1、首先,按揭所購房產(chǎn)有沒有辦理抵押登記,個人購房貸款一般都采取“階段性擔保加抵押貸款”的形式,即在抵押的房產(chǎn)辦理抵押登記前,由開發(fā)商為貸款人(購房人)提供擔保,待抵押登記辦理完畢后,購房人以所購房產(chǎn)作為抵押物。

2、如果房產(chǎn)抵押尚未辦理,首先要與開發(fā)商(擔保人)進行協(xié)商,由開發(fā)商為買方提供新的擔保,同時要與貸款銀行協(xié)商,否則開發(fā)商將免除擔保責任,而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同,除非先行償還全部貸款。

3、買方付款方式?jīng)Q定了手續(xù)的繁簡程度。如果買方同意一次性支付房款,則可以用此轉讓款先行償還銀行的貸款和利息,在解除抵押登記后,再與受讓方辦理轉讓手續(xù)。

4、如果買方也要按揭,那么貸款銀行首先要審查買方的資格,如果買方符合銀行的貸款條件,貸款銀行才會先終止與貸款合同,結清此前的貸款本息,同時就剩余尚未償清的貸款,與受讓方簽訂新的貸款合同。

5、在買賣雙方辦理完房產(chǎn)轉讓手續(xù)后,還要到房地產(chǎn)主管部門辦理抵押登記的變更手續(xù)。后一種操作程序比較復雜,并不是所有的銀行都會同意這種轉讓。因此,最簡化的辦法是,先行償清全部貸款本息,解除抵押登記,再與買方辦理轉讓手續(xù)。