上周開始傳聞的上海二手房房貸新政終于靴子落地了。今后上海買二手房申請房貸，銀行將按照“三價(jià)就低”的原則批復(fù)貸款數(shù)額。
這個(gè)“三價(jià)”，在剛開始傳聞時(shí)有各種不同的表述，目前的準(zhǔn)確表述是，“三價(jià)”指“合同網(wǎng)簽價(jià)”，“銀行評估價(jià)”，“涉稅評估價(jià)”。
新政一定會給二手房買家?guī)碛绊?，這點(diǎn)不容置疑，但究竟會對哪些買家產(chǎn)生影響？影響又會有多大？柯南今天的文章就跟大家深入地聊聊這個(gè)問題。
★新政前后，銀行批貸標(biāo)準(zhǔn)的差異
這次的新政規(guī)定銀行要按照三個(gè)價(jià)格中最低的那個(gè)價(jià)格作為貸款申請的標(biāo)準(zhǔn)。那么新政之前，銀行的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的呢？
新政之前，銀行實(shí)際一直執(zhí)行的是“二價(jià)就低”的原則。即網(wǎng)簽合同價(jià)和銀行系統(tǒng)評估價(jià)孰低，就按低的那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)批復(fù)貸款。
通常情況下，只要是不刻意“做高”合同價(jià)，那么銀行系統(tǒng)的評估價(jià)都不會高于網(wǎng)簽合同價(jià)，這是銀行常規(guī)的操作手法，因?yàn)橐M量控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。
就目前銀行系統(tǒng)評估價(jià)實(shí)際運(yùn)作的情況看，只要房子本身不存在嚴(yán)重瑕疵，通常銀行評估價(jià)和符合市場正常水平的網(wǎng)簽合同價(jià)的價(jià)格差距不算太大。
實(shí)際操作中，網(wǎng)簽價(jià)若是符合市場正常水平，那么銀行大部分情況下是認(rèn)可網(wǎng)簽合同價(jià)，并按照網(wǎng)簽合同價(jià)給予審批，即便是略有出入，也是稍稍打些折扣而已。
新政情況下，實(shí)際上是在原來二價(jià)的基礎(chǔ)上又增加了一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，即涉稅評估價(jià)。所以新政對市場可能產(chǎn)生的影響以及影響度有多大，多廣，核心焦點(diǎn)就在這個(gè)新增加的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上。
★涉稅評估價(jià)的真相
早些時(shí)候網(wǎng)傳的三價(jià)版本，有些提到的不是涉稅評估價(jià)，而是交易中心核驗(yàn)價(jià)。有不少人會把這個(gè)交易中心核驗(yàn)價(jià)誤理解為目前實(shí)行的掛牌核驗(yàn)價(jià)?，F(xiàn)在這點(diǎn)已經(jīng)明確了，不是掛牌核驗(yàn)價(jià)，而是稅務(wù)評估價(jià)。
涉稅評估價(jià)到底是怎么回事呢？大家清楚嗎？柯南估計(jì)很多普通吃瓜群眾是一頭霧水的，就算知道點(diǎn)，也很可能是理解不透徹的。
涉稅評估價(jià)是二手房交易時(shí)，稅務(wù)部門委托有足夠資質(zhì)的房地產(chǎn)評估公司對交易標(biāo)的房屋做出的價(jià)格評估，以此作為繳納各項(xiàng)交易稅收的稅基。
按照稅法的規(guī)定，網(wǎng)簽合同價(jià)高于涉稅評估價(jià)的，按照合同價(jià)為稅基交稅，網(wǎng)簽合同價(jià)低于涉稅評估價(jià)的，按照涉稅評估價(jià)為稅基交稅。
這樣做的目的是防止偷稅漏稅，換句話說，涉稅評估價(jià)就是稅務(wù)部門認(rèn)定的該交易房屋最低應(yīng)該賣的價(jià)格。
這個(gè)價(jià)格實(shí)際上屬于一個(gè)“下限值”的范疇，按照交稅的原則，這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不太低才對，實(shí)際中這個(gè)價(jià)格值卻是處于一種“不低也低”的狀況。
★新政中“三價(jià)”高低的差異
在不刻意違規(guī)操作的情況下，網(wǎng)簽合同價(jià)，銀行評估價(jià)，涉稅評估價(jià)這三者中，網(wǎng)簽合同價(jià)最終是三者中價(jià)格最高的概率最大。
銀行由于風(fēng)險(xiǎn)控制的緣故，自己系統(tǒng)內(nèi)的房屋評估價(jià)大多會是市場中各種評估機(jī)構(gòu)給出的評估價(jià)中較低的那個(gè)。
當(dāng)然前文中也提到過，只要網(wǎng)簽價(jià)格不是刻意違規(guī)“做高”，或是“做低”，而且房子也沒有嚴(yán)重瑕疵，那么銀行系統(tǒng)自己的評估價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)的還是大差不離的。
按照經(jīng)驗(yàn)分析，整體性差異在10%左右，很大一部分的二手房還不足10%。當(dāng)然，在收緊信貸的大背景下，今后銀行評估價(jià)也進(jìn)一步收緊亦未可知，至少目前大致是這樣一個(gè)態(tài)勢。
關(guān)鍵的核心問題就是看涉稅評估價(jià)了，涉稅評估價(jià)的高低，上文中也概括了四個(gè)字“不低也低”。
“不低”指的是這個(gè)涉稅評估價(jià)的絕對數(shù)值不低，違規(guī)刻意過分做低網(wǎng)簽合同價(jià)大概率會通不過這個(gè)評估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。而且伴隨著上海房價(jià)波浪式地上升，涉稅評估價(jià)也在不斷調(diào)整上升過程中。
“低”指的是相比較市場的實(shí)際成交價(jià)水平，注意不是“網(wǎng)簽合同價(jià)”，涉稅評估價(jià)整體上要顯得低了點(diǎn)。
兩者之間的差異，因房齡不同，差異不同；因價(jià)格不同，差異不同。具體點(diǎn)講就是：
①房齡老的房子，兩者間的價(jià)差多半很小，甚至很接近，更有甚者可能會出現(xiàn)實(shí)際某套房子的真實(shí)成交價(jià)就是真實(shí)低于涉稅評估價(jià)的狀況；房齡新的房子，兩者間的價(jià)差多半就會大。
②市場真實(shí)價(jià)格低，兩者間的價(jià)差多半小，市場真實(shí)價(jià)格高，兩者間的價(jià)差多半就會大。
涉稅評估價(jià)和真實(shí)市場價(jià)之間的這種差異是真真切切存在的，這種差異并非某些文章中所說的那樣“不會有太大差距”，而是情況復(fù)雜，不同類型的房屋情況會截然不同，有些差距確實(shí)不大，有些差距卻是肉眼可見。
另外，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)分析，就目前涉稅評估價(jià)的整體水平而言，不少房子的涉稅評估價(jià)，即稅務(wù)認(rèn)定的下限值，多半比銀行系統(tǒng)的評估價(jià)還要低些。
所以若銀行目前系統(tǒng)改造對接的稅務(wù)系統(tǒng)評估價(jià)只是稅務(wù)部門常規(guī)核準(zhǔn)稅收時(shí)所采用的最低值標(biāo)準(zhǔn)的話，那么“三價(jià)”中最低的那個(gè)價(jià)，正常操作情況下就很可能會落在涉稅評估價(jià)頭上。
當(dāng)然，在這點(diǎn)上，柯南還是疑惑的。因?yàn)檎邉偝?，各家銀行也尚未全都開始具體執(zhí)行。是不是到時(shí)候銀行對接的稅務(wù)評估價(jià)不是單單一個(gè)下限值，而是一個(gè)區(qū)間值，或是對接時(shí)的稅務(wù)評估價(jià)經(jīng)過進(jìn)一步修正更加符合市場真實(shí)狀況尚未可知。
★對買房者實(shí)質(zhì)影響究竟多大？
一、對哪些買房者會產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響？
“三價(jià)就低”的新政一定會影響到買房者的房貸申請，簡單點(diǎn)講就是買房者很可能要準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金且更少依賴貸款來買房。
但是不是所有買房者都會被實(shí)質(zhì)影響到呢？答案是：未必！會被新政實(shí)質(zhì)影響到的基本上會是那些需要貸到足額成數(shù)的買房者。
說得更加具體點(diǎn)就是首套需要貸足6.5成的，二套需要貸足3成的買房者，大概率會受到較大影響。
影響程度會大到怎樣，就看房屋的現(xiàn)有涉稅評估價(jià)和網(wǎng)簽合同價(jià)以及銀行評估價(jià)之間差距大小，這個(gè)差距可能的大小，前文中已經(jīng)做過具體分析了。
對于那些本來就不需要貸到足額成數(shù)的買房者而言實(shí)質(zhì)影響會較小甚至微乎其微。
舉個(gè)例子：假設(shè)買房者準(zhǔn)備買一套500萬的房子，首套首貸，但實(shí)際只需要貸款一半即250萬。這樣的房子銀行評估價(jià)通常在450萬上下，而涉稅評估價(jià)通常會更低些。
按照原來“二價(jià)就低”的貸款政策，以銀行評估價(jià)為貸款標(biāo)準(zhǔn)，申請人只要把貸款成數(shù)提高到5.6成就能滿足要求了。
如果以可能更低的涉稅評估價(jià)作為貸款標(biāo)準(zhǔn)的話，按照申請貸足額度辦，倒推出來的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是385萬左右，通常實(shí)際的涉稅評估價(jià)多半會高于這個(gè)價(jià)。
但如果同樣的狀況需要再多貸點(diǎn)，或是貸到足額，那么就很可能不成了，需要準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金，尤其是在當(dāng)下新政陸續(xù)在各銀行準(zhǔn)備開始實(shí)行后，需要準(zhǔn)備現(xiàn)金或?qū)⒈纫郧耙佣嘈?/p>
二、影響究竟會有多大？
新政影響買房者的房貸，說到底就是買房者可能要準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金。那么這個(gè)可能需要多準(zhǔn)備的現(xiàn)金大約會是多少呢？
從根本上講需要具體房子具體分析，無法一概而論。但是大致上會是價(jià)格越高的房子，可能需要多備的現(xiàn)金會越多，貸款成數(shù)需要越高的，現(xiàn)金準(zhǔn)備或許要越多。
這樣的準(zhǔn)備不是一定指要立馬有真金白銀的儲備，如果有可能就真不需要貸這么多款了。
這樣的準(zhǔn)備指的是至少要有應(yīng)付貸款不足的預(yù)案，在出現(xiàn)貸款不足情況時(shí)，有渠道或是人員能幫你解燃眉之急，渡過難關(guān)。
具體可能要多準(zhǔn)備的數(shù)額大致上，如果是要貸足成數(shù)的，無論是首套還是二套貸款，多則一成左右，少則半成左右；如果不需要貸足成數(shù)的或許不需要準(zhǔn)備或是適當(dāng)少準(zhǔn)備點(diǎn)就可以了。當(dāng)然還是必須根據(jù)具體房子的情況具體分析，這里只是憑經(jīng)驗(yàn)給到一個(gè)大概的判斷。
★能有效打擊“陰陽合同”嗎？
“三價(jià)就低”的新政歸根到底是針對于銀行貸款的，是防止利用信貸杠桿過度投機(jī)，當(dāng)然難免會誤傷真正的普通買房者。
對于網(wǎng)上某些文章提到的或許能更加有效地打擊陰陽合同的說法，柯南表示不太認(rèn)同。
陰陽合同是長期存在于二手房市場交易中的所謂“潛規(guī)則”，按照當(dāng)下的市場狀況，與其說是“潛規(guī)則”，不如干脆說是“明規(guī)則”。買房者和賣房者絕大部分都已經(jīng)知道甚者熟悉這樣的違規(guī)操作了。
市場中實(shí)際做這樣違規(guī)操作的案例中，買房者本身就屬于不需要貸足成數(shù)的情況，本身就是用減少貸款數(shù)額來換取漏稅的違法收益。所以換句話說，只有那些對銀行貸款依賴程度低的交易才會有可能涉及到陰陽合同的問題。
說白了，想要多貸款就大概率不能干“陰陽合同”這樣違規(guī)的事，干“陰陽合同”這樣違規(guī)的事，就要準(zhǔn)備好放棄貸更多款的權(quán)益。兩者無法同時(shí)得逞。
新政之下，或許還會讓那些不需要貸到足額成數(shù)但又對貸款總額有一定需求的買房者感到很不舒服，或許會出現(xiàn)想打歪主意，在保證貸款數(shù)額足夠的情況下，違規(guī)稍做低點(diǎn)網(wǎng)簽價(jià)漏稅的目的無法實(shí)現(xiàn)。這種情況下就更談不上打擊陰陽合同了。
打擊陰陽合同是必要的，但核心是要抓住陰陽合同產(chǎn)生的根源，這個(gè)根源就是稅務(wù)評估價(jià)和真實(shí)市場成交價(jià)之間的差距的存在。
這種差距存在由來已久，一方面是因?yàn)樵u估機(jī)構(gòu)獲取的各種交易數(shù)據(jù)本身就存在不少水分，另一方面是由于這個(gè)評估價(jià)的調(diào)整并非時(shí)刻都在做，而是每間隔一段時(shí)間才調(diào)整一次，往往在市場變化迅速的時(shí)候跟不上市場的真實(shí)變化。
解決陰陽合同頑疾的根本措施是積極地，經(jīng)常性地調(diào)整好稅務(wù)評估價(jià)，讓它最大限度地和真實(shí)市場交易價(jià)相符合，這樣就打掉了漏稅獲利的空間。
正所謂：天下熙熙皆為利來，天下攘攘，皆為利往。沒了足夠的獲利空間，誰吃飽了撐著去干違規(guī)的事情呢？
說到底，跟以往信貸政策相比，新政的關(guān)鍵還是要看銀行正在或是將要對接的涉稅評估系統(tǒng)的情況，具體講就是稅務(wù)部門給到的對接評估價(jià)是一個(gè)交稅下限數(shù)值，還是一個(gè)區(qū)間值。
目前新政剛出臺，各種疑問還很多，執(zhí)行過程中或許也會產(chǎn)生各種問題，或許還會一些的具體細(xì)則出臺指導(dǎo)操作。
新政既然出了，就必須執(zhí)行，如何執(zhí)行是銀行的事，但如何應(yīng)對則是每一個(gè)買房者的事了。
新政下買房或?qū)⒚媾R兩個(gè)不得已的選擇：準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金買滿意的房子，或是降低標(biāo)準(zhǔn)買不太滿意的房子。