資金中介的“商機(jī)”是什么,房貸、經(jīng)營(yíng)貸之間究竟怎么轉(zhuǎn)?為何這種做法可能會(huì)違法違規(guī)?如何制止房地產(chǎn)金融領(lǐng)域違法違規(guī)行為?一起來(lái)看本期快問(wèn)快答↓↓↓
問(wèn):資金中介的“商機(jī)”是什么,房貸、經(jīng)營(yíng)貸之間究竟怎么轉(zhuǎn)?
答:操作手法通常如下:假設(shè)你現(xiàn)在有100萬(wàn)元的房貸,以房產(chǎn)作為抵押,想要提前還款卻沒(méi)有充足資金。這時(shí),資金中介先把還房貸的錢借給你,你還清房貸后,房產(chǎn)得以解押。之后,中介讓你以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款。等貸款批下來(lái),你再用這筆錢償還欠中介的債務(wù)。最后,你名下?lián)碛薪?jīng)營(yíng)貸,同時(shí)按期支付經(jīng)營(yíng)貸的利息。由于目前的經(jīng)營(yíng)貸款利率整體低于房貸利率尤其是二套房利率,以上操作“似乎”實(shí)現(xiàn)了多贏:中介賺到了服務(wù)費(fèi),購(gòu)房者節(jié)約了利息支出,銀行提前收回了貸款。但實(shí)際上,部分服務(wù)暗藏風(fēng)險(xiǎn),或涉違法違規(guī)行為,對(duì)此應(yīng)予以高度重視。
問(wèn):為何這種做法可能會(huì)違法違規(guī)?
答:?jiǎn)栴}集中在經(jīng)營(yíng)貸款的申請(qǐng)主體上。一般情況下,經(jīng)營(yíng)貸的發(fā)放對(duì)象是企業(yè)主,個(gè)人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的前提是擁有公司。但在實(shí)際操作中,以上規(guī)定卻被暗中“掉包”。部分資金中介在推銷時(shí)宣稱,可以幫助沒(méi)有公司的個(gè)人注冊(cè)公司,具體流程由他們包辦,客戶只需提供相應(yīng)的證件、材料即可。需注意,這些所謂的公司多是“空殼”,既無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn),也無(wú)具體業(yè)務(wù),更沒(méi)有流水,只是被用于申請(qǐng)銀行貸款。
以上做法可能涉及兩方面的違法違規(guī)問(wèn)題。一方面,中介可能提交虛假材料,進(jìn)而導(dǎo)致借款人涉嫌騙貸。另一方面,借款人將本該用于經(jīng)營(yíng)的貸款資金挪為他用,此行為一經(jīng)查出,銀行會(huì)提前中止服務(wù)、收回貸款,這時(shí)借款人會(huì)十分被動(dòng),不僅無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)湊出足額資金還貸,還要承擔(dān)失信的不良后果。
問(wèn):如何制止房地產(chǎn)金融領(lǐng)域違法違規(guī)行為?
答:近年來(lái),房地產(chǎn)金融領(lǐng)域違法違規(guī)行為屢禁不止,其背后是多方逐利的驅(qū)動(dòng)以及強(qiáng)監(jiān)管的缺位。例如,當(dāng)市場(chǎng)普遍看漲房?jī)r(jià)時(shí),購(gòu)房者傾向于加杠桿入市,消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市等行為便蠢蠢欲動(dòng);當(dāng)購(gòu)房者傾向于提前還房貸時(shí),經(jīng)營(yíng)貸又變成了轉(zhuǎn)貸的工具,上演著“借新還舊”的把戲。
對(duì)此,監(jiān)管部門要重拳出擊堵漏洞、銀行要自查自糾強(qiáng)問(wèn)責(zé)、購(gòu)房者要客觀分析理性操作。首先,監(jiān)管部門要強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)監(jiān)管,對(duì)貸款審查不到位的銀行、未履職盡責(zé)的工作人員依法依規(guī)處罰。其次,銀行要自查自糾,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后要嚴(yán)肅整改,對(duì)存在違法違規(guī)問(wèn)題的員工以及與中介勾結(jié)的“內(nèi)鬼”強(qiáng)問(wèn)責(zé)。購(gòu)房者則需理性分析,不可盲目跟風(fēng)。提前還房貸是否劃算,這本就因人而異,要結(jié)合個(gè)人收入結(jié)構(gòu)、個(gè)人經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走向的研判等各種因素審慎決策。此外,購(gòu)房者還要切記,提前還款、申請(qǐng)貸款都要通過(guò)正規(guī)金融機(jī)構(gòu),不要輕易上了非正規(guī)渠道的“套”。