5月15日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)通知，就差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的相應(yīng)期限LPR(貸款市場報價利率)降為LPR減20個基點，按當(dāng)前LPR，即從4.6%降為4.4%。
多地響應(yīng)
首套房貸款利率降至4.4%
據(jù)了解，在監(jiān)管部門新政發(fā)布后，全國已有多個城市快速響應(yīng)，天津、鄭州、濟(jì)南等地區(qū)的部分銀行已將首套房貸最低利率降至4.4%。
有天津地產(chǎn)中介人士昨日向客戶報告了這個“好消息”：原來首套房貸利率是4.9%，現(xiàn)在部分銀行降到了4.4%。農(nóng)行、建行等大行的天津分行已證實，從5月18日起將首套房貸利率降至4.4%。
濟(jì)南市也有部分股份制銀行和城商行銀行開始執(zhí)行4.4%的首套房貸款利率。濟(jì)南某股份銀行相關(guān)人士表示，目前優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率最低可到4.4%，一般為4.4%-4.6%，需要根據(jù)客戶的資質(zhì)情況確定最終利率。
鄭州也有房產(chǎn)中介稱，對于一手新房，各樓盤執(zhí)行的房貸利率不完全相同，但已有一些樓盤的合作銀行將首套房貸利率降到最低4.4%。
此外，蘇州有銀行表示，雖然現(xiàn)在還沒有執(zhí)行最低4.4%的首套房貸利率，但應(yīng)該馬上就會有通知下來，“問題不大”。
下調(diào)規(guī)律
市場壓力大的城市調(diào)整動力強(qiáng)
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，率先下調(diào)的都是省會城市或二線城市，這些城市普遍都面臨樓市下行的壓力，如天津這幾年樓市總體蕭條、鄭州去年下半年開始快速降溫、濟(jì)南市場樓市不溫不火。換而言之，市場壓力大的城市，調(diào)整動力較強(qiáng)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次房貸利率下調(diào)將與既有的房地產(chǎn)政策糅合，形成綜合效應(yīng)。此類城市普遍都在近期放松了房地產(chǎn)政策，疊加低利率政策，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)交易成本的降低，對于市場行情的提振也有積極作用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，央行和銀保監(jiān)會的通知強(qiáng)調(diào)依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎(chǔ)上，自主確定最終房貸利率。率先下調(diào)的城市目前成交量比較低迷，房貸需求量低。
后續(xù)調(diào)控
定價自律機(jī)制將“因城施策”
融360數(shù)字科技研究院李萬賦指出，央行調(diào)降首套房貸利率下限，主要因為近期國內(nèi)疫情多點散發(fā)，房貸市場需求比較低迷，4月住房貸款數(shù)據(jù)不樂觀，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，有必要給到銀行更大的空間促進(jìn)房貸利率下調(diào)，刺激用戶需求。下降后，剛需用戶的購房成本將進(jìn)一步下降。
全國首套房貸利率下限下調(diào)后，各省級市場利率定價自律機(jī)制將“因城施策”，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各地的調(diào)控政策和樓市供需狀態(tài)，確定當(dāng)?shù)胤抠J利率加點下限，確保當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
“從近幾個月的房貸利率趨勢來看，首二套房貸款利率都在持續(xù)下降，且降幅較大。此次下限調(diào)整后，各地同步下調(diào)房貸利率的可能性比較大，尤其是那些目前已按最低下限水平執(zhí)行首套房貸利率的城市，從而帶來全國整體房貸實際利率的下降。但留給二套房貸利率的下調(diào)空間較小，未來和首套房的降幅差距會加大。”李萬賦稱。
專家看法
信號意義大于實際影響
“以貸款200萬元，貸款年限30年為例，首套利率降低20個基點，相當(dāng)于為購房者節(jié)省利息8.55萬元左右。但平均至每月的還貸金額卻僅有238元，僅占調(diào)整前月供的2.3%?！睆埓髠ニ懔诉@筆賬后表示，從4.4%的房貸利率本身看，心理影響大于實際影響，信號意義大于實際，而且4.4%的利率在當(dāng)下依然較高，政策存在繼續(xù)下調(diào)的空間。他認(rèn)為，從穩(wěn)樓市角度看，決策層后續(xù)應(yīng)該出臺更多的政策內(nèi)容，特別是針對二套房改善需求以及過去過高的存量房貸利率，這樣市場才能盡快穩(wěn)定。
浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林也認(rèn)為，此次政策調(diào)整屬于“微調(diào)”。房地產(chǎn)貸款利率下限下降實際上對房貸利率的影響非常小。即使地方有設(shè)定房貸利率加點政策的能力，但銀行的資金不是來自于地方政府，主要來自于央行和儲戶渠道，其資金本身有一定成本。之前有些地方的銀行已將個人房貸利率壓在一個很低的水平，繼續(xù)下降的空間不大。若銀行低于資金成本開展首套房信貸競爭，會降低銀行的息差，減少利潤，形成惡性競爭。
相關(guān)
4月份商品住宅售價同比繼續(xù)走低
國家統(tǒng)計局5月18日公布的最新一期房價數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈降勢、同比繼續(xù)走低。其中，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比略漲，二三線城市環(huán)比下降。
4月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個。
4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，一二三線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或降幅擴(kuò)大。在70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有39個和56個，比上月分別增加10個和9個。
供圖/視覺中國