讓銀行該金融債權(quán)的資產(chǎn)公司起訴并主張優(yōu)先受償權(quán)時，第三人提出：其在1999年12月與商貿(mào)公司簽訂借款協(xié)議，商貿(mào)公司以前述土地使用權(quán)的部分面積作為抵押并在漯河市土地管理局辦理了抵押登記，故另案法院一審已判決其享有優(yōu)先受償權(quán)，在本案中銀行對該部分抵押應(yīng)不再享有優(yōu)先受償權(quán)。
法院認(rèn)為：依銀行申請，房地產(chǎn)管理處為案涉土地使用權(quán)辦理抵押登記并記載于房地產(chǎn)他項權(quán)證中，該宗土地上建有其他建筑物。根據(jù)《擔(dān)保法》第42條及漯河市《城市房地產(chǎn)市場管理暫行辦法》規(guī)定，在“存有地上建筑物”情形下，對于辦理土地使用權(quán)抵押登記的部門并不明確，故根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第60條規(guī)定，可確認(rèn)本案土地使用權(quán)抵押登記的效力，資產(chǎn)公司對抵押的土地及房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
實務(wù)要點：在土地使用權(quán)上“存有地上建筑物”情形下，對于辦理土地使用權(quán)抵押登記的部門并不明確，故根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第60條規(guī)定，可確認(rèn)土地使用權(quán)抵押登記的效力，抵押權(quán)人對抵押的土地及房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
案例索引：最高人民法院（2005）民二終字第164號“某銀行與某實業(yè)公司等借款抵押擔(dān)保合同糾紛案”，見《“土地使用權(quán)抵押登記之效力”的認(rèn)定問題——中國農(nóng)業(yè)銀行漯河市匯源區(qū)支行與中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司鄭州辦事處、漯河藍(lán)天商貿(mào)實業(yè)有限責(zé)任公司、河南鴻基房業(yè)有限公司、中國工商銀行漯河黃河路支行抵押擔(dān)保借款合同糾紛案》（審判長徐瑞柏，代理審判員王憲森、張雪楳），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》（2011:663）。
11 . 房屋產(chǎn)權(quán)人將占用他人名下土地一并抵押登記有效
——抵押人以自己房產(chǎn)抵押，同時一并將該房屋占用范圍內(nèi)的他人名下土地使用權(quán)抵押，并辦理抵押登記，抵押有效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜地隨房走
案情簡介：1997年，實業(yè)公司向銀行貸款9000萬余元，實業(yè)公司將與汽車公司聯(lián)建的商城登記在自己名下的房產(chǎn)辦理抵押登記，房管所辦理的房地產(chǎn)抵押他項權(quán)利證書顯示，同時登記的還有上述房屋占用范圍內(nèi)登記在汽車公司名下的國有土地使用權(quán)。汽車公司據(jù)此認(rèn)為實業(yè)公司無權(quán)處分，銀行不能享有優(yōu)先受償權(quán)。
實務(wù)要點：抵押人以自己房產(chǎn)做抵押，同時一并將該房屋占用范圍內(nèi)的他人名下的土地使用權(quán)抵押，并辦理了抵押登記，從維護(hù)登記機(jī)關(guān)登記結(jié)果公信力和保護(hù)善意相對人角度出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)抵押權(quán)人因抵押合同登記生效而取得抵押權(quán)。在實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律要求土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一并拍賣，抵押權(quán)人只對有效抵押部分拍賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)。
案例索引：最高人民法院（2002）民二終字第52號“某銀行與某汽車公司等借款合同糾紛案”，見《房屋與土地權(quán)利主體不一致時，房地產(chǎn)抵押合同的效力及相關(guān)權(quán)利人的利益保護(hù)——四川華通汽車集團(tuán)公司與中國農(nóng)業(yè)銀行成都市總府支行、四川盛世集團(tuán)有限責(zé)任公司借款合同糾紛上訴案》（宮邦友），載《民商審判指導(dǎo)與參考·案例評析》（200301/3:249）；另見《中國西南電子設(shè)備研究所與中國農(nóng)業(yè)銀行成都市總府支行、四川盛世集團(tuán)有限責(zé)任公司等借款抵押合同糾紛上訴案》（審判長宋曉明，審判員吳慶寶，代理審判員劉敏），載《民商審判指導(dǎo)與參考·裁判文書選登》（200301/3:411）。
12 . 以無償劃撥土地上的房屋抵押未辦登記的部分無效
——設(shè)定抵押的房屋所占劃撥土地使用權(quán)未繳納土地補(bǔ)償費或出讓金，且未經(jīng)批準(zhǔn)登記，土地使用權(quán)抵押部分應(yīng)無效。
標(biāo)簽：抵押｜房地一體｜部分無效｜無償劃撥
案情簡介：1997年10月，冶某以名下劃撥土地上房屋向銀行抵押貸款46萬元并在房管局辦理抵押登記，房地產(chǎn)評估值為56萬余元，其中房產(chǎn)評估價為6萬余元。1998年，開發(fā)公司受房管局委托實施拆遷，在未與冶某達(dá)成安置協(xié)議情況下，對該房屋實施了強(qiáng)拆，該房屋拆遷評估價為31萬余元。
實務(wù)要點：設(shè)定抵押的房屋所占土地使用權(quán)系通過無償劃撥形式取得，亦未繳納土地補(bǔ)償費或出讓金，且土地使用權(quán)抵押未經(jīng)有關(guān)土地管理部門批準(zhǔn)登記，故房產(chǎn)抵押合同中土地使用權(quán)抵押部分無效，不受法律保護(hù)。