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房貸保險全稱“個人住房抵押綜合保險”或“個人抵押貸款房屋綜合保險”，是購房者向銀行申請貸款時，銀行為防范房貸風險要求貸款人必須購買的保險。此處所指“貸款”為商業(yè)銀行貸款，不含公積金貸款部分。財險公司原有的房屋損失險，是對所保房屋提供保障，如果在還貸期間，因火災、爆炸、暴雨、臺風等原因造成抵押房屋的損失，以及為搶救房屋財產所需支付的合理施救費用，保險公司將按照合同給予賠償。保險市場上的房貸險都含有新條款，增加了針對被保險人的還貸保證責任，規(guī)定還款人在保險期限內因遭受傷害事故導致死亡或傷殘，喪失全部或部分還貸能力，造成連續(xù)三個月未履行或未完全履行借款合同上約定的還貸責任，保險公司將按規(guī)定的比例承擔銀行貸款余額的全部或部分還款。同時，在合同中列出了死亡和不同傷殘等級相應的償付比例。上海市場上目前的房貸保險主要以“上海個人住房抵押綜合保險”為主，包括了財產責任險和還貸責任險。還貸責任險這種類似普通人身意外險、又在費率上有所優(yōu)惠的保障險種，對于那些以房產為最大資產、且又沒有足額人身保障安排的人群來說，不失為一種聰明的選擇。按照貸款多少安排好房貸險，就不會因為自身遭遇各種意外傷害失去還貸能力，而導致所購房產因還不了貸款而被銀行收回。上海的一些銀行已經不再強制要求貸款客戶購買房貸險，不過從實際支付的費率來看，對于準備買房的人而言，房貸險對于意外保險或者定期壽險而言，可以起到巧妙的替代作用。房貸險的投保時機，是商業(yè)銀行已經和借款人簽訂抵押貸款合同，只差房貸險就可放款的時候。一是財險公司原有的房屋損失險，是對所保房屋提供保障，如果在還貸期間，因火災、爆炸、暴雨、臺風等原因造成抵押房屋的損失，以及為搶救房屋財產所需支付的合理施救費用，保險公司將按照合同給予賠償。二是財險公司和一些壽險公司已經開辦的還貸保證保險，這類保險對貸款人在貸款期間內產生的意外提供保障。三是壽險公司開發(fā)的帶有還貸性質的兩全型保險。投保人可以根據自己的貸款年期和貸款總額選擇相應的保障期限和保額，隨著貸款金額的減少，保額也逐年遞減，使風險與保障充分匹配，更合理地分配每一分保費。保障期內，被保險人一旦發(fā)生身故或全殘，其家人即可獲得相應的賠償，用以償還剩余貸款。編輯本段作用房貸保險一直被冠以“霸王條款”的惡名，主要原因在于其具有的強制購買制度，且保險的第一受益人是銀行，第二受益人才是購房者，而這筆保費卻完全由借款人承擔——要貸款先買保險，是消費者不得不遵守的規(guī)則。自2005年10月中國工商銀行率先取消強制房貸保險后，以房產抵押擔保方式申請個人貸款的人士，可以自主選擇所抵押房產購買保險事宜，房貸險不再是獲得貸款的必要條件。但是房貸保險的作用卻是不可忽視的。提供基本的風險保障房貸保險主要承保房屋損失，包括由于火災、爆炸，暴風、暴雨、臺風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、雹災、冰凌、龍卷風、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然坍陷，空中運行物體墜落及外來建筑物和其他固定物體倒塌等原因造成的房屋直接損失，將由保險公司負責賠償。喪失還款能力，保險公司代還房貸保險將保障延伸到人，當保險人因意外傷亡喪失還款能力的時候，保險公司負責向銀行償還剩余貸款，這樣就避免了被保險人發(fā)生意外事故后給家庭留下償還壓力。特別是有些房屋貸款者就是家庭主要收入來源提供者，一旦遭遇不測，沒有房貸保險會給家庭造成很大的經濟負擔。編輯本段相關規(guī)定保險財產限于被保險人合法擁有產權的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險人購買的商品房中計入房屋銷售價格、在銷售合同中列明的房屋附屬設施和其他室內財產，但該房屋附屬設施和其他室內財產不屬于本保險財產范圍。1、由于下列原因造成保險財產損失和費用支出，保險人負賠償責任：①火災、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺風、暴風、龍卷風、雪災、雹災、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降；③空中運行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發(fā)生上述災害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險財產的損失；⑤以及為減少損失對保險財產采取施救、保護、整理措施而發(fā)生的合理費用。2、由于下列原因造成的保險財產的損失，保險人不負賠償責任：①戰(zhàn)爭、軍事行動或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災害；④被保險人或其家庭成員的故意行為；⑤保險財產因設計錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費用。3、保證期限：自投保次日(一般從入住之日)12時起到保單約定的終止之日12時止。4、財產保險費計算：保險費=保險金額(即所購房款)×0.56%×保險期限。編輯本段退保許多貸款人在提前還貸后，發(fā)現保險公司并非是按照保險時間平均計算應退還的保險費用。房貸險很多是按照貸款金額投保的，保險公司承擔的還貸責任僅限于客戶欠銀行的本金余額，這個余額隨著客戶不斷還款而逐年減少，因而保險公司承擔的還貸保險責任也是逐年減少的?？蛻衾U的保費，分攤在前面年限的要高些，越往后越低，這符合“風險與保費對等”的保險原則。所以退保時不是簡單按照保險時間平均計算應退還的保險費用。投保時間越長，費率越低，即分攤到每年的保費越少。而客戶提前退保時，實際承保時間比原保單的保險時間要大大縮短，那么實際應該收取的保費需按照較短年限的費率表計算，這與銀行的定期存折提前取款，需按照活期存款利率計算利息是一個道理，這樣，在退保時，原費率再次提高了。退保時，按照保單約定，保險公司一般會收取一定比例的手續(xù)費，作為客戶違約的費用，這也造成退保費進一步減少。編輯本段注意事項實際承擔期限貸款保險合同規(guī)定，保險期限與貸款期限一致，保險責任知購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。對此，有關專家指出，保險責任的實際承擔期限，其實短于合同規(guī)定的保險期限。目前人們貸款所購的大多是期房，貸款發(fā)放日和實際交房日有一段時間差，人們一般是先貸款、后交房。而保險費是從貸款開始之日起開始計收，可合同中規(guī)定：保險責任自購房合同約定交房之日起開始承擔。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險公司沒有承擔任何保險責任，因此，保險公司承擔保險責任的期限明顯短于貸款期限。保費收費方式有的保險公司在合同中規(guī)定保險費“按年收取”，但實際操作中，往往一次性收取。對此專家認為：它無償占用了購房者幾十年的利息收入，加重了購房者的經濟負擔。保險公司對此種方式的解釋是，如果逐年收取保費，不但要投入大量的人力物力，而且要承擔購房者不繳納續(xù)期保費的風險。很多壽險產品，保險期限長達幾十年，保費卻按年、按季，甚至按月收取。此外，即便購房者不能按期繳納保險費，保險公司完全可以解除保險合，不承擔保險責任。誰是合同受益人抵押住房貸款保險合同通常規(guī)定，銀行是第一受益人。對此，廣大購房者很不理解：明明是自己花錢買房，自己卻不是受益人。銀行完全沒有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的第一受益人，受益人應該是購房者。編輯本段風險(一)借款人退保的風險借款人提前還款進而退保是目前我國個人住房抵押貸款保險中保險公司面臨的最大風險。房貸險業(yè)務是保險公司委托商業(yè)銀行代辦的，保險費由商業(yè)銀行一次性收足轉交給保險公司，保險公司按所收保費的一定比例一次性付給商業(yè)銀行手續(xù)費。在實踐當中，通常由銀行指定一家保險公司來承保個人住房貸款保險，各保險公司為了在競爭中獲勝，往往支付給銀行高額的手續(xù)費，這從我國房貸險務手續(xù)費曾一度高達40%就可見一斑。一旦借款人提前還貸進而退保，保險公司需按未到期責任年限的保費全額退還給客戶，同時交付給銀行的高額手續(xù)費也無法取回，從而遭受巨大損失。引起借款人提前還款的因素主要有兩個：1.借款人對利率的預期因素。這是最重要的一個因素。目前國內銀行的個人房貸業(yè)務都是非固定利率貸款，在個人住房借款合同中明確規(guī)息貸款利率在借款期限內遇到國家法定利率調整時，于下年1月1日的開始，按相應利率執(zhí)行新的利率。據此，一旦利率上升，借款人將承擔更大的還款負擔。因此，當借款人預期利率會上調時，提前還貸自然是明智之舉。據調查，我國在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房貸險的退保率在l0%一20%之間，加息之后，房貸險的退保率曾一度達到30%以上。2.借款人還款能力提高因素。借款人從銀行貸款需要將房屋抵押給銀行，這就面臨將來無法還貸時房屋被銀行強行收回的風險?，F實生活中借款人大都是風險規(guī)避的，因此，一旦借款人還款能力提高，很可能會提前還貸。(二)借款人對房貸險的抵觸風險在我國，承保個人住房抵押貸款的保險公司主要承擔兩方面的責任：一是房屋因自然災害和意外事故造成損失時的賠付責任；二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導致借款人失去還款能力時的賠付責任。實踐當中，由于房貸險與住房貸款的捆綁銷售，保單上面規(guī)定的借款人的一些選擇權其實是無法實現的。比如，盡管有保險公司規(guī)定保費可以年交或躉交(見表1)，但現實中保險公司普遍要求借款人一次性交清保費；在保險金額的確定上，借款人多被要求按照房屋的購置價投保；再如強制規(guī)定銀行為受益人，借款人交了保費卻得不到賠付，造成了房貸險銷售中的不公平；辦理住房抵押貸款必須購買保險違背了投保自愿的原則等等，使得房貸險業(yè)務在開展過程中面臨遭受借款人抵觸的風險。(三)信息不對稱風險信息不對稱現象在個人住房貸款保險中表現較為突出。由于房貸險是由銀行代理保險公司同借款人簽訂的，而銀行在決定是否發(fā)放貸款時所考慮的借款人風險與保險公司所關心的借款人風險并不完全一致，況且銀行對抵押房屋風險狀況的關心程度也遠不如保險公司。因此，保險公司僅憑銀行提供的有關借款人和抵押房屋的信息資料很難全面了解保險標的的風險狀況，而借款人對自己和房屋的風險狀況是最了解的，這就出現了保險公司和投保人之間的信息不對稱。信息不對稱將直接影響保險公司費率的制定，導致保險公司的定價風險。(四)銀行道德風險如果銀行在代理承保房貸險的過程中缺乏責任心，則會形成銀行的道德風險。由于代理人責任心的好壞直接關系到房貸險業(yè)務質量的好壞，銀行道德風險的發(fā)生將降低房貸險的業(yè)務質量，導致保險公司賠付風險的加大。而我國目前的個人住房抵押貸款保險中缺乏可以約束銀行行為的機制來避免道德風險。因此，我國住房抵押貸款保險市場要保持健康發(fā)展，風險防控尤為重要。編輯本段風險防控(一)規(guī)范房貸險業(yè)務競爭方式，降低代理手續(xù)費針對借款人提前還貸后退保，使保險公司面臨手續(xù)費損失的風險，短期來看，保險公司只能規(guī)范自己的業(yè)務競爭方式，保持與商業(yè)銀行的充分合作，協商降低代理手續(xù)費率，并就當出現借款人提前還款隋形時手續(xù)費的退還問題與銀行達成協議，以免風險爆發(fā)時雙方出現矛盾，影響長期合作。但是從長期來看，則需要有關管理部門介入來維持房貸險業(yè)務的公平競爭。我國個人房貸險業(yè)務手續(xù)費之所以居高不下，根本原因在于銀行指定借款人到一家保險公司投保。這是引起保險公司之間惡性競爭，代理手續(xù)費節(jié)節(jié)攀高的根源。而銀行指定保險公司本身是極不合理的。首先，銀行剝奪了借款人的自由選擇權利。從法律角度看，投保人為自己的房屋投保，他有選擇到哪家保險公司投保的自由，銀行不應該也沒有權利剝奪借款人的這種選擇權；其次，銀行要求借款人投保房貸險，本是為維護其自身利益的，而同時又指定保險公司，收取代理費，從法律角度看，是一種變相的“自己代理”。因此，要降低房貸險業(yè)務手續(xù)費，關鍵是依靠管理部門的力量來廢除這一不合理條款，引人公平競爭機制。這樣，由借款人自己選擇某個保險公司來承保，保險公司即使不支付任何代理費給銀行也不用擔心業(yè)務來源，這是因為：為了保證信貸質量，銀行會將借款人是否為抵押房屋作了保險作為評估貸款風險的依據，借款人為降低銀行拒貸的風險，會主動投保房貸險。于是，保險公司就能很好地控制由于投保人退保而導致的損失。(二)完善房貸保險的有關條款1.保險金額的確定應當改變目前以房屋購置價格來確定保險金額的做法，而在能夠切實保障風險的條件下給予借款人自主選擇保險金額的權利，真正做到有險才保，維護借款人權益。筆者認為人保財險在關于保險金額的確定上所采取的做法值得國內其他開展住房抵押貸款保險的公司借鑒。(參見表1)2.保險費率的厘定我國目前房貸保險的費率為5%0左右，30萬元l5年期的貸款應繳保費超過l萬元。相比個人住房貸款保險相當成熟、保險費率只有不到0.5%0的美國和加拿大等國，我國房貸險的費率顯然有過高的嫌疑，借款人對此抵觸頗大。因此，保險公司有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。3.保險期限對期房抵押貸款保險的保險期限應區(qū)別現房抵押貸款的保險期限另作規(guī)定，這是因為貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，這段時間內，房屋尚未驗收交付，如果要求借款人承擔保險義務，顯然缺乏公平。4.受益人規(guī)定根據我國《擔保法洗在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的賠償金優(yōu)先受償。依據這一法律規(guī)定，如果發(fā)生保險事故，不作為保險合同的受益人，銀行也是可以優(yōu)先受償的。況且根所我國《保險法》，只有人身保險合同才涉及到受益人問題，財產保險合同是沒有受益人這一說的。國內各家保險公司大多把個人住房抵押貸款保險歸為家庭財產保險責任范圍，但又接受銀行將其設為第一受益人的要求，也是不符合保險習慣的。所以，在房貸保險中必須指定銀行為第一受益人完全沒有必要，應該廢除這一條款。(三)加強對投保人(借款人)和抵押房屋的風險管理在個人住房抵押貸款保險的展業(yè)過程中，首先，保險公司要加強對借款人的健康狀況、個人病史情況、家庭病史情況的檢查，同時對抵押房屋的結構、防護設施、周圍環(huán)境等做出實地調查，確定其風險等級，并以此作出是否承保以及承保費率的決定，充分降低信息不對稱對保險公司造成的潛在風險；其次，保險公司應關注房地產市場和利率變動情況，正確評估房貸險的外部環(huán)境風險。房地產市場波動直接影響住房貸款的風險，而利率變動為借款人退保行為和違約行為出現的誘因，缺乏這方面的研究分析，保險公司在風險到來時往往陷于被動。(四)約定免賠比例，并根據業(yè)務質量調整免賠比例為提高銀行在代理房貸險業(yè)務中的責任心，規(guī)避銀行道德風險，保險公司在與銀行的長期合作協議中，可約定一定的免賠比例，使貸款銀行也承擔一部分風險，提高貸款銀行的風險意識。同時，保險公司可以根據房貸險業(yè)務質量的好壞來適時調整免賠比例：業(yè)務質量好，則調低免賠比例，業(yè)務質量差，則調高免賠比例，從而充分激勵貸款銀行對借款人風險調查的積極.陛。其實，在房貸險業(yè)務發(fā)達的國家，許多保險公司只按債權人房貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%由債權人承擔，這正是為了防止債權人濫放貸款，促使其謹慎從事。所以，在兼業(yè)代理制度并不成熟的我國，保險公司更應注重對代理人道德風險的防控。[1]