案例很簡單：
老王做生意需要用錢，找老李借了500萬，借期兩年。然后老王用自己一套房、弟弟小王一套房給老李作了抵押擔保。
現(xiàn)行《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償?！薄暗盅浩陂g，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>
也就是說：
1.房屋一旦被設定抵押，老王和小王(抵押人、房屋所有人）將不得隨意處分。實踐中，老李（債權(quán)人、抵押權(quán)人）也幾乎不會同意抵押人處分抵押資產(chǎn)。
原因無他，擔心老王、小王使詐，低價處置房屋。抵押之所以存在，本身就是基于老李自身權(quán)益追加的保障，說白了，老李就是不信任老王的還款能力。
2.反觀老王、小王這邊，如果老李不同意出售房屋，即使老王、小王遇到合適的買家，他們也沒有辦法立即出售房屋。同時，因為房屋存在抵押，也會影響出售的價格。
這就在現(xiàn)實生活中造成了一些矛盾：
1.以財產(chǎn)設定抵押，抵押的是財產(chǎn)的交換價值，而限制財產(chǎn)流轉(zhuǎn)必然影響交換價值，最終使得擔保債權(quán)的實現(xiàn)受到影響；
2.擔保本身具有或然性，也就是說，擔保并不是必然會實現(xiàn)的，擔保只是對未來債務人失去償債能力的一種可能性的保障。因此，要求老王將賣房款提前清償或提存還可以理解，但要求小王將賣房款提前償債或者提存，就尤其顯得不公正。
3.擔保并不等于債務承擔,也不等于賣房子?！胺孔釉O定抵押是最靠譜的擔保”這一錯覺，不知道讓多少人吃了啞巴虧。
這就導致在實踐中經(jīng)常遇到，債務人以及第三人把房價做高，抵押借款，然后一走了之。等債權(quán)人行使抵押權(quán)發(fā)現(xiàn)，房子早已破敗不堪。
基于種種原因，明年1月1日《民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償?！?/p>
簡單講，分為三個層面：
1.抵押人（也就是案例中的老王和小王）可以轉(zhuǎn)讓抵押房屋。但是如果老王、小王跟抵押權(quán)人（老李）約定抵押房屋不得轉(zhuǎn)讓，則必須先經(jīng)老李同意；
2.抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)不受影響。比如小王將房屋轉(zhuǎn)讓給小劉，房屋歸小劉所有，但抵押權(quán)依然存續(xù)。老王不還錢，老李依然可以申請拍賣這個房屋；
3.如果老李有證據(jù)，證明房屋轉(zhuǎn)讓給小劉，將使得房屋價值嚴重受損，則可以要求小王將賣房款提前清償或者提存。
如此一來，就不用擔心融資影響資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，同時也保證了抵押權(quán)的實現(xiàn)。比如我們只借100萬，但房屋價值500萬的，只要正常交易，將不會再受抵押權(quán)人的制約。
但具體效果如何，還是要看實踐了。