房產(chǎn)價格,短期看金融,中期看土地,長期看人口。




人口結(jié)構(gòu)和預(yù)期人口增長是決定房地產(chǎn)長期價值走向最為關(guān)鍵的因素。因為有人方才有需求。




近日,央行罕見的發(fā)表工作論文,專門探討人口問題。因為直言不諱、口吻嚴厲,很快在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議。其中,對于中國人口問題的擔(dān)憂,也引發(fā)了不少人對房產(chǎn)的擔(dān)憂。






那么,央行的報告到底說了什么?








01


中國人口問題十分嚴峻




這篇央行工作論文題為《關(guān)于我國人口轉(zhuǎn)型的認識和應(yīng)對之策》,深度剖析了人口及生育議題。




其中提到諸如人口轉(zhuǎn)型、老齡化、少子化、生育等關(guān)鍵詞,對當(dāng)下中國的人口困境直言不諱。




在正文部分,央行甚至表示,若我國沒有把握住時機,很有可能會“重蹈發(fā)達國家的覆轍”。




可以看到,央行最關(guān)切的人口問題還是我國的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性的改變。這體現(xiàn)在人口老齡化迅速到來,并急速發(fā)酵和人口出生率持續(xù)斷崖式下跌。




報告指出:未來老年人口占比逐步上升,最有意思的是這句話:“代表社會負擔(dān)的老年人進入資產(chǎn)清算階段”。






央行從人口方面表達了對未來資產(chǎn)價格的憂慮。一方面是老人會通過甩賣房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)來保障養(yǎng)老。另一方面,年輕人越來越少,老人越來越多,社會對于房產(chǎn)的需求也會降低。




資產(chǎn)清算增加,需求下降,字里行間都透露出對未來房產(chǎn)的悲觀預(yù)期。








02


人口與房地產(chǎn)的關(guān)系






現(xiàn)在中國的高房價很大程度上也是被人口紅利所推動的。




我國住房制度改革一般分為三個階段。




第一階段,福利分房時期:1980--1987年。1980年,鄧小平提出了“出售公房、分期付款、提倡個人建房買房、鼓勵公私合營”的改革設(shè)想,這成為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的開端。




第二階段,雙軌制時期:1988--1998年。該時間段內(nèi)我國福利住房制度與市場化住房制度并存。




第三階段,市場化住房制度時期:1998年至今。




住房商品化徹底推行后,由于住房抵押貸款的普及和工資的提高,無論房價如何上漲,居民對房屋的需求均維持在高位。這里不得不說,房貸和其他貸款的放開,給居民購房提供了金融杠桿,正是有了這些信貸制度的保障,讓很多本來買不起房的也能投入到房地產(chǎn)中。




但很多人都沒有察覺到,房地產(chǎn)狂熱的基礎(chǔ)其實不只是金融杠桿的放開,更多的是快速城鎮(zhèn)化給各大城市帶來的人口紅利!




用以描述世界各國城市化發(fā)展共同規(guī)律的“納瑟姆曲線”認為,一國的城鎮(zhèn)化進程將經(jīng)歷兩個拐點。






第一個拐點出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達到30%時,此時城鎮(zhèn)化進程進入高速增長階段;




第二個拐點出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達到70%后,此時經(jīng)濟發(fā)展進入成熟階段,發(fā)展速度減慢,實現(xiàn)了高度的城鎮(zhèn)化與現(xiàn)代化。




城鎮(zhèn)化率在30%-70%之間時,房地產(chǎn)市場受快速增長的住房需求影響,房價呈現(xiàn)快速上漲的勢頭。




我國2008--2020年,城鎮(zhèn)化率從44.9%提升到60.3%。在此期間,城市化率每提升1個百分點,就意味著新增城市人口1300萬,由此帶來的剛性住房需求將為房價帶來直接上漲壓力。




也就是說,2008年開始,我國房地產(chǎn)經(jīng)歷的飛速發(fā)展時期是與人口直接掛鉤的。12年間,城市人口增加2億人,由此帶來的剛需,配合金融杠桿和地方不斷擴張的土地財政政策,共同推動了房價一路狂飆。




很多人都覺得房價上漲是金融的鍋。




其實更多是人口的需求擺在那,沒有人口就沒有需求,沒有需求就沒有價格,這是基本的市場規(guī)律。








03


人口坍縮,房地產(chǎn)還有未來嗎?




房價長期來看還是要看人口,人口是決定性因素。




觀察一下這幾年但凡是人口下降的地方,人口外流的地方,人口減少出生率比較低的地方。比如東北、天津、石家莊、濟南等北方城市,房價都在下跌。








反之,像深圳、上海、杭州、廣州等人口還在繼續(xù)增長的城市,房價總體來說是非常堅挺,深圳和上海去年年底和今年年初還經(jīng)歷了一波狂熱。






所以說人口和房價確實是成正相關(guān),這也是這兩年全國各大城市相繼發(fā)生樓市波動的一個主要原因。




大量的人口是往一線二線城市,特別是南方沿海城市流入,人口是支撐房價長期穩(wěn)定的一個基石。以前有闖關(guān)東,現(xiàn)在是闖深圳、杭州、廣州、長三角和珠三角。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)集聚了大量的甚至形成了一定的人口外地的輻射效應(yīng)。




但是北方的人口和資金持續(xù)流入南方城市的趨勢,到底能堅持多久,這個確實不好說。




如果未來中國的人口出生率持續(xù)的減少,新生兒減少,老齡化程度加深,那未來樓市是很難被撐起來的。




然而現(xiàn)下,中國房地產(chǎn)已經(jīng)陷入非常危險的境地。




經(jīng)濟不景氣,很多人面臨著失業(yè)和收入下降的危險,不少年輕人的房子都買不起,更別說生二胎,生三胎了。




父母催婚,國家催生都起不到什么作用。




道理很簡單,從孩子在子宮里還是胚胎狀態(tài),基本就要開始為他花錢了。




從出生起,一路收費到幼兒園,中小學(xué)到大學(xué),到結(jié)婚,直到死了還要收費。




光是把小孩養(yǎng)大都不知道要花多少錢。




高房價必須要靠足夠的人口來維系,但是房價過高、剩余成本過高大家都不愿意生,不愿意生就是人口坍縮。一旦人口坍縮就沒有需求。




并且像央行報告里指出的一樣,未來老齡化形勢越來越嚴峻,老年人口必然要通過資產(chǎn)清算來保障養(yǎng)老,那這兩者疊加所帶來的威力會把房地產(chǎn)帶入怎樣的深淵?




人口問題對于未來中國經(jīng)濟的沖擊和資產(chǎn)價格打擊都將是致命的。人口斷崖,老齡化繼續(xù)發(fā)展,經(jīng)濟增長,財政基本上就不可能持續(xù)。




老接盤俠們不再生小接盤俠了,未來房價必將步入“黑暗世紀”。