在監(jiān)管層連續(xù)發(fā)聲支持金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的改善寄予厚望，而該項(xiàng)政策也被看作是政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資松綁的一個(gè)信號(hào)。然而，盡管監(jiān)管提出“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)”，多數(shù)銀行當(dāng)前仍處于觀望狀態(tài)，實(shí)際授信中對(duì)涉房類貸款依然非常謹(jǐn)慎。
并購(gòu)項(xiàng)目數(shù)量有限
“在監(jiān)管的鼓勵(lì)下，如果有業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，銀行肯定是會(huì)做的。但是銀行在實(shí)際操作中對(duì)授信主體、項(xiàng)目情況和還款源等情況也有考量，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)邏輯仍然是貸款放出去之后不能成為不良?！蹦彻煞葶y行一家分行負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)管對(duì)于商業(yè)銀行的并購(gòu)是有風(fēng)險(xiǎn)管理指引的，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)也應(yīng)該在該框架之下。
據(jù)了解，2015年原銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的通知，對(duì)于銀行并購(gòu)貸款做出了相關(guān)的要求。其中明確規(guī)定了“商業(yè)銀行應(yīng)制定并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展策略，充分考慮國(guó)家產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，明確發(fā)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的目標(biāo)、客戶范圍、風(fēng)險(xiǎn)承受限額及其主要風(fēng)險(xiǎn)特征，合理滿足企業(yè)兼并重組融資需求”和“商業(yè)銀行應(yīng)按照管理強(qiáng)度高于其他貸款種類的原則建立相應(yīng)的并購(gòu)貸款管理制度和管理信息系統(tǒng)，確保業(yè)務(wù)流程、內(nèi)控制度以及管理信息系統(tǒng)能夠有效地識(shí)別、計(jì)量、監(jiān)測(cè)和控制并購(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)”。
“按照相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款前提仍需要四證齊全，而貸款的條件門檻也是高于一般性貸款的?！鄙鲜龉煞葶y行分行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，鼓勵(lì)政策可能還需要進(jìn)一步的細(xì)化和完善，而銀行對(duì)這類業(yè)務(wù)也是在觀望，暫時(shí)沒有合適項(xiàng)目介入。
實(shí)際上，相比銀行的“并購(gòu)貸”，房企對(duì)于收購(gòu)資產(chǎn)選擇發(fā)行票據(jù)和配售股份融資則相對(duì)容易。招商蛇口近期公告稱，公司擬在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行中期票據(jù)30億元，其中將不超過15億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，方式包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購(gòu)等，剩余資金用于償還公司的銀行貸款。
此前，世茂服務(wù)、碧桂園等頭部房企則是通過港股市場(chǎng)配售股份等方式募集資金啟動(dòng)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的并購(gòu)。
并購(gòu)貸款被傳不計(jì)入“三道紅線”
所謂房地產(chǎn)融資的“三道紅線”是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過5%，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%。
據(jù)了解，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，意在通過管控房企有息負(fù)債增長(zhǎng)情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。
“從房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)看，部分企業(yè)的負(fù)債率都較高。如果并購(gòu)貸款被納入到‘三道紅線’中，承債式并購(gòu)有可能會(huì)影響收購(gòu)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，降低企業(yè)并購(gòu)意愿?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士稱，并購(gòu)貸款不計(jì)入“三道紅線”是鼓勵(lì)政策上的一種傾斜。
“對(duì)于銀行參與房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目，大行相比中小銀行是有明顯優(yōu)勢(shì)的?！币患页巧绦行刨J部負(fù)責(zé)人稱，中小銀行在資金量、風(fēng)控等方面匹配項(xiàng)目都會(huì)難一些。
據(jù)該城商行信貸部負(fù)責(zé)人介紹，優(yōu)質(zhì)并購(gòu)項(xiàng)目的企業(yè)往往是房地產(chǎn)頭部企業(yè)，這些企業(yè)與國(guó)有大行和股份制銀行的合作會(huì)更深一些，對(duì)于一些大的并購(gòu)項(xiàng)目來說，大行能夠提供充足的資金，而且資金周期一般比較長(zhǎng)。