來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
李興最近感覺(jué)機(jī)會(huì)又來(lái)了，他開(kāi)始頻繁的向外打電話聯(lián)絡(luò)生意。
“辦理貸款嗎？現(xiàn)在抵押貸年化利率在4.2%左右，先息后本，最長(zhǎng)10年期?！崩钆d說(shuō)，他是北京一家金融中介機(jī)構(gòu)工作人員。
交談中他告訴記者，最近銀行政策放松，再加上銀行放貸也有考核指標(biāo)，今年放款額度還沒(méi)達(dá)到要求，現(xiàn)在辦理貸款利率低且放款快，“信用貸款快則一天，慢的話一個(gè)禮拜，抵押貸一個(gè)月左右就能下來(lái)。”
據(jù)李興介紹，最近客戶很多，他辦下來(lái)的很多貸款通過(guò)多種方式流入了樓市，“監(jiān)管也沒(méi)那么嚴(yán)格，事實(shí)上用貸款的錢買房是眾所周知的秘密。
李興表示，他一個(gè)月經(jīng)手2000萬(wàn)元；好的信貸專員人員一個(gè)月經(jīng)手七八千萬(wàn)元。
今年以來(lái)，關(guān)于信貸資金流入樓市問(wèn)題一直備受監(jiān)管層關(guān)注，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，盡管監(jiān)管嚴(yán)峻，但信貸資金違規(guī)流入樓市現(xiàn)象仍然存在。
1萬(wàn)元就可享受“一條龍”服務(wù)
“抵押貸是政府希望貸給更多小微企業(yè)的，利息低?！崩钆d告訴記者，“我的客戶中也有做生意的，但大多都有問(wèn)題，自己去銀行辦不下來(lái)才通過(guò)我們協(xié)助。當(dāng)然，銀行也有業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)需求，這些貸款如果流入一線城市樓市，還款能力更有保障?！?/p>
據(jù)李興介紹，目前貸款主要有信用貸和抵押貸兩種，抵押貸利率年化在4.2%左右，先息后本，最長(zhǎng)10年期?！叭绻孔記](méi)有抵押，能貸到房?jī)r(jià)7成左右?！?/p>
也正是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸具有貸款額度大、利率低特點(diǎn)，有人開(kāi)始通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸貸款買房。
貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，11月份貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100+個(gè)城市主流首套房貸款利率為5.69%，二套房貸款利率為5.96%。年利息在4.2%左右的抵押貸顯然比房貸利率要低的多。
以北京為例，目前首套房貸款利率為5.2%，二套房貸款利率為5.7%。如果需要貸款200萬(wàn)元，按照二套房現(xiàn)行利率及等額本息方式來(lái)計(jì)算，20年期商業(yè)貸款月均還款金額是13088元。但如果按照最高10年期，先息后本的抵押貸利率4.2%來(lái)計(jì)算，月均還款金額7000元，到期還本200萬(wàn)元。
“只要房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，就算拿不出本金，只要最后把房子賣了就可以。”李興介紹。
由于抵押貸款要用于企業(yè)或個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)，因此貸款者必須擁有一家用來(lái)經(jīng)營(yíng)的公司，以及名下有一套可以用來(lái)抵押的房產(chǎn)。
李興表示，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市已經(jīng)形成一條成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，他們可以幫忙包裝一家空殼公司，收費(fèi)8000元。“另外，銀行發(fā)放的貸款一般都是給下游公司，所以還需要一個(gè)收款的第三方公司，如果是自己提供沒(méi)有費(fèi)用，外面找的話需要一定手續(xù)費(fèi)，是收款的千分之三。”
某國(guó)有銀行工作人員也向記者坦言，批下來(lái)的貸款資金經(jīng)過(guò)幾次轉(zhuǎn)手，就很難被銀行監(jiān)控。對(duì)于記者提到的10年期先息后本抵押貸，該工作人員也直言，這種抵押貸很容易被利用去炒房?！斑@個(gè)產(chǎn)品本身沒(méi)問(wèn)題，是為了減輕還款人還款壓力，但很容易被鉆漏洞。如果用來(lái)買房杠桿率相當(dāng)高。”
對(duì)于首套房購(gòu)買者，抵押貸顯然行不通。“看客戶在哪上班，每月公積金多少，如果在國(guó)企、事業(yè)單位等銀行白名單內(nèi)的公司上班，可以辦信用貸，年利息甚至可以辦到3.6%，只不過(guò)額度沒(méi)有抵押貸那么高，貸款年限也更短?！崩钆d介紹，“最高能貸到200萬(wàn)元?！?/p>
“不用擔(dān)心被查，之前被查主要是一些不規(guī)范的小機(jī)構(gòu)，通過(guò)我們運(yùn)作銀行查不到。貸款下來(lái)后，支付貸款額的1%作為中介費(fèi)即可，比如貸100萬(wàn)元，1萬(wàn)元中介費(fèi)即可?！崩钆d告訴記者。
低息貸重返樓市
信貸中介機(jī)構(gòu)工作人員的活躍不是毫無(wú)征兆。稍早之前，北京某央企上班的劉然就感受到了監(jiān)管開(kāi)始放松。
“11月初，就有商業(yè)銀行工作人員來(lái)我們單位說(shuō)可以辦理最高100萬(wàn)元額度，年息4.5%貸款，5-10年還清。”劉然告訴記者，這不是該銀行第一次來(lái)，不過(guò)以前最高才50萬(wàn)元額度。
“貸款條件比較寬松，當(dāng)場(chǎng)就有幾位同事辦理了貸款?！眲⑷环Q，對(duì)于比較大額的資金我們會(huì)說(shuō)是用來(lái)裝修，銀行工作人員也是認(rèn)可的。
同樣在11月份，深圳的信貸專員也開(kāi)始變得活躍。
有信貸專員稱，“目前做經(jīng)營(yíng)貸比較多，不過(guò)要比起以前有一定門檻，如需提前6個(gè)月收購(gòu)一個(gè)注冊(cè)滿一年的科技類或貿(mào)易類空殼公司，再做經(jīng)營(yíng)貸?！?/p>
他表示，可推薦相關(guān)中介購(gòu)買相關(guān)空殼公司。資質(zhì)較好的空殼資源售價(jià)一般在5000元至6000元。
實(shí)際上，為了填補(bǔ)資金缺口，將信貸資金用來(lái)買房的購(gòu)房者不在少數(shù)。今年以來(lái)，北京、上海、廣東、深圳等地紛紛展開(kāi)排查，并啟動(dòng)整改問(wèn)責(zé)，但嚴(yán)查過(guò)后，不少違規(guī)行為又重返樓市。
多位受訪者表示，屢禁不止主要還是因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，違規(guī)資金的進(jìn)入，其實(shí)也是一種監(jiān)管缺失的表現(xiàn)。信貸資金屢屢能進(jìn)入樓市，和銀行或銀行合作的機(jī)構(gòu)審查不嚴(yán)有關(guān)系，背后是逐利的體現(xiàn)。
雖然遏制信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)及資本市場(chǎng)是監(jiān)管面臨的一個(gè)老大難的問(wèn)題。但在財(cái)經(jīng)專欄作家李庚南看來(lái)，這一問(wèn)題并非無(wú)解，除了監(jiān)管力度的加大，違規(guī)成本的增大外，運(yùn)用區(qū)塊鏈等金融科技手段，建立信貸資金流動(dòng)的跟蹤系統(tǒng)或是有效路徑。“此外，對(duì)大額現(xiàn)金支出的管理也是需要重新重視?！?/p>
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟也表示，嚴(yán)查之外，最主要的方法應(yīng)該采取有效疏導(dǎo)，對(duì)于剛性需求或者是改善性需求信貸，應(yīng)該予以充分支持，資金充分滿足就不至于出現(xiàn)違規(guī)信貸流入房地產(chǎn)情況。