01


什么是抵押貸款


實(shí)操中,抵押貸款是以房子作為抵押物,向銀行獲取的貸款。包括我們說的按揭貸款,如商業(yè)貸款和住房公積金貸款,其實(shí)也屬于抵押貸款范疇。


從房貸的特點(diǎn)來看,抵押貸款有3點(diǎn)優(yōu)勢:


一是年限足夠長,最長可以30年。


一般信用貸是3-5年,少數(shù)如招商曾經(jīng)有過10年授信的產(chǎn)品。而30年相比3年,是量級的區(qū)別。


所有的貸款都和時間有關(guān)。


一年期的貸款,比如農(nóng)業(yè)銀行的網(wǎng)捷貸,建行的快貸,只能作為臨時周轉(zhuǎn)。如果征信負(fù)債增加,可能第二年就無法續(xù)貸。


三年期的貸款,也是大部分信用貸的授信時間,可以作為中期的周轉(zhuǎn),但也還是只能作為周轉(zhuǎn)。因?yàn)?年之后自己的征信是否有變化,是否銀行的這個產(chǎn)品還在,也是兩說。


五年期的貸款,少部分信用貸和目前大部分卡分期形式信用貸的授信時間。五年可能剛剛夠時間穿越一點(diǎn)周期。


目前5年以上的產(chǎn)品,幾乎只有抵押貸款才有。比如之前寧波銀行的萬利金是8年分期,今年的3月份也改成了3年期。


很多人買房貸款,即使貸款30年,可能也未必會還30年,中間可能置換就提前還了按揭貸款。


但是年限長,尤其年限長如30年,好處有2點(diǎn):


一是穩(wěn)定,30年都不用置換,不會中間到期,不用折騰,節(jié)省心力。


二是月供低。比如現(xiàn)在蘋果的iphone、macbook和無線耳機(jī)等可以24期分期,本來上千的耳機(jī),上萬的筆記本電腦,覺得挺貴的,但是分了24期,每月100左右,或者幾百元,就覺得是可以接受的。房子分期也是一樣的,只不過分了360期。


二是利率足夠低,商貸是4點(diǎn)多,公積金貸款是3點(diǎn)多。


住房公積金貸款就是惠及老百姓的,所以利率絕對優(yōu)惠,因此也有金額限制,一般40-60萬。近年來,公積金貸款也有次數(shù)限制,也開始看征信情況。


商業(yè)按揭貸款利率一直比較低,4點(diǎn)多的利率,早年余額寶的利率都比這高。以前是基準(zhǔn)利率打折扣,比如4.9%的9折,88折,85折,早年瘋狂的時候,還有7折。最近幾年很多城市首套也是上浮的,比如1.1倍,1.2倍。現(xiàn)在商貸利率正在推行LPR,浮動利率。順便說,利率下行是趨勢,還沒轉(zhuǎn)的可以轉(zhuǎn)一下,大部分是手機(jī)app就可以轉(zhuǎn)。


往上就是隨借隨還的信用貸,一般是6-8%之間。但是今年利率在往下走,比如南京銀行的你好e貸團(tuán)辦可以5.58%,也引得其他銀行降利率,比如杭州銀行從6點(diǎn)多降到了5點(diǎn)多。


再往上是卡分期形式的信用貸,優(yōu)秀的卡分期irr一般是6點(diǎn)多,普通的卡分期是12%左右。


再往上就是普通信用卡分期,就是經(jīng)常會接到電話邀請的那種。一般是18%左右,當(dāng)然也有活動,有的6折,有的甚至3折。


三是還款方式優(yōu),無論等額本息,還是等額本金,都是真實(shí)的利率,用excel的IRR公式拉一遍,得到的利率和銀行給定的利率是一致的。


覺得等額本息貸款天經(jīng)地義的同學(xué),可以了解下砍頭息,常見于保單貸和小貸,還有等本等息形式的貸款,常見于卡分期形式的信用貸和信用卡分期。


嘿嘿,不是還有先息后本么,的確是有的,先息后本的抵押貸款相對授信時間短一點(diǎn),比如10年。甚至還有先息后本的按揭,可以私聊。


02


為什么選擇抵押貸款


首先,如前所述,抵押貸款是一種年限長、利率低、還款方式優(yōu)的貸款,幾乎無出其右。


其次,人在社會上生存,免不了會用到錢,有的是生意經(jīng)營,有的是大病需要資金,有的是FC,不一而足。


很多人覺得房子是要住的,漲價了又不能賣,還是一樣的。其實(shí)房子還可以抵押出來。


第三,從實(shí)務(wù)的角度,一般是2個原因進(jìn)行抵押貸款:


1.房子漲了,可以抵出來的額度增加了。


若干年前買了一套房,7成貸款,現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)貸款只占30%的房子市值了。如果有資金需求,可以抵押出來,有一抵和二抵可以選擇。


2.利率降了。這是去年至今的趨勢,今年因?yàn)橐咔榫壒?,利率估?jì)還得往下走。2018年的時候,6點(diǎn)多的抵押算是利率低的,現(xiàn)在很多都到了4點(diǎn)多,有的已經(jīng)低于按揭利率了,出現(xiàn)了利率上的倒掛。因此,年頭至今,轉(zhuǎn)貸的人不少。省下來的都是自己的,何況每年都可以降低成本。


03


抵押貸款的種類


(1)一抵和二抵


一抵是需要還清按揭,重新抵押。二抵是不需要還清按揭,疊加一個抵押。二抵的好處是原來低利率,年限長的按揭還在,還可以用公積金來抵充,劣勢是二抵的利率一般偏貴,年限偏短,額度上限低。不過最近二抵的利率也在往下降。


(2)消費(fèi)貸和經(jīng)營貸


經(jīng)營貸需要有公司,用于經(jīng)營。消費(fèi)貸,不需要有公司。不過現(xiàn)在消費(fèi)貸經(jīng)歷了2018年的抽貸風(fēng)波之后,基本都停了。市面上的產(chǎn)品主流的都是經(jīng)營貸。做消費(fèi)貸的銀行不多,一般額度都受限,或者有的還款方式不太好,比如需要一年過本一次。30萬的信用貸一年過本一次就算了,300萬的消費(fèi)貸,每年過本,這個感覺也是挺酸爽的。


經(jīng)營貸需要有公司,因此需要提前注冊公司,或者購買公司。


(3)等額本息和先息后本


目前主流是等額本息20年,有的可以按照30年來還款


先息后本一般授信時間短,3年,5年,10年。如果是生意周轉(zhuǎn),3年授信可能夠用,否則基本還是選擇年限長的,推薦10年期的。當(dāng)然年限短的也有好處,就是利率優(yōu)惠,一般比等額本息的要低一點(diǎn)點(diǎn)。


(4)老人主貸和體制內(nèi)主貸


一般是自己抵押。有的銀行可以做到老人主貸,而且可以上老人的征信。這就給了騰挪的空間。


當(dāng)然,老人也要配備公司,提前做好準(zhǔn)備。


一般單位做經(jīng)營貸其實(shí)是比較方便的,但是體制內(nèi)會受限,因?yàn)椴荒苡泄煞?。?dāng)然還是有銀行可以做,可能無法享受最優(yōu)惠的利率。


感興趣的可以私聊。


(5)利率


當(dāng)然,對于抵押貸款而言,最終看的還是利率,利率低是王道,以力破巧。


不過每個人情況都不一樣,比如征信,單位,房子的情況,還是要選擇適合的產(chǎn)品。