流入房地產(chǎn)市場的信貸資金會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化趨勢

2016年上半年，在信貸優(yōu)惠政策刺激下，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了近3年來少有的繁榮。按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2016年1~11月份，國內(nèi)商品房銷售面積13.58億平方米，同比增長24.3%；同期商品房銷售總額為10.25萬億元，同比更是增長了37.5%，其中住宅銷售額增長39.3%。從央行已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)可以看到，2016年1~11月，新增人民幣貸款中的多數(shù)流入了房地產(chǎn)市場。比如11月當(dāng)月，新增人民幣貸款7946億元，其中住戶部門貸款增加6796億元，住戶中長期貸款增加5692億元，住戶中長期貸款占比達(dá)70%以上，這種情況在今年也成為常態(tài)。

影響房地產(chǎn)市場的因素有： (1)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響市場。 隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重的變化，各類房地產(chǎn)的市場需求也會(huì)發(fā)生變化。例如某城市的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，這時(shí)廠房的需求量就會(huì)增大。當(dāng)該城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重向第三產(chǎn)業(yè)傾斜時(shí)，辦公用房和商業(yè)用房的需求量也會(huì)增大，而這時(shí)廠房的需求量就會(huì)減少。對于這類房產(chǎn)的投資，一方面要有預(yù)見性，另一方面要把握好時(shí)機(jī)。(2)政策變化影響市場需求。 房地產(chǎn)政策的變化，常常會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來商機(jī)。例如1998年，國家公布取消福利分房，實(shí)施貨幣分房的政策后，商品住宅市場需求量猛升，同時(shí)也刺激了市場價(jià)格的上漲。 (3)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與舊城改造帶來的需求變化。 城市建設(shè)的發(fā)展不斷給房地產(chǎn)投資帶來商機(jī)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可利用對這些變化的預(yù)見，為房地產(chǎn)投資者提供舊房投資參考性建議，低價(jià)買舊房，以待獲取高價(jià)拆遷賠償。這方面的投資雖有商機(jī)，但也有風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會(huì)導(dǎo)致投資失敗。 (4)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度與周期對市場需求的影響。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在幫助投資者進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)度與周期變化。一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期處于低谷是購進(jìn)的好時(shí)機(jī)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高潮時(shí)是賣出的好時(shí)機(jī)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長，會(huì)刺激房價(jià)不斷攀升，如果提前入市買進(jìn)，房價(jià)高漲時(shí)賣出，投資就成功；但如果在房價(jià)處于高峰時(shí)期購人房地產(chǎn)，投資被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供應(yīng)對市場需求變化的影響。 房地產(chǎn)買賣投資入市的時(shí)機(jī)與城市土地供應(yīng)量的大小也有一定的關(guān)系。當(dāng)土地供應(yīng)量過大時(shí)，一手樓的市場供應(yīng)量也相應(yīng)過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產(chǎn)品也多，選擇余地大，二手樓的短期投資買賣也就相應(yīng)難做。但有時(shí)一手樓市場也可能會(huì)因市場供過于求，而出現(xiàn)滯銷，有的開發(fā)商會(huì)因銀行逼債而急需資金回籠，降價(jià)拋售，投資者也可乘低吸吶。

9月21日訊 彭博援引知情人士消息稱，中國央行會(huì)同銀監(jiān)會(huì)近期要求各地監(jiān)管部門，指導(dǎo)銀行規(guī)范個(gè)人消費(fèi)貸款，防止消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。央行的要求重點(diǎn)針對一線和熱點(diǎn)房地產(chǎn)城市。央行近期發(fā)現(xiàn)，今年以來，至少有數(shù)千億元人民幣資金違規(guī)通過個(gè)人消費(fèi)貸款，流入房地產(chǎn)市場。但是，知情人士不清楚央行和銀監(jiān)會(huì)通知的具體日期。近期，北京、廣州、深圳陸續(xù)發(fā)布有關(guān)消費(fèi)貸政策。中國人民銀行廣州分行、中國銀監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局共同發(fā)布的“關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”紅頭文件。文件中明確規(guī)定，原則上將不發(fā)放超過100萬元或期限超過10年的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。深圳多家銀行普遍扎緊消費(fèi)貸“口子”，大多數(shù)銀行已將長期消費(fèi)貸年限調(diào)至5年，部分銀行由于額度緊張或風(fēng)控原因，在5年基礎(chǔ)上進(jìn)一步縮短年限甚至?xí)和ＯM(fèi)貸。北京多家銀行要求貸款20萬以上額度客戶需要補(bǔ)交材料，同時(shí)多家股份制銀行也表示，消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)的情況已經(jīng)出現(xiàn)，所以在資金流向以及貸后回訪等流程中將加大力度，嚴(yán)格杜絕消費(fèi)貸另為他用。部分銀行已著手向消費(fèi)貸客戶征集貸款用途證明材料，其中包括：貨單、發(fā)票、合同、轉(zhuǎn)賬憑證等。易居房地產(chǎn)研究院19日發(fā)布最新研究報(bào)告收集北京等16個(gè)典型地區(qū)數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來，短期消費(fèi)貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩(wěn)中有升的零售額同比，預(yù)計(jì)新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，估計(jì)其中至少有3000億流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額30%。

　近日，因消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，多地銀行監(jiān)管部門已經(jīng)下發(fā)通知，要求轄區(qū)內(nèi)銀行開展自查，嚴(yán)防個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，并對某些違規(guī)銀行已經(jīng)開出了罰單。個(gè)人消費(fèi)貸由此成為熱門話題，并有市場傳言稱銀行停止了所有的消費(fèi)貸審批。個(gè)人消費(fèi)貸款主要分抵押貸款和*款兩種主要用于房屋裝修、購買汽車、雖然銀行現(xiàn)在并沒有停止消費(fèi)貸的審批，但是不少銀行已調(diào)高準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)對個(gè)人消費(fèi)貸的監(jiān)管。值得注意的是，銀行強(qiáng)調(diào)貸款款項(xiàng)必須“專款專用”。

　　房地產(chǎn)信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)過程。這個(gè)過程可分為以下三個(gè)階段：一是土地一級開發(fā)階段。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，這個(gè)階段的主要任務(wù)是把“生地”變成 “熟地”。承擔(dān)這一任務(wù)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入。二是房地產(chǎn)開發(fā)階段。三是房地產(chǎn)銷售階段。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，需要由銀行向業(yè)主提供購房貸款支持?！　≡谏鲜鋈齻€(gè)階段之間存在資金循環(huán)關(guān)系。一是第一階段和第二階段之間的資金循環(huán)：銀行在第二階段向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，使后者有能力向土地開發(fā)商支付地價(jià)款，進(jìn)而為收回銀行在第一階段發(fā)放的土地一級開發(fā)貸款創(chuàng)造條件。二是第二階段內(nèi)部的資金循環(huán)：銀行向建筑安裝企業(yè)發(fā)放的貸款，需等到銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回收房款后才能收回。三是第二階段與第三階段之間的資金循環(huán)：銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款，需要等到商品房銷售出去，并獲得售房款后才能收回。在這個(gè)“資金鏈” 中，銀行對購房者的貸款起著極其重要的作用。

　　20世紀(jì)70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實(shí)施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對外開放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動(dòng)去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。　　雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處?！　≈袊尤胧澜缳Q(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的銀行危機(jī)，對中國銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義?！　《?、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)?！　》康禺a(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。　　住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越大?！　“l(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房價(jià)波動(dòng)通過資產(chǎn)負(fù)債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。　　除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動(dòng)和借貸活動(dòng)減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)?！　∪?、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因　　（一）災(zāi)難短視癥　　即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982) 認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動(dòng)力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會(huì)很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會(huì)與實(shí)際概率非常接近?！　《?dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(rule of thumb)，銀行管理層會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。　　由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會(huì)保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房價(jià)的上漲，銀行通常會(huì)產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)?！　。ǘ┭蛉盒?yīng)　　災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競爭時(shí)處于劣勢（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)?！　°y行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會(huì)有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來臨時(shí)，將會(huì)受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當(dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實(shí)際上在激勵(lì)銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動(dòng)，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。　?。ㄈ┌踩W(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)　　經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，投資者可能會(huì)意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動(dòng)的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會(huì)讓整個(gè)銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒有諸如存款保險(xiǎn)之類明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會(huì)低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。?。ㄋ模┬畔⒉粚ΨQ　　銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-value ratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、借款人違約時(shí)，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個(gè)足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。　　然而，實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補(bǔ)損失。這是因?yàn)?，在房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，銀行過度樂觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實(shí)際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值甚至是過去的價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)?！　。ㄎ澹┎贿m當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)、信息披露及法律框架　　在不透明的會(huì)計(jì)核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財(cái)務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)額和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降因素作一個(gè)合理的估計(jì)，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類時(shí)，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評估，可能會(huì)造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估?！　。┍O(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管　　監(jiān)管者的職責(zé)是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險(xiǎn)的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的宏觀政策的一部分時(shí)，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風(fēng)險(xiǎn)策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力量時(shí)，監(jiān)管部門要承擔(dān)更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時(shí)間不一致性（time inconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而那時(shí)可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動(dòng)力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。 　　四、防范　?。ㄒ唬┓婪躲y行災(zāi)難短視癥　　在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個(gè)行之有效的機(jī)制，以防止銀行過度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，打消其盈利歸個(gè)人、損失由社會(huì)承擔(dān)的想法?！　∈紫龋崆拌b別出脆弱的銀行。在對付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會(huì)成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到對整個(gè)金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個(gè)有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。　?。ǘ┌踩W(wǎng)改革　　在對銀行的行為施加影響時(shí)，不應(yīng)只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價(jià)格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實(shí)施過程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時(shí)采取糾正行動(dòng)，迅速解決問題。如果沒有一個(gè)以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡?！　。ㄈ┑赖嘛L(fēng)險(xiǎn)的防范　　監(jiān)管部門要想防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須終止隱含的存款保險(xiǎn)制度。首先，將存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時(shí)采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時(shí)為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實(shí)行嚴(yán)格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強(qiáng)銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動(dòng)，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時(shí)，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。　?。ㄋ模┦袌龌A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)　　通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負(fù)債不匹配的情況，把過去不具流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動(dòng)性資金，可以解決流動(dòng)性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)?！　∥?、小結(jié)

3月12日，中國人民銀行上?？偛坑“l(fā)《2021年上海信貸政策指引》（簡稱《指引》），要求金融機(jī)構(gòu)要合理控制房地產(chǎn)貸款增速和占比，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。圖片來源：人民銀行上海總部官網(wǎng)對此，業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等披著實(shí)體融資的外衣，違規(guī)進(jìn)入樓市，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資金“脫實(shí)向虛”，中小微企業(yè)“融資難、融資貴”的問題更加嚴(yán)峻，還會(huì)助推樓市投資投機(jī)、加杠桿炒作。作為銀行來說，一旦發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)情況，是可以要求提前償還貸款的。“抽貸”對于炒房客打擊較大。上海當(dāng)?shù)劂y行全面自查《指引》指出，為貫徹落實(shí)2021年人民銀行信貸政策各項(xiàng)要求和重點(diǎn)任務(wù)，引導(dǎo)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，切實(shí)增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。2021年，轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)做好金融支持穩(wěn)企業(yè)保就業(yè)工作，持續(xù)提升小微、民營企業(yè)金融服務(wù)能力；加強(qiáng)對科技創(chuàng)新、制造業(yè)和綠色低碳產(chǎn)業(yè)的金融支持；積極服務(wù)長三角高質(zhì)量一體化發(fā)展國家戰(zhàn)略實(shí)施，支持臨港新片區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，發(fā)揮G60科創(chuàng)走廊區(qū)域合作平臺作用，加強(qiáng)產(chǎn)融對接；繼續(xù)服務(wù)好鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施，加大對各類創(chuàng)業(yè)人群支持力度，進(jìn)一步完善民生金融服務(wù)?！吨敢吠瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要合理控制房地產(chǎn)貸款增速和占比，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)先支持首套剛需自住購房需求，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格審查貸款人個(gè)人信息的真實(shí)性，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。在此之前，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。下一步將對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題依法采取監(jiān)管措施。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等披著實(shí)體融資的外衣，違規(guī)進(jìn)入樓市，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資金“脫實(shí)向虛”，中小微企業(yè)“融資難、融資貴”的問題更加嚴(yán)峻。此外，還助推樓市投資投機(jī)、加杠桿炒作，違背了“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)，這是監(jiān)管層絕對不允許的。嚴(yán)查經(jīng)營貸，讓二手房指導(dǎo)價(jià)政策落實(shí)更加有效，會(huì)形成樓市去杠桿的效應(yīng)，有利于控制新房價(jià)格，形成監(jiān)管合力。多地嚴(yán)控信貸資金違規(guī)流入樓市中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，除上海地區(qū)外，杭州、海南、廣州等樓市熱點(diǎn)地區(qū)也明確嚴(yán)控消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，明確嚴(yán)格防范經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。嚴(yán)禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個(gè)人經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)格個(gè)人經(jīng)營貸和消費(fèi)貸真實(shí)性審查，加強(qiáng)貸后資金管理。多位市場觀察人士分析指出，如果違規(guī)將消費(fèi)貸、經(jīng)營貸用于樓市交易，銀行有權(quán)要求提前歸還。提前“抽貸”對投資客來說是有震懾作用的。杭州發(fā)文后，不少投資客開始觀望，業(yè)主短時(shí)間內(nèi)不愿意降價(jià)，二手樓盤成交出現(xiàn)較為明顯的下滑。某國有銀行個(gè)人貸款風(fēng)控負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示，各大銀行都有較為精細(xì)的風(fēng)控體系，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的流向是有嚴(yán)格的檢測系統(tǒng)的。違規(guī)買房、炒股等行為，系統(tǒng)會(huì)有相應(yīng)的提示。一旦嚴(yán)控，作為銀行端可以短時(shí)間內(nèi)作出迅速反應(yīng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，經(jīng)營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時(shí)與銀行在放貸過程中既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來說，經(jīng)營貸的風(fēng)險(xiǎn)相對而言是高于按揭貸款的，但是經(jīng)營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動(dòng)作走形，變相鼓勵(lì)了經(jīng)營貸進(jìn)入樓市。張大偉表示，針對一些短期內(nèi)用新房本以及新企業(yè)注冊就套取經(jīng)營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱，讓經(jīng)營貸回歸到它的本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營，能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。（原標(biāo)題：多地嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場！專家：銀行有權(quán)“抽貸”，嚴(yán)厲打擊炒房客）

9月21日訊 彭博援引知情人士消息稱，中國央行會(huì)同銀監(jiān)會(huì)近期要求各地監(jiān)管部門，指導(dǎo)銀行規(guī)范個(gè)人消費(fèi)貸款，防止消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。央行的要求重點(diǎn)針對一線和熱點(diǎn)房地產(chǎn)城市。央行近期發(fā)現(xiàn)，今年以來，至少有數(shù)千億元人民幣資金違規(guī)通過個(gè)人消費(fèi)貸款，流入房地產(chǎn)市場。但是，知情人士不清楚央行和銀監(jiān)會(huì)通知的具體日期。近期，北京、廣州、深圳陸續(xù)發(fā)布有關(guān)消費(fèi)貸政策。中國人民銀行廣州分行、中國銀監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局共同發(fā)布的“關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”紅頭文件。文件中明確規(guī)定，原則上將不發(fā)放超過100萬元或期限超過10年的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。深圳多家銀行普遍扎緊消費(fèi)貸“口子”，大多數(shù)銀行已將長期消費(fèi)貸年限調(diào)至5年，部分銀行由于額度緊張或風(fēng)控原因，在5年基礎(chǔ)上進(jìn)一步縮短年限甚至?xí)和ＯM(fèi)貸。北京多家銀行要求貸款20萬以上額度客戶需要補(bǔ)交材料，同時(shí)多家股份制銀行也表示，消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)的情況已經(jīng)出現(xiàn)，所以在資金流向以及貸后回訪等流程中將加大力度，嚴(yán)格杜絕消費(fèi)貸另為他用。部分銀行已著手向消費(fèi)貸客戶征集貸款用途證明材料，其中包括：貨單、發(fā)票、合同、轉(zhuǎn)賬憑證等。易居房地產(chǎn)研究院19日發(fā)布最新研究報(bào)告收集北京等16個(gè)典型地區(qū)數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來，短期消費(fèi)貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩(wěn)中有升的零售額同比，預(yù)計(jì)新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，估計(jì)其中至少有3000億流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額30%。

不良貸款上升與樓市無直接關(guān)系，但是與資金違規(guī)流入樓市有密切關(guān)系。一、不良貸款上升和樓市其實(shí)沒有直接關(guān)聯(lián)。為什么這么說，不良貸款上升是一個(gè)綜合指標(biāo)，樓市是一個(gè)大的市場，一個(gè)市場的發(fā)展不能直接影響金融機(jī)構(gòu)的貸款不良率，這是明確的。但是從側(cè)面來看，是存在間接關(guān)聯(lián)的。我們知道，自2008年金融危機(jī)后，四萬億投了下來，全國各地掀起了一波基建熱，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)2008年到2010年房價(jià)上漲了58.87%，而相比2005年到2007年房價(jià)上漲是27.8%，這也讓很多企業(yè)主十分眼紅，因此帶動(dòng)了部分企業(yè)主從經(jīng)營實(shí)體到投資房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。舉個(gè)例子，2010年至2014年左右，很多企業(yè)甚至通過開假承兌來貼現(xiàn)獲取資金的方式，再間接流入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資，這樣的操作短期來看沒什么毛病，但是過不了兩三年，房地產(chǎn)庫存積壓嚴(yán)重，許多企業(yè)虧得血本無歸，再加上擔(dān)保鏈的影響，導(dǎo)致很多企業(yè)倒閉，引發(fā)區(qū)域性的不良貸款爆發(fā)。（當(dāng)時(shí)浙江深受其害，許多地方金融機(jī)構(gòu)不良貸款率一度攀升至10%上下）二、資金違規(guī)流入樓市對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)資金是受監(jiān)管的，即房地產(chǎn)企業(yè)需要在銀行開立一個(gè)監(jiān)管賬戶，所有樓盤預(yù)售款和銀行信貸資金都要入到專戶，實(shí)行專款專用。同時(shí)，人行、銀保監(jiān)、住建局三大部門會(huì)定期到這家開戶銀行檢查賬戶資金使用情況。但是再嚴(yán)格的制度也會(huì)有紕漏，萬一銀行沒有管住這些資金，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售款資金用于其他用途，比如用這些錢去競拍下一塊土地，從而進(jìn)一步增加企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，引發(fā)資金鏈危機(jī)，這樣很有可能導(dǎo)致樓盤無法正常完工。而且從監(jiān)管部門的政策動(dòng)向來看，近期個(gè)別地方房價(jià)異動(dòng)上漲，市場炒作熱情升溫，引起相關(guān)部門的高度關(guān)注。比如今年4月22日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企就表示，貸款一定要按照申請用途真實(shí)使用資金，不能挪用，要求銀行一定要監(jiān)控資金流向，對于違規(guī)把貸款流入到房地產(chǎn)市場的行為要堅(jiān)決予以糾正。此外，監(jiān)管部門還會(huì)根據(jù)銀行信貸投放情況，實(shí)時(shí)開展現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題及時(shí)糾正，對問題嚴(yán)重的銀行機(jī)構(gòu)要實(shí)施嚴(yán)厲處罰，切實(shí)將經(jīng)營類貸款資金真正用于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展，有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

北京銀保監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已注意到近期出現(xiàn)的相關(guān)輿情，針對輿情反映的問題第一時(shí)間開展了大數(shù)據(jù)篩查，并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)線索向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函。其中，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問責(zé)處理。同時(shí)，北京銀保監(jiān)局已會(huì)同中國人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)核查。