5月15日，央行及銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），正式對(duì)房貸利率進(jìn)行下調(diào)。
通知里最重磅的信息莫過(guò)于“對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)”。
這句話有點(diǎn)繞口，主要意思是國(guó)家引導(dǎo)銀行下調(diào)房貸利率，降低居民貸款成本，鼓勵(lì)剛需購(gòu)房。但其中有幾個(gè)關(guān)鍵條件需要重點(diǎn)了解。
一、只有“普通自住房”才能享受政策
國(guó)家對(duì)“普通自住房”有明確標(biāo)準(zhǔn)，比如建筑容積率在1.0以上，面積在120平（北京市為140平）以下。另外對(duì)價(jià)格也有要求，以北京市為例，五環(huán)內(nèi)的房子，單價(jià)上限為39600/平米，總價(jià)上限為468萬(wàn)；五環(huán)到六環(huán)，單價(jià)上限31680/平米，總價(jià)上限374萬(wàn)；六環(huán)外，單價(jià)上限23760/平米，總價(jià)上限280w。
有心的讀者可能已經(jīng)注意到，像北京這樣的城市，五環(huán)以內(nèi)似乎已經(jīng)找不到單價(jià)4萬(wàn)以內(nèi)的房子了，難道只要價(jià)格超標(biāo)，都不符合“普通自住房”的標(biāo)準(zhǔn)、不能享受優(yōu)惠貸款利率么？并非如此。這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是北京市2014年制定的，顯然跟不上當(dāng)前的房?jī)r(jià)形勢(shì)，為了能讓購(gòu)房者貸出錢來(lái)，實(shí)際中還是有一套操作辦法的。
據(jù)了解，對(duì)于五環(huán)內(nèi)需要貸款的房子，不論實(shí)際總價(jià)是500萬(wàn)、700萬(wàn)還是更多，備案合同上的房?jī)r(jià)一般都不超過(guò)468萬(wàn)，按首付最低35%、貸款最高65%的比例，最多能貸出304萬(wàn)左右，剩下的錢需要在首付中一次性支付。
聽起來(lái)稍微有點(diǎn)復(fù)雜，舉個(gè)例子，比如你看上了北京三環(huán)邊一套面積80平、總價(jià)700萬(wàn)的房子，雖然政策允許首套房最多貸款65%，但由于有“普通自住房”價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的限制，你最多只能按468萬(wàn)元的總價(jià)進(jìn)行備案，按此金額從銀行最多貸出304萬(wàn)，剩下接近400萬(wàn)需要作為首付支付。
二、只有“首套房”才能享受政策
購(gòu)買首套房能享受較為優(yōu)惠的購(gòu)房政策，比如較低的首付比例、較低的貸款利率等。但各地對(duì)“首套房”的定義標(biāo)準(zhǔn)有所差別，絕大多數(shù)一二線城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定方式，即個(gè)人及小家庭在名下沒(méi)有房、且沒(méi)有歷史貸款記錄（即使已還清也算作有記錄）的情況下購(gòu)房，屬于“首套房”。這是在2016年中央定下“房住不炒”基調(diào)后，各地為調(diào)控房市出臺(tái)的從嚴(yán)管理政策。
但隨著疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)下行和房市轉(zhuǎn)冷，一些地區(qū)為刺激經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)房市，陸續(xù)調(diào)整限購(gòu)政策，其中就包括放松對(duì)“首套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。比如今年以來(lái)，鄭州、蘭州等地將“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即只要名下沒(méi)有住房就認(rèn)定為“首套”，不再審核是否曾經(jīng)辦理過(guò)貸款，這能夠鼓勵(lì)那些貸款買過(guò)房、但有改善型住房需求的人群積極“以舊換新”。
三、利率下限調(diào)整，不等于你能享受到下限利率
這項(xiàng)政策一出，房貸利率無(wú)疑將迎來(lái)普遍下調(diào)，但對(duì)于不同地區(qū)、不同購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并非都能享受到最低利率。向大家介紹一下商貸利率是怎么確定的。
首先，央行會(huì)給出全國(guó)房貸利率下限。2019年以前采取固定利率下限，2019年起調(diào)整為相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加基點(diǎn)形成。在本通知出臺(tái)前，首套商業(yè)性個(gè)人住房利率不低于相應(yīng)期限LPR；二套商業(yè)性個(gè)人住房利率不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。本次將首套商業(yè)性住房貸款利率再下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。
LPR分為一年期和五年期以上兩個(gè)品種，房貸利率主要參考五年期以上LPR。LPR由央行每月更新，最近4個(gè)月的五年期LPR保持在4.6%。據(jù)此計(jì)算，居民家庭首套房貸利率最低可降至4.4%。
但是，并非每個(gè)區(qū)域、每個(gè)購(gòu)房者都能享受到最低利率。房貸利率實(shí)行“因城施策”，各地區(qū)可在全國(guó)統(tǒng)一貸款利率下限基礎(chǔ)上，自主確定區(qū)域內(nèi)房貸利率。比如在本次調(diào)整之前，北京市首套房貸利率和二套房貸利率的下限分別比全國(guó)下限高出0.55和0.45個(gè)百分點(diǎn)，上海市分別高出0.35和0.45個(gè)百分點(diǎn)。在各地確定的下限基礎(chǔ)上，各家銀行可以自主確定本行利率下限，銀行還會(huì)根據(jù)客戶資質(zhì)情況確定每筆貸款的實(shí)際利率。
在新政發(fā)布的幾天之后，據(jù)了解，各地對(duì)該政策的反應(yīng)也有不同，天津、鄭州、濟(jì)南等城市一次性下調(diào)到位，這些城市最近面臨樓市下行壓力，調(diào)整政策的動(dòng)力較強(qiáng)。杭州、寧波、合肥等城市也下調(diào)10-20個(gè)基點(diǎn)，這些城市的房市較平穩(wěn)，需要新的刺激。而北京、上海等超一線城市的反應(yīng)則相對(duì)較慢。
總體上來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)布房貸利率新政既是順應(yīng)趨勢(shì)，也是對(duì)市場(chǎng)釋放信號(hào)，吸引大家上車，對(duì)購(gòu)房者特別是剛需人群肯定是利好。但每位購(gòu)房者具體能享受到什么利率，還要根據(jù)區(qū)域和個(gè)人情況細(xì)細(xì)研究。
四、利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，能省多少利息？
若利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，按貸款金額100萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，每月可減少月供120元，30年共減少利息支出約4萬(wàn)元。其他條件不變，按貸款金額500萬(wàn)估算，平均每月可減少月供622元，30年共減少利息支出22萬(wàn)元。
平心而論，新政下能直接節(jié)省的利息規(guī)模并不大，但釋放了放松調(diào)控政策的信號(hào)，有利于提振信心，推動(dòng)房市企穩(wěn)回升。
另外，那些已經(jīng)辦完的房貸能享受到利率調(diào)整么？這要區(qū)分情況了，如果簽訂合同時(shí)采取了固定利率則無(wú)法調(diào)整，如果采取浮動(dòng)利率，一般是一年一浮動(dòng)，下一年度即可按照新利率執(zhí)行。