“開發(fā)貸款有松動的跡象!”近期媒體的這一類標題令開發(fā)商們很是熱血沸騰了一番。但是很快，這種激動再次變成苦笑。
支行客戶服務部蔣經理向《小編日報》證實：“目前，房地產開發(fā)企業(yè)要想在銀行貸款只能是項目貸款方式，自有資金比例達到35%以上，而且四證俱全。這些硬性規(guī)定并沒有改變。”
“空手套白狼”的年代
“前幾年的開發(fā)貸款模式是企業(yè)提要求，銀行盡量滿足。”一直從事房地產金融服務的楊先生回憶說。在房地產開發(fā)過程中，銀行貸款能不能拿到，成為項目啟動的第一環(huán)節(jié)。
“那時候只要開發(fā)商有一定的自有資金和一個項目規(guī)劃書，就可以向銀行申請貸款了。比如你的項目規(guī)劃書上寫明項目開發(fā)成本是兩個億，那么只要你出具6000萬元的自有資金證明，其他資金就由銀行負責解決，并分期提供給企業(yè)。”楊先生說。
當時，多數開發(fā)商是拿著銀行貸款去辦四證，甚至是交付土地出讓金，而一旦達到了預售標準，開發(fā)商有了銷售回款，就可以拿這些錢償還銀行貸款。再加上建筑商和材料供應商的墊資，只要具備一定資金運作能力，開發(fā)商就能以空手套白狼的方式完成開發(fā)。
“最早，房地產開發(fā)貸款的自有資金比例為20%。2003年6月提高到了30%，但那時候操作仍然不規(guī)范，少一點也可以貸的。”楊先生認為身處那一時期的開發(fā)商簡直是在享受高額的貸款盛宴。
除了進入門檻低，“空手時代”的開發(fā)商可以有很多變相貸款的做法。楊先生告訴記者，在銷售環(huán)節(jié)如果出現資金問題，可以申請追加貸款；以原有的房地產項目作抵押也可以向銀行貸款。但是現在，上海各商業(yè)銀行都已經停止了房地產企業(yè)的抵押貸款，只允許作項目貸款，從而避免了連環(huán)抵押的風險。
顯然，銀行對房地產開發(fā)的寬貸政策成為助長開發(fā)熱的重要驅動之一。而銀行此舉一方面是看好當時的房地產市場趨勢，另一方面則源于自身對貸款業(yè)務的擴張需要。
“在過去市場景氣的時候，銀行為了吸引更多的貸款，盡管對一些違規(guī)做法心知肚明，在操作上卻是默許的。”一位銀行內部人士介紹。
宏觀調控：審貸環(huán)節(jié)幾乎卡死貸款
針對當時過于通暢的開發(fā)貸款政策，中國人民銀行公布的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(即“121號文件”)，核心內容是：房地產開發(fā)貸款自有資金比例要達到30%；商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款；承建施工企業(yè)不能通過流動資金貸款為開發(fā)商墊資開發(fā)項目。
一個文件，向以往三種不規(guī)范操作下了禁令。此后一年多的時間里，開發(fā)貸款熱潮并未因此消退。由于巨大的房地產市場利潤空間，一些銀行對四證不全的開發(fā)企業(yè)仍采取積極放貸的政策。于是，更嚴厲的限制政策在隔年9月來臨。
《指引》同時規(guī)定，在分期發(fā)放貸款過程中要對其資金使用情況進行監(jiān)控；對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發(fā)企業(yè)進行銷售監(jiān)控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。
由此，銀行真正拉起了防控開發(fā)貸款風險的大旗，放貸審慎，催款有方。開發(fā)商終于感到了銀行大門的徐徐關閉，銀行各類報告中顯示的房地產開發(fā)貸款額度開始下降。
受制于政策：銀行欲迎還拒
“我們銀行幾乎已經不做房地產開發(fā)的項目貸款了。不是不想做，是央行統一的貸款政策令符合條件的開發(fā)商不用貸，沒條件的無法貸。”民生銀行一位客戶經理表示。據他分析，對于開發(fā)企業(yè)而言，如果達到放貸標準，開發(fā)商通過承建單位和材料供應商墊資的方式，就已經可以啟動項目。因此，“這些規(guī)定不變，中小開發(fā)商想走銀行貸款的路仍然行不通。”
此前，有媒體報道，中國工商銀行出臺了一份名為《關于重點支持大型房地產開發(fā)企業(yè)的若干意見》的文件，其中稱將“重點支持大型、特大型優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)和20萬平方米以上大型優(yōu)質樓盤。”與此同時，深圳、上海等地紛紛出現了開發(fā)貸款“松綁”的傳言。而據《小編日報》了解，上海的一些開發(fā)商的確收到了銀行資金繡球，但是并不是以開發(fā)貸款的形式，而這類青睞也不是適用于任何企業(yè)。
7月8日，中國農業(yè)銀行為上海最大的房地產企業(yè)——綠地集團提供30億元的銀行授信額度。同一天，復地集團也與中國農業(yè)銀行簽訂全面“銀企合作協議”。而大華集團也獲得農行提供的總額為30億元的意向性信用額度以及建設銀行超過10億元的貸款綜合授信額度。至此，上海開發(fā)企業(yè)三強都通過授信額度方式與銀行再次結盟，宏觀調控下的資金危機進一步緩解。而對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，銀行貸款的大門依然緊鎖。
在當前的金融環(huán)境下，開發(fā)商們的拿錢之路并不一樣寬暢。
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