作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，REITs產(chǎn)品近年來廣受國內(nèi)市場關(guān)注。中國公募REITs市場發(fā)展空間如何？應(yīng)著重在哪些方面加強(qiáng)公募REITs市場建設(shè)？投資者亟待獲取問題的答案。
昨日，北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組發(fā)布《中國公募REITs發(fā)展研究——投資者的視角》(下稱《報(bào)告》)，從REITs對投資者的意義、全球REITs市場表現(xiàn)等多個視角審視公募REITs的作用，并給中國公募REITs市場建設(shè)提出建議。
《報(bào)告》指出，REITs對于一、二級投資者、機(jī)構(gòu)與個人投資者都具有重要意義。對于一級市場投資者而言，資本的收益和退出是社會資本考慮是否介入不動產(chǎn)項(xiàng)目的兩個重要問題，而REITs為社會資本提供了新的退出渠道；對二級市場投資者，REITs為投資者提供了幾乎完美的替代途徑，因?yàn)镽EITs相比直接不動產(chǎn)投資有著更高的流動性、更低的交易成本和更低的交易門檻；對機(jī)構(gòu)投資者，資管新規(guī)下，REITs可成為機(jī)構(gòu)投資者合規(guī)資產(chǎn)的新選擇；對個人投資者，REITs則可為居民的財(cái)產(chǎn)性收入提供大類資產(chǎn)，充分體現(xiàn)普惠性。
此外，《報(bào)告》還指出。從短期看，REITs價格與不動產(chǎn)價格之間的相關(guān)性較低，受到股票市場波動的影響較大。但從長期看，REITs市場的價格與不動產(chǎn)的價格之間從長期看有著緊密的關(guān)聯(lián)，可以將長期REITs投資作為長期直接不動產(chǎn)投資的替代。長期來看由于具有相同的底層資產(chǎn)，REITs和不動產(chǎn)市場最終都會調(diào)整自身的價格與變化的基本面相一致。
同時，REITs價格還具有領(lǐng)先于不動產(chǎn)市場價格的特點(diǎn)。在影響不動產(chǎn)價格的因素發(fā)生變化之后，由于流動性好、交易量大、交易成本低，REITs市場的價格變動先于不動產(chǎn)市場，不動產(chǎn)市場的價格調(diào)整更為緩慢，因此REITs市場具有價格發(fā)現(xiàn)的功能，可以成為不動產(chǎn)市場價格的“錨”。