春節(jié)前后,上海和北京兩地的銀保監(jiān)局相繼“發(fā)聲”,表示要嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。


哪些是重點(diǎn)排查對(duì)象?


一般就是兩大類:個(gè)人消費(fèi)貸,個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸。


如果你比較關(guān)注買(mǎi)房,也許你會(huì)碰到過(guò)或聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣的場(chǎng)景:


買(mǎi)房先全款,后轉(zhuǎn)貸款。


聽(tīng)上去有點(diǎn)懵,是不是?


其實(shí)這里面一般就違規(guī)使用了經(jīng)營(yíng)貸資金。


全款:其實(shí)只有首付是自己的,剩下全是湊的,借來(lái)的資金,比如找機(jī)構(gòu)過(guò)橋一下,借個(gè)十天半個(gè)月。


貸款:等全款買(mǎi)下后,以房子做抵押,向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸,還了之前的借款,自己再慢慢還經(jīng)營(yíng)貸。


為什么要這么做?


因?yàn)楹芏嗳耸嵌追?,房貸利率比較高,而經(jīng)營(yíng)貸利率能比房貸利率低1-2個(gè)百分點(diǎn),月供壓力小很多。


以上只是簡(jiǎn)單的描述這個(gè)過(guò)程,但洋房姐姐還是要提醒大家,以上是違規(guī)操作!不要去嘗試!被查后會(huì)嚴(yán)懲,也影響到個(gè)人征信!


消費(fèi)貸,經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入樓市,其實(shí)這些年一直存在,每逢樓市進(jìn)入上升行情時(shí),這種事就會(huì)增加。


在早幾年,中介自己就有過(guò)橋等金融服務(wù),但現(xiàn)在基本上都停了。但是,經(jīng)過(guò)市場(chǎng)多年的教育,“房抵經(jīng)營(yíng)貸”這一灰色產(chǎn)業(yè)鏈卻變得愈發(fā)高效,愈發(fā)隱蔽。


中介機(jī)構(gòu)能夠提供全套服務(wù),他們諳熟各家銀行的貸款審批流程,在準(zhǔn)備材料時(shí)很有針對(duì)性。


通常情況下,“經(jīng)營(yíng)貸”是用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的,一般以抵押住房最常見(jiàn),能申請(qǐng)到抵押物近7成左右的貸款,現(xiàn)在有的銀行還款周期長(zhǎng)達(dá)20年,這跟房貸已無(wú)差別。


而在“經(jīng)營(yíng)貸”過(guò)程中需要的公司,中介公司也能幫忙收購(gòu),一般幾千塊錢(qián)就能搞定一家殼公司,然后就是為這家殼公司包裝流水,以便看上去一家在正常經(jīng)營(yíng)的公司。


以上所有的操作,都是針對(duì)性包裝的,銀行要什么,他們就能做出來(lái)什么。


銀行審核環(huán)節(jié)為什么不能甄別?


實(shí)際上銀行業(yè)也很糾結(jié)。


一方面,銀行是希望追查的,但這類資金的流向經(jīng)過(guò)多家空殼公司的來(lái)回倒騰,追蹤資金實(shí)際用途的難度的確增加了。


另一方面,雖然現(xiàn)在鼓勵(lì)幫扶小微企業(yè),但銀行也得考慮風(fēng)險(xiǎn),相對(duì)于小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),如果這筆錢(qián)真的被用來(lái)買(mǎi)房了,還款風(fēng)險(xiǎn)一般要小得多,為了控制不良資產(chǎn)率,銀行也很難有十分的動(dòng)力去追查資金流向。


一位銀行信貸客戶經(jīng)理就曾跟洋房姐姐表示:“做貸款做得多了,客戶遞交過(guò)來(lái)的資金,打眼一看就知道是用來(lái)買(mǎi)房子的,但是人家提交的資料是符合我們的審批標(biāo)準(zhǔn)的,放貸也沒(méi)什么問(wèn)題”。


經(jīng)營(yíng)貸對(duì)樓市的影響大嗎?


怕的就是量變引起質(zhì)變。


前面說(shuō)了,經(jīng)營(yíng)貸,還有消費(fèi)貸,違規(guī)流入房地產(chǎn)的問(wèn)題,早就存在了,之所以現(xiàn)在出重拳監(jiān)管,是因?yàn)?strong>量變加速了。


2020年疫情基本得到控制后,深圳樓市率先反彈,而后是上海樓市加速回暖。這背后都有大規(guī)模經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)的影子。


資金和房?jī)r(jià)是互補(bǔ)的。房?jī)r(jià)有上漲的苗頭,各種資金就會(huì)涌入樓市;樓市熱了,資金的需求量就更大。房貸控制住了,其他的資金就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)入樓市。


最終,調(diào)控效果被削弱,深圳7.15之后,打新潮愈演愈烈,這里就有“房抵經(jīng)營(yíng)貸”的助力。真以為那些上千萬(wàn)幾千萬(wàn)的房子,眼睛眨都不眨一下就能全款買(mǎi)下么?背后都是各種融資罷了,越有錢(qián)的人,玩得越大,越依賴融資。


雖然洋房姐姐也不贊成用“房抵經(jīng)營(yíng)貸”炒房這種做法,但是真要查起來(lái),其實(shí)難度很大的。銀行在明處,他們?cè)诎堤?,?guī)章制度永遠(yuǎn)都不能主動(dòng)出擊,只能被拆招。


已經(jīng)有多家銀行因?yàn)榇耸骂I(lǐng)到罰單,但不解決根本問(wèn)題。


真要打掉這類資金違規(guī)流入房地產(chǎn),歸根結(jié)底還在于,讓他們無(wú)利可圖。比如增加持有房產(chǎn)的成本,增加供應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)等,用疏不用堵。


如果只是單純遏制需求,壓得越狠反彈越猛,畢竟力的作用是相互的。