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個人房貸利率將如何定價
定價基準改變之后，房貸利率該如何計算？
央行發(fā)布的公告顯示，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)LPR為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限內(nèi)LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于LPR加60個基點；商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。
也就是說，新政實施后，房貸利率的計算公式變?yōu)椋悍抠J利率=LPR+加點。LPR每個月都會更新發(fā)布一次，調(diào)整節(jié)奏快于基準利率。最新一期（8月20日）的五年期以上LPR為4.85%，如果按照這個數(shù)值計算，那改革后的房貸利率結(jié)果為：首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率不低于5.45%。
業(yè)內(nèi)人士提醒，這是全國統(tǒng)一的最低要求，調(diào)整后的個人住房貸款利率可能比央行公布的最低標準要高。
央行有關(guān)負責人表示，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值則由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。
目前，貸款市場報價利率有一年期和五年期以上兩個期限品種，一年期和五年期以上的個人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準，一年期以內(nèi)、一至五年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。
房貸利率水平將如何變動
今后，個人住房貸款利率是漲還是降？
在此前國務(wù)院新聞辦公室舉行的政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長劉國強也明確表示，房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸利率在基準貸款利率上上浮10%-20%，二套房則上浮20%-30%，這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會導(dǎo)致利率上行，平穩(wěn)是主流。
按照公告內(nèi)容，住房利率可以由借款人與貸款銀行雙方協(xié)商根據(jù)當時最近一個月的LPR進行重定價。重定價周期最短為一年，最長為合同期限，雙方可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇，協(xié)商約定。
央行有關(guān)負責人表示，新政主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
值得注意的是，本次調(diào)整繼續(xù)遵循房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”原則，各地根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定首套和二套個人住房貸款利率加點下限。此外，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
“未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大?！敝袊y行主管研究員周景彤表示。