根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國商品房銷售面積為66383萬平方米，商品房銷售額為70534億元，簡單估算，全國商品房均價已經(jīng)達到了每平方米10635元。與10年前同期相比，平均房價上漲了大約2倍。

當然，由于不同地區(qū)的房地產(chǎn)水平和居民薪資收入不一樣，房價變動情況也是千差萬別。就拿上海來說，過去10年間，平均房價漲幅在3.5倍左右，遠高于全國平均漲幅。具體到城市來看，截至2020年，全國至少有75個城市的房價突破1萬元，這些城市不僅幾乎涵蓋了一二線城市，甚至還包括一些三四線城市。

除了深圳和廣州，據(jù)不完全統(tǒng)計，自4月份開始，包括杭州、成都、濟南、南寧、佛山、珠海、中山、東莞、惠州、嘉興、南通等在內(nèi)的60多個城市上調(diào)了房貸利率。其中，杭州多家銀行短短20天內(nèi)就上調(diào)了兩次房貸利率，目前工農(nóng)建等銀行首套房貸利率為5.6%、二套房貸利率為5.7%。此外，成都和南寧等多家銀行的首套房貸利率甚至已經(jīng)破6％。顯然，目前房貸“全面漲價”的趨勢十分明顯。

從LPR的角度來說，連續(xù)14個月保持不變，是當前貨幣政策保持穩(wěn)健的一種表現(xiàn)。但是，當前熱點城市房貸利率持續(xù)上浮，房貸開始紛紛“漲價”則與另外兩個因素密切相關(guān)。

一是對房地產(chǎn)市場的定向調(diào)控。作為資金密集型行業(yè)，資金大量流入，尤其是經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)流入，一直是推動樓市過熱的重要因素。房貸利率上調(diào)體現(xiàn)了對房地產(chǎn)的定向調(diào)控，是房地產(chǎn)調(diào)控進一步趨緊的體現(xiàn)，尤其是房價漲幅明顯的地區(qū)。此舉不僅可以打擊投機炒房，抑制樓市過熱，同時還可以降低居民購房杠桿，引導(dǎo)理性購房。

二是與銀行貸款額度收緊相關(guān)。去年年底，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構(gòu)和個人都劃定了貸款占比的上限。根據(jù)規(guī)定，工建農(nóng)中交郵等大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。其他小型、中型銀行貸款占比上限分別為22.5%-27.5%、17.5%-20%。

面對央行劃定的房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款這兩條“高壓線”，銀行業(yè)金融機構(gòu)的貸款額度自然就會收緊，房貸利率上漲、放款延長甚至停貸也就不足為奇了，這樣不僅可以提高貸款的資金成本，還可以減少貸款數(shù)量，以此來緩解自身的放貸壓力，并滿足央行規(guī)定的上限。

在上文也說了，房貸與購房成本直接相關(guān)，所以房貸利率上浮意味著買房成本的增加和買房門檻的提高，而且銀行額度緊張、放款周期延長對購房者的影響也是難以避免的。

假設(shè)要在杭州購買首套房，商業(yè)貸款100萬元，按照等額本息30年的還款方式來計算，當房貸利率上調(diào)之后，總利息增加了大約13萬元，每月還款增加了大約500多元。對于不少剛需家庭來說，這顯然不是一筆小數(shù)目。

不過，從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來看，對于購房者來說，房貸政策持續(xù)收緊未必不是一個利好消息。房貸“漲價”之后，有助于降低樓市熱度，抑制炒房行為，促進房價回歸到合理的水平，最終促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，所以從長遠趨勢來看，是有利于購房者的。

過去一兩個月，各家銀行集體行動，紛紛上調(diào)了房貸利率。不僅如此，央媒經(jīng)濟參考報在《樓市拐點隱現(xiàn) 房貸利率仍有上漲空間》中還進一步表示：

下半年房貸利率仍有上漲的空間。而且從整體來看，百城房價同比漲幅和房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的走向基本一致，隨著房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)的下降，預(yù)計下半年商品房銷售面積同比增速將逐漸回落，與此同時，百城房價指數(shù)同比漲幅也將收窄。

根據(jù)央媒的這番表態(tài)來看，下半年不僅房貸利率仍有可能繼續(xù)上漲，而且隨著房貸“全面漲價”，房價走向也有了清晰的結(jié)論。基本脈絡(luò)就是，房貸利率上漲＝購房意愿下滑、買房需求推遲＝樓市銷量減少、回籠資金減少＝降價促銷，房價下行調(diào)整?？偠灾?，房貸利率“漲價”，將會帶動樓市量、價進一步下行調(diào)整。

那么，能不能買房呢？顯然，對于這個問題，央媒的表態(tài)已經(jīng)近乎“明示”了。筆者認為，如果所在城市的樓市熱度越高，接下來房貸政策持續(xù)收緊和房貸利率全面上調(diào)的可能性就越大，那么房地產(chǎn)市場無疑就會進入調(diào)整期，這種情況下，如果不著急買房，可以等等。

不過，筆者認為，需要指出一點，雖然房價有可能向下調(diào)整，但也要具體城市具體分析，對城市群、強省會、核心城市來說，人口和資源依然是房價的重要支撐因素，所以高位橫盤或穩(wěn)中略漲的可能性比較大。對于此類城市，不斷企穩(wěn)的樓市走向，反而給觀望中的購房者提供了有利的機會，如果有住房需求，當然可以買房子，購房者應(yīng)該早做打算。

反之，對于人口持續(xù)流出、缺少產(chǎn)業(yè)支撐的一些中小城市來說，購房者還是要理性一些，謹慎一些，如有購房需求，應(yīng)該盡量避開那些地理位置偏遠、物業(yè)品質(zhì)較差和口碑不太好的樓盤。