01
這2個(gè)月以來，網(wǎng)上鋪天蓋地關(guān)于利率下調(diào)的消息。
2月中下旬，首套5.65%，二套5.85%；3月初，首套5.6%，二套5.7%；3月中，首套5.3%，二套5.5%；4月上旬，首套5.0%，二套5.25%......
這不，最近又有消息稱：有銀行首套利率已經(jīng)降至4.7%。
任誰都覺得，現(xiàn)在的利率應(yīng)該已經(jīng)4字開頭了。然而，有部分購房者卻反饋：我怎么享受不到這么低的利率？剛剛?cè)マk理了房貸，依然是5.3%。
這到底是怎么回事？
事實(shí)上，僅少部分外資銀行可以達(dá)到4.7%利率，比如匯豐銀行、渣打銀行等，并且只針對二手房業(yè)務(wù)。
限制條件也比較高，只針對優(yōu)質(zhì)客戶首套房。另外，像渣打銀行還規(guī)定，蕭山余杭部分地區(qū)辦理不了，臨安富陽都做不了，房齡必須是95年以后的商品房等。
一直以來，外資銀行確實(shí)都會(huì)比國資銀行利率更低，但同時(shí)辦理?xiàng)l件也更高。
朋友F，在2019年底買了一套二手房。當(dāng)時(shí)，他抱著試試看的態(tài)度申請了花旗銀行，最終順利辦了下來，首套4.8%+5個(gè)基點(diǎn)，利率4.85%。
他也問過別的國資銀行，某商業(yè)銀行利率報(bào)了5.35%，甚至還有更高的。同期里，他的利率算低了。
“幸虧我的流水還不錯(cuò)，不然沒這么容易通過。”外資銀行對收入流水、征信等審核會(huì)相對更嚴(yán)一點(diǎn)，且需要先做預(yù)審，預(yù)審過不了，基本就沒戲了。
利率一年變一次，花旗銀行按開始放款的那個(gè)月計(jì)，次年同月如果LPR調(diào)整，下個(gè)月會(huì)跟著改動(dòng)。
從今年2月開始，朋友F的利率已經(jīng)下調(diào)至4.7%，每個(gè)月又能多省下幾十元。
02
目前，二手房方面，杭州主流銀行利率為首套5.0%，二套5.25%，四大行、招商銀行、交通銀行基本都是這個(gè)利率。
也有中介說，首套房利率可以做到最低4.9%，比如中信銀行。
審批速度很快，公積金最快1天搞定，純商貸2-3天。純商貸放款一般需要半個(gè)月左右，省公積金放款需要1個(gè)月左右，市公積金則需2-3個(gè)月。
我采訪了幾位銀行工作人員及置業(yè)顧問，從反饋情況來看，基本還是首套5.3%，二套5.5%。
某工行工作人員告訴我，他們支行只做新房業(yè)務(wù)，也是首套5.3%，二套5.5%。
如果資料齊全，從網(wǎng)簽到審批會(huì)在一周內(nèi)完成。純商貸放款需1個(gè)月，組合貸比較久，快的話3-4個(gè)月，慢的話要半年，省公、市公放款速度也會(huì)不一樣。
還有大城北一個(gè)新盤，置業(yè)顧問也和我說了一個(gè)大概數(shù)據(jù)，首套5.3%，二套5.5%。
錢塘云莊早一批網(wǎng)簽的購房者，首套也都是5.3%。
不過，不同的開發(fā)商、不同的樓盤，銀行給出的房貸利率都會(huì)有不同。
大江東某盤最新開盤利率就比較低，各大銀行統(tǒng)一，首套5.1%，二套5.3%，其中包括四大行。
一般情況下，同一張預(yù)售證搖號的新房，銀行報(bào)利率都是一樣的，晚點(diǎn)辦也不會(huì)有差別。但是有沒有過硬的人脈、財(cái)力，能不能拿到優(yōu)惠，就八仙過海各顯神通了。
有購房者3月?lián)u中新房，買了債券，和銀行磨到了首套5.0%，審批通過當(dāng)天就放款了。
除此之外，我還得到消息，最近有些銀行提前還款不用支付違約金了。
比如某四大行支行，此前和我說第一年不能提前還貸，如果還的話，需提前申請并支付違約金，而現(xiàn)在則不需要了。
03
總的來說，新房的利率要比二手房高出一些，但兩者相比高峰期時(shí)，都已經(jīng)跌了1%左右。
去年5月-8月，杭州房貸利率“六連漲”。而在之前，杭州利率基本是首套5.2%，二套5.4%。
也就是說，杭州房貸利率已經(jīng)回到去年同期。
這也讓不少在高利率時(shí)期買房的購房者，欲哭無淚。
朋友小吳自己是一名中介，去年11月?lián)炻┵I了一套二手房，總價(jià)155萬左右。
當(dāng)時(shí)，他辦理房貸的銀行是建行，之前已停貸許久。辦理時(shí)，正好開始接單。速度很在線，審批1天，放款2天，一周內(nèi)房東就拿到了錢。
但比之高峰期，利率降低并不多，依然有5.9%。
為了能少還點(diǎn)利息，他硬是拿出了3成多的首付，不到4成，想著能少還一點(diǎn)是一點(diǎn)。
要是按照3成首付，貸30年，等額本息，月供大概是6350元/月，而他目前的月供是6200元/月。
現(xiàn)在，他的心簡直在滴血啊。要是按照現(xiàn)在的利率，他根本不用多付那幾萬，月供就只需要約5750元。
相比之下，每月可以少還450元，且當(dāng)時(shí)多付的首付，還足夠買家具家電了。
利率5.9%時(shí)，總利息121萬；利率5.0%時(shí)，總利息100萬?！岸际菧I，這利息讓我一輛小轎車沒了?！?/p>
好在，他也時(shí)常安慰自己：“今年3月份買房的客戶，利率還是5.6%呢，和我也差不了多少，我畢竟早買早享受。”
04
現(xiàn)在，大家最關(guān)心的就是，利率還會(huì)不會(huì)繼續(xù)降低?
在我看來，可能性很大，尤其是新房市場。
首先，杭州新房利率普遍在5.3%、5.5%，但已經(jīng)出現(xiàn)了5.1%、5.3%，別的樓盤可能也會(huì)相繼跟上。
同時(shí)，二手房最低利率4.7%，也是一個(gè)“信號”，表明利率還存在下調(diào)空間。
其次，政策面還在放松。
4月13日，國常會(huì)提及降準(zhǔn)；4月15日，央行正式確認(rèn)降準(zhǔn)。
4月18日央行、外匯局發(fā)布23條金融支持舉措，明確“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。
央行也披露，3月份以來，全國已有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了個(gè)人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個(gè)基點(diǎn)到60個(gè)基點(diǎn)之間不等。
金融持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利、監(jiān)管繼續(xù)加大房地產(chǎn)金融回暖力度，國家一系列放松舉措是非常明顯的。
降準(zhǔn)只是第一步，也不排除第二、三季度出現(xiàn)降息的可能性。
最后，相比同級別城市，杭州利率并不算很低。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，4月住房信貸寬松幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率和二套利率均創(chuàng)2019年以來月度新低。
其中，像蘇州、南京，基本都能做到首套4.6%，和杭州有小幅差距。
就連一線城市上海，也有銀行下調(diào)房貸利率，部分銀行首套、二套分別下降到4.95%、5.65%；深圳多家銀行已于1月份將首套房貸利率加點(diǎn)由45BP調(diào)低為30BP，主流房貸利率是首套最低4.9%，二套5.2%。
對購房者來說，若是首套利率能降至4.6%基準(zhǔn)線，當(dāng)然是一個(gè)大大的利好，又能減少很多購房成本了。