房子最開始是用過來住的，但是現(xiàn)在房子不僅僅可以用來住，還可以通過房子的金融屬性做杠桿，發(fā)揮出意想不到的效果。房子放著不動是資產(chǎn)，拿到銀行抵押就是現(xiàn)金了。但是抵押的門路其實非常多，如果沒有選擇好銀行，沒有準備好資料，往往跑斷腿都不一定辦的下來。下面我來給大家詳細的介紹一下抵押的總體流程，學會了辦抵押完全可以自己去辦理了。


第一步，選擇銀行。根據(jù)自己的情況和自己的需求去選擇合適的銀行，比如說你是上班的就做消費抵押；有公司就去做經(jīng)營抵押。還有就是你追求成數(shù)高就可以選擇農(nóng)商行、浙商銀行，如果說你要利息低就是中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行等等那種3厘2、3厘3的。如果說你要隨借隨還那就可以選擇建設銀行、民生銀行。你如果你想要選擇期限長可以選擇平安銀行、中信銀行、招商銀行等等（以前有段時間專門寫抵押貸銀行的選擇相關的貸款知識，有興趣的朋友可以去翻翻）。




第二步，帶齊資料，銀行面簽。 資料清單包括：夫妻雙方身份證；房產(chǎn)證復印件；戶口本原件；婚姻證明（結婚證或者離婚證加離婚協(xié)議）；近半年流水；營業(yè)執(zhí)照正副本；租賃合同；公司章程；公章、私章、財務章；對公賬戶。像部分銀行的話還要提供其他資料 比如說農(nóng)商行還要提供：夫妻詳細個人簡介；近六個月的水電費單據(jù)，工資表之類、還要有近幾年的審計報告，財務報表（資產(chǎn)負債表、利潤表）及科目明細（應收賬款，應收票據(jù)，應付賬款，應付票據(jù)，原材料庫存），公司簡介及公司備案章程（股東必須簽字）及驗資報告或是詢征函；上下游前五大客戶清單，交易量前5家上下游企業(yè)的訂貨及購銷合同；其他銀行（或其他機構）的貸款合同復印件。


第三步，評估公司上門評估。銀行簽單之后會安排評估公司上門去拍照出具評估報告，收取評估費；報告會直接發(fā)送到客戶經(jīng)理的系統(tǒng)里。（如果評估價太低可以溝通換一家評估公司）。


第四步，提前還款申請：去原按揭貸款銀行辦理提前還款申請手續(xù)（很多銀行要提前一個月去做申請，同時拿證還是會拖，一般買個理財保險之類可以溝通）。部分銀行提前還款是有違約金的這個必須注意一下。




第五步，補交資料。這個時候需要補齊一點資料，還需要提供購銷合同，貸款用途。這個特別關鍵，目前銀保監(jiān)會的監(jiān)管還是很嚴格的，國家政策是禁止貸款資金流入投資（炒房、炒股之類還有其他投資以及一些違法違規(guī)）。查到了是會要求結清、回收貸款的。購銷合同的話必須注意對口做關聯(lián)企業(yè)，就是營業(yè)執(zhí)照范圍內(nèi)的，比如說，你說開工廠的可以購買相對應的生產(chǎn)設備或者生產(chǎn)原料，開美容店的可以采購美容設備、用品，但是千萬注意了別開工廠的買了一堆化妝品，做美容的買了一臺模具機。同時必須盡量真實，千萬別刻“蘿卜章”，購銷合同可以假，但是刻假章是違法行為，一旦被查到，后果很嚴重，騙貸、刻假章是犯法行為。


很多銀行是第三方個人收款的話，必須提供賣方公司的授權書、在職證明。而且這個人必須是可靠的人，不然一旦錢到賬，就真成別人的錢了，必須規(guī)避相應的風險。


對公收款的話，那就必須先開對公賬戶了，對公賬戶目前必須兩個客戶經(jīng)理上門考察拍照才可以開戶，所以必須提前做好準備。這個時候找專業(yè)人士可以縮短時間，有關系好辦事。


第六步，審批出批復。銀行上報分行進行貸款審批，一般來說5個工作日出預審批批復意見。這個時候批復出來了，基本上就是確定的額度、利息。有了批復這個抵押基本就穩(wěn)了


第七步，公證贖樓。按揭的房產(chǎn)如果說自己有錢就自己去贖樓拿回紅本，如果說自己沒有錢的話就必須找贖樓公司拿錢去贖樓，贖樓費一般是按天計算，費用看公司一般萬4-萬1之間，所以說選擇一個正規(guī)靠譜的贖樓公司也很重要。因為贖樓資金一般來說比較大，相差個萬一，幾百萬下來十幾天下來也是好幾千快錢，同時一般贖樓公司為了保障資金的回籠，會要求押客戶的身份證、銀行卡、還要知曉銀行卡的密碼。正規(guī)的公司有會簽正規(guī)的合同，相對來說更安全一些。


委托贖樓公司辦理的話一般得去公證處做一個授權公證。公證一般需要的資料：身份證、戶口本、原銀行抵押合和借款合同（或者手機查檔單），房產(chǎn)證復印件，結婚證。以上均帶原件，除了房產(chǎn)證復印件。營業(yè)執(zhí)照復印件，公章。


第八步，取證注銷抵押。去銀行拿房產(chǎn)證原件（4-5個工作日），到國土局（不動產(chǎn)權登記中心）辦理注銷抵押登記，注銷抵押之后，房子就是紅本在手了。


第九步，辦理抵押。到不動產(chǎn)權登記中心與新的貸款銀行辦理房產(chǎn)抵押登記，把房產(chǎn)證交給現(xiàn)在簽約抵押的銀行。目前的話大部分銀行可以在線辦押了，就是線上辦理抵押就可以了，紅本可以自己拿在手上。




第十步，銀行放款。辦理了抵押之后銀行一般在3個工作日內(nèi)放款。銀行放款兩種方式大部分銀行是放款到第三方個人賬戶上面，到時就可以直接自由支取，但是也有銀行是放款到對公賬戶上，比如說建設銀行，對公賬戶，公轉公，公轉私都會有限制，必須控制轉賬金額，比如說公轉私的話每天限額20萬，如果金額巨大也是有辦法一次性提取的，這個時候可以找客戶經(jīng)理簽字做貸款用途開出來，但是一般最多一次性提取80%。


總體流程的如上所述，部分細節(jié)操作，有興趣可以翻翻我以前寫的貸款知識。我以前有段時間專門都是在寫抵押貸的相關知識。


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