2月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布本月貸款市場報價利率（LPR）。這是自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來LPR第一次調(diào)整，備受關注。與上月相比，本月1年期LPR下降10個基點到4.05%，5年期以上LPR下降5個基點到4.75%。LPR如期實現(xiàn)“雙降”，旨在引導降低實體經(jīng)濟融資成本，并非為了松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策。


疫情爆發(fā)以來，中國人民銀行持續(xù)通過公開市場操作，在向市場注入流動性的同時降低資金成本。如2月3日和4日，中國人民銀行連續(xù)兩天開展逆回購，7天期和14天期逆回購共計1.2萬億，中標利率分別為2.40％、2.55％，均比上期下降10個基點。2月17日，央行開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作，期限為1年，中標利率為3.15%，比上期下降10個基點。逆回購和MLF中標利率下降，以市場化的方式降低了銀行資金成本。LPR主要掛鉤1年期的MLF，因此本月LPR下降已是意料之中，符合市場預期。


2019年8月17日，央行決定改革完善LPR形成機制。自8月20日起，每月20日公布LPR，作為銀行新發(fā)放貸款的主要參考和定價基準。12月28日，央行發(fā)布公告明確：自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的貸款合同；同時，要求2020年3月1日至8月31日實施存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。目前，新發(fā)放貸款已經(jīng)采用LPR作為定價基準，存量貸款定價基準轉換工作即將開始實施。兩個期限的LPR雙雙下降，有助于引導銀行貸款利率下行，進而推動降低實體經(jīng)濟融資成本。特別是1年期LPR下降幅度為10個基點，為改革完善LPR定價機制以來的最大降幅。在疫情防控關鍵階段，此舉釋放出強化逆周期調(diào)控的信號，體現(xiàn)了貨幣政策靈活適度的取向，有助于推動貸款利率進一步下降，為打贏疫情防控攻堅戰(zhàn)、幫扶中小企業(yè)提供更加有力的支持。


2019年8月來，改革完善后的新機制LPR已經(jīng)發(fā)布7次。2019年9月20日，1年期LPR從4.25%降為4.20%，下降5個基點；5年期以上LPR為4.85%，與上月持平。這是新LPR第一次非對稱調(diào)整。而值得注意的是，本月兩個期限LPR第一次出現(xiàn)非對稱下降，可能體現(xiàn)兩個方面的意圖：第一，疫情對我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響是短期的，因此短端利率下降更多，引導短期貸款利率下行，重在幫助企業(yè)渡過當前的難關；第二，長期貸款中個人住房貸款占比較高，5年期以上LPR下降5個基點，意在表明房地產(chǎn)調(diào)控仍未放松，不向房地產(chǎn)市場放出寬松信號。


近期，央行多次表示，繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。如2月19日，央行發(fā)布2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，強調(diào)：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。因此，對于本月LPR下降，房地產(chǎn)市場無需興奮，更不能錯誤解讀。近兩天來，針對LPR下降，不少分析報告認為是房地產(chǎn)市場一大利好，更有少數(shù)媒體煞有其事地以“100萬元房貸每月少還31元”為題進行報道。這種似是而非的結論，可能容易誤導輿論。


事實上，LPR下行并不必然導致房貸利率下降。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款，不同銀行會綜合業(yè)務定位、客戶資質、資金成本等因素，在LPR基礎上進行加點。融360發(fā)布的研究報告顯示，2020年1月，全國首套房貸款平均利率則為5.53%，為5年期以上LPR加點73個基點；二套房貸款平均利率為5.84%，為5年期以上LPR加點104個基點。所以，對增量貸款，LPR下調(diào)后，在LPR的基礎上銀行可以調(diào)整加點，房貸利率可能下降，也可能不變，還可能上升。對存量貸款，在定價基準轉換之前，此次LPR下調(diào)更是沒有直接影響。因此，本月LPR下降后，每月房貸負擔能否減輕，難以一概而論。


2019年8月25日，央行對房貸利率定價方式進行改革，要求房貸利率掛鉤LPR,不得低于全國統(tǒng)一的最低要求和各省制定的下限要求。而在存量浮動利率貸款定價基準轉換工作中，央行對房貸定價基準轉換提出了特別要求。存量房貸轉換有兩種方式：如果以LPR為定價基準，則加點數(shù)值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值，其中從轉換時點至此后的第一個重定價日的利率水平等于原來利率水平；如果轉換為固定利率，轉換后利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。也就是說，無論是何種轉換方式，轉換后的房貸利率應不低于原有的利率，除非采用第一種方式后LPR下降，但這最快要從2021年開始。上述考慮安排，主要是為了貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號。


當然，我國市場流動性將繼續(xù)處于合理充裕狀態(tài)，市場利率有望進一步下行。在這種情況下，房貸利率或有一定下行空間。但較為優(yōu)惠的房貸利率，將主要集中在首套房貸，旨在降低剛需購房者負擔，而對二套及以上的房貸仍將執(zhí)行較高利率。從中長期看，“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的主題。下一步，央行和金融機構將根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同，綜合運用多種手段，量價并舉，長短結合，既調(diào)控總量又調(diào)整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機，既著眼當下又引導預期，進一步實施好差別化住房信貸政策。