每經(jīng)記者:陳利 每經(jīng)編輯:陳夢(mèng)妤
從今日(4月15日)起,貴陽(yáng)市住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)措施開(kāi)始實(shí)施,在調(diào)整個(gè)人公積金住房貸款額度計(jì)算公式的同時(shí),暫停受理異地個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù),2021年嚴(yán)格將“商轉(zhuǎn)公”貸款規(guī)模控制在5億元以內(nèi)。
對(duì)此,貴陽(yáng)市住房公積金管理中心解釋稱,近年來(lái),貴陽(yáng)的住房公積金個(gè)人住房貸款率持續(xù)超過(guò)95%以上,住房公積金流動(dòng)性已嚴(yán)重不足,為進(jìn)一步防范化解貴陽(yáng)市住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),確保住房公積金安全平穩(wěn)運(yùn)行,4月14日發(fā)布了《關(guān)于啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)的通知》。
“公積金啟動(dòng)三級(jí)響應(yīng),防范公積金貸款無(wú)序發(fā)放,這在一定程度上擰緊了部分購(gòu)房者貸款買房的閥門,尤其是二套購(gòu)房者而言是有約束的?!币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出,從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看,這也有助于促進(jìn)購(gòu)房者理性購(gòu)房,對(duì)于一些炒房需求有抑制作用。
貸款率持續(xù)超過(guò)95%
根據(jù)《通知》,4月15日起,住房公積金個(gè)人住房貸款額度計(jì)算公式為:住房公積金貸款額度=貸款職工(夫妻)月繳存基數(shù)×12×還貸能力系數(shù)(30%)×貸款年限+貸款職工(夫妻)繳存余額×5。
在此之前,貴陽(yáng)公積金貸款額度計(jì)算公式是在上述公式基礎(chǔ)上乘以1.1倍。
此外,一個(gè)家庭單位已辦理過(guò)公積金貸款的,須在首套住房公積金貸款結(jié)清滿1年后,才可以再次申請(qǐng)公積金貸款買第二套,且最低首付款比例不低于40%,貸款利率按同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行。值得注意的是,此次調(diào)整對(duì)首套房用公積金貸款沒(méi)有影響,首付比例維持20%不變,最高上限額度為單職工50萬(wàn)元、雙職工60萬(wàn)元。
“這也說(shuō)明公積金過(guò)去貸款發(fā)放過(guò)多,導(dǎo)致現(xiàn)在公積金可貸額度出現(xiàn)壓力,所以及時(shí)出臺(tái)政策,具有積極的效應(yīng)?!眹?yán)躍進(jìn)表示,對(duì)剛需購(gòu)房者而言,這一政策對(duì)其本身影響不大,進(jìn)一步體現(xiàn)了保障剛需購(gòu)房者公積金貸款權(quán)益的導(dǎo)向。
自2016年以來(lái),貴陽(yáng)樓市進(jìn)入快速發(fā)展階段,供應(yīng)量、成交量、房?jī)r(jià)逐年增長(zhǎng),2019年貴陽(yáng)房?jī)r(jià)抵達(dá)近幾年的峰值。2020年疫情后市場(chǎng)下行,消費(fèi)者觀望態(tài)度濃厚,貴陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)近五年來(lái)首次下跌,成交均價(jià)約為10779元/平方米。貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年全年貴陽(yáng)市房屋銷售面積達(dá)到1238.70萬(wàn)平方米,同比上漲12.6%;銷售金額達(dá)到1152.82億元,比2019年同期略有增長(zhǎng)。
另一方面,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理貴陽(yáng)公積金統(tǒng)計(jì)時(shí)也發(fā)現(xiàn),2016~2020年前11月貴陽(yáng)市公積金個(gè)人住房貸款率連續(xù)多年超過(guò)95%,分別為102.29%、107.62%、96.93%、98.48%、97.80%。同時(shí)提取額分別為52.20億元、63.92億元、75.02億元、89.17億元、79.27億元,同比分別增長(zhǎng)15.05%、22.45%、17.37%、18.86%、18.35%。然而,其繳存額增長(zhǎng)則分別為21.45%、16.39%、14.08%、15.77%、10.26%,提取額度增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于繳存額的增長(zhǎng)速度。
多地收緊公積金貸款
事實(shí)上,貴陽(yáng)并非近期第一個(gè)發(fā)文提示公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的城市。
3月31日,佛山住房公積金管理中心宣布調(diào)整住房公積金抵押貸款政策,從2021年5月1日起執(zhí)行,有效期為5年。
一是對(duì)房屋可貸面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整?!皢翁鬃》刻變?nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下”可進(jìn)行貸款;非住宅類項(xiàng)目住房不予發(fā)放貸款。
二是對(duì)最高貸款額度進(jìn)行調(diào)整。個(gè)人貸款最高額度由50萬(wàn)降為30萬(wàn)。如果個(gè)人貸款額度仍不足,且有償還能力,可同時(shí)申請(qǐng)組合貸款(住房公積金貸款+商業(yè)貸款)。
三是停止向已有2套住房的家庭發(fā)放貸款。
佛山公積金中心解釋,自2017年至2020年,住房公積金繳存及貸款本金回收流入平穩(wěn)增長(zhǎng),但“職工對(duì)住房公積金的使用需求一直處于高位”,致使佛山市住房公積金資金流動(dòng)性不足。
佛山公積金中心稱,雖然佛山已實(shí)行了貸款輪候發(fā)放,但仍未能解決貸款資金缺口逐漸增大的問(wèn)題,此次收緊公積金貸款額度的目的是防范資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
從佛山住房公積金年度報(bào)告中可知,截至2020年末,佛山已累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款17.29萬(wàn)筆565.40億元,分別比上年末增加10.92%、16.61%。個(gè)人住房貸款余額占繳存余額的99.02%,比上年末增加2.59個(gè)百分點(diǎn)。
3月22日,河南鶴壁市宣布,自4月1日起啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)高級(jí)預(yù)警,暫停“商轉(zhuǎn)公”貸款,暫停異地貸款;暫停非戶籍地異地購(gòu)房提取公積金業(yè)務(wù);暫停辦理購(gòu)買同一套住房貸前提取公積金業(yè)務(wù);暫停非戶籍地償還異地商業(yè)銀行住房貸款提取公積金業(yè)務(wù);實(shí)行貸款發(fā)放輪候制度,降低購(gòu)房提取有效期限至1年內(nèi)等。
鶴壁公積金中心提醒,這一預(yù)警的解除方式是:當(dāng)個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月低于95%且連續(xù)呈下降趨勢(shì)時(shí),才可解除部分管理措施。
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