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本期執(zhí)筆：胡雙 上海二中院執(zhí)行局法官助理

涉房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)執(zhí)行中，當(dāng)房產(chǎn)處置價(jià)款不足以全額清償時(shí)，建設(shè)工程欠款和抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)該如何分配？司法實(shí)踐中，此類問題的分配方案做法并不統(tǒng)一。

2013年5月，某建筑公司中標(biāo)并承建某地產(chǎn)公司一處樓盤。2014年3月，地產(chǎn)公司為了維系建設(shè)，以該在建樓盤作抵押，向銀行貸款5000萬元并辦理了抵押登記。2014年12月，樓盤竣工，地產(chǎn)公司尚拖欠工程款2000萬元及相應(yīng)違約金，銀行貸款尚有4000萬元未清償。

執(zhí)行中，法院對(duì)該竣工樓盤按照“房地一體”原則進(jìn)行評(píng)估和拍賣。經(jīng)評(píng)估，該樓盤房產(chǎn)自身價(jià)值為2500萬元，對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值為3000萬元。該樓盤經(jīng)兩次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，最終成交金額為3500萬元。建筑公司和銀行遂針對(duì)該筆案款申請(qǐng)參與分配。

關(guān)于此類情形中的案款如何分配，不同法院的做法相異，主要可梳理出如下四種方案。

方案一：按照建設(shè)工程價(jià)款絕對(duì)優(yōu)先原則，3500萬元案款中，建筑公司就2000萬元優(yōu)先全額受償，銀行受償剩余1500萬元。

方案二：參考該樓盤評(píng)估價(jià)中確定的房產(chǎn)與土地的價(jià)值比例分配拍賣款。本案中，該樓盤房產(chǎn)自身價(jià)值為2500萬元，對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值為3000萬元，房產(chǎn)和土地價(jià)值之比為5：6。故針對(duì)拍賣成交案款3500萬元，同樣按照5：6的比例進(jìn)行分配，建筑公司受償1590萬元，銀行受償1910萬元。

方案三：以訴訟中確認(rèn)的建設(shè)工程價(jià)款為基礎(chǔ)確定承包人的優(yōu)先受償款。該樓盤評(píng)估價(jià)為5500萬元，實(shí)際成交價(jià)為3500萬元，實(shí)際成交價(jià)為評(píng)估價(jià)的63.6%。故優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程價(jià)款應(yīng)為拖欠工程款2000萬元的63.6%，即1273萬元。銀行受償2227萬元。

方案四：由評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估和分別確定拍賣成交時(shí)房產(chǎn)與土地的價(jià)值，進(jìn)而由建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)人和抵押權(quán)人分別優(yōu)先受償。

《民法典》第八百零七條延續(xù)了原《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，確認(rèn)了建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償款。但對(duì)建設(shè)工程行使的優(yōu)先受償權(quán)能否及于占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，現(xiàn)行的法律或司法解釋并無明確規(guī)定，通過對(duì)案例的檢索，發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的客體僅為建設(shè)工程自身，不應(yīng)及于建設(shè)工程占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

此外，根據(jù)《民法典》第三百九十五條、第三百九十七條以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款的規(guī)定可以得出，在建工程的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，既可以針對(duì)在建工程，也可以針對(duì)在建工程占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

綜上，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)僅及于建設(shè)工程自身，對(duì)于建設(shè)工程占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，則由在建工程抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，在對(duì)涉案房地產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣后，在案款分配環(huán)節(jié)應(yīng)遵循以下兩個(gè)原則。

1、“分別優(yōu)先受償”原則

建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償建設(shè)工程部分的價(jià)款，抵押權(quán)人優(yōu)先受償土地使用權(quán)部分的價(jià)款。執(zhí)行中，法院通?；凇胺康匾惑w”原則進(jìn)行整體拍賣，但“房地一體”僅針對(duì)處置環(huán)節(jié)，而不能將建筑物與土地使用權(quán)理解為同一財(cái)產(chǎn)。故房地雖一并處分，但應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人分別進(jìn)行保護(hù)。

故前述方案一的做法，對(duì)拍賣款不做任何區(qū)分而完全讓建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)淖龇ú缓侠?；方案三?duì)房屋和土地價(jià)值不作區(qū)分，確認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款的做法則缺乏法律依據(jù)。

2、“公平合理”原則

建設(shè)工程的建筑成本從項(xiàng)目組成上包括該工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)等。

上述費(fèi)用，從通貨膨脹的角度來說一定時(shí)間內(nèi)通常不會(huì)有明顯增長(zhǎng)或減少。所以，對(duì)建設(shè)工程價(jià)款的認(rèn)定和受償，從工程竣工之日到執(zhí)行分配階段也應(yīng)基本保持穩(wěn)定，不應(yīng)出現(xiàn)明顯的差異。

方案二的做法簡(jiǎn)單地將兩者評(píng)估價(jià)的價(jià)值之比套用在最終成交價(jià)的價(jià)值之比上，既無法律依據(jù)也帶來了現(xiàn)實(shí)的矛盾。根據(jù)公平合理原則，建設(shè)工程的相關(guān)費(fèi)用在一定時(shí)期內(nèi)通常不會(huì)產(chǎn)生明顯波動(dòng)。

本案中的樓盤，按照方案二的做法，建設(shè)工程價(jià)款受償?shù)慕痤~是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的六四折，這就無法覆蓋承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的人工費(fèi)、材料費(fèi)等“實(shí)際支出的費(fèi)用”，違背公平合理原則，也不利于保障承包人及建筑工人的合法利益。

綜上方案四的做法較為合理。本案中，該樓盤拍賣成交價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的六四折，一方面可能出于競(jìng)拍者對(duì)于該樓盤潛在法律風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，另一方面也反映了該樓盤在市場(chǎng)認(rèn)可度上偏低，即該樓盤的評(píng)估價(jià)值被“高估”了。鑒于樓盤自身的工程造價(jià)費(fèi)用相對(duì)容易進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，“高估”主要體現(xiàn)在土地價(jià)值上。

此種財(cái)產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)鏈條中的一環(huán)，應(yīng)當(dāng)由銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁到建設(shè)工程承包人身上。綜上，法院在此類案件的案款分配時(shí)，應(yīng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)以拍賣成交價(jià)為基礎(chǔ)，對(duì)該房地產(chǎn)樓盤的自身價(jià)值和土地價(jià)值分別進(jìn)行重新評(píng)估，然后按照分別優(yōu)先受償原則進(jìn)行案款分配。

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