對于那些有購房打算的人們來說,貸款購房成為他們未來買房的選擇。然而他們對于住房按揭貸款和房產(chǎn)抵押貸款的區(qū)別,都表示不怎么清楚。
由于按揭貸款要產(chǎn)生權(quán)的轉(zhuǎn)移而抵押貸款則并不變更關(guān)系,因此,二者當(dāng)事人的法律地位及享有權(quán)益不同。按揭中,按揭受益人經(jīng)過權(quán)轉(zhuǎn)讓成為權(quán)人,享有擔(dān)保物的權(quán),按揭人則只有對擔(dān)保物的他項(xiàng)物權(quán);抵押過程中并未發(fā)生權(quán)轉(zhuǎn)移,抵押人仍保留了擔(dān)保物的權(quán),抵押權(quán)人是非權(quán)人只享有抵押權(quán),即對抵押物的支配權(quán)。按我國《民法通則》的規(guī)定,權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán),抵押權(quán)等他物權(quán)則歸于“與財(cái)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”。因此在法律關(guān)系上,按揭受益人享有主要財(cái)產(chǎn)權(quán),而按揭人享有的主要是“與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”。
抵押中卻恰恰相反,抵押權(quán)人只享有“與財(cái)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”,財(cái)產(chǎn)權(quán)歸抵押人。是以按揭受益人和按揭人的法律地位、權(quán)利方向和抵押權(quán)人、抵押人之間的法律地位、權(quán)利方向基本相反。
按揭是指購房者在支付部分房款的前提下,通過與銀行簽訂貸款協(xié)議,將房屋的產(chǎn)權(quán)暫時(shí)移交銀行作為貸款的擔(dān)保,從而獲得銀行放款,通過貸款人每月償還一定的月供,當(dāng)最終還完全部貸款和利息之后,再將房屋產(chǎn)權(quán)從銀行拿回,從而擁有獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)。
抵押是指購房人將自己名下的房屋作為抵押物,抵押給銀行,從而獲得銀行的貸款,但房屋的產(chǎn)權(quán)仍在貸款人手中,銀行只是擁有了房屋的抵押權(quán),無權(quán)隨意處置房屋,也從來沒有擁有過房屋的產(chǎn)權(quán)。
房屋抵押貸款與其他貸款最大的不同就是:當(dāng)借款人長期沒有還款以及不得已而為之的情況下,銀行才會(huì)以拍賣抵押房屋的方式來彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)的損失。因而銀行在審批房屋抵押貸款的時(shí)候,會(huì)特別看重借款人的信用記錄,一般都會(huì)選擇信譽(yù)較好的借款人進(jìn)行合作。如果你在在兩年之內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)逾期超過3次,或者是累積逾期超過6次的用戶,那么估計(jì)你申請起來就難了。
一般來講,抵押給銀行的房產(chǎn)都要有變現(xiàn)的能力,否則銀行是不會(huì)接受你的申請的。舉個(gè)例子來講,你打算拿一個(gè)40多年快要倒塌的危房去抵押給銀行,你那不是找抽嘛!銀行把貸款放給你那才奇怪呢!一般來講,有幾種房屋的變現(xiàn)能力都不是很好,一般很難獲得銀行的認(rèn)可。