房子是大宗資產(chǎn),按揭買(mǎi)房,動(dòng)輒十幾年幾十年,很多東西無(wú)法預(yù)測(cè),因此有的購(gòu)房者也需要把房子賣(mài)掉籌集資金,或者是工作變動(dòng),需要進(jìn)行戶口遷移,現(xiàn)在城市大了,從一個(gè)區(qū)到另一個(gè)區(qū)工作生活,原有住房都會(huì)很不方便,若果到另一個(gè)城市工作,更需要更換住房,但可能按揭沒(méi)有還清,還在按揭還款的房子可以買(mǎi)賣(mài)嗎?
房子還在還貸款,是可以買(mǎi)賣(mài),但比較麻煩,第一個(gè)首先需要獲得房產(chǎn)證,沒(méi)有房產(chǎn)證,就不能證明房子的歸屬問(wèn)題,也就是無(wú)法證明產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,在沒(méi)有獲得房產(chǎn)證以前是不能買(mǎi)賣(mài)的。
一般而言把按揭貸款一起轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者,但這需要到銀行重新辦理房產(chǎn)抵押手續(xù),重新有購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)抵押貸款,并得到銀行的貸款審核通過(guò)。如果銀行不能通過(guò)按揭貸款審批,房子買(mǎi)賣(mài)也就不能完成。這種交易需要特別的小心,一不小心就可能出現(xiàn)較大的糾紛。
首先有了買(mǎi)賣(mài)意向以后,需要咨詢(xún)貸款銀行是不是同意購(gòu)房者提前還款,有沒(méi)有違約金,買(mǎi)賣(mài)雙方要商量好違約金由誰(shuí)支付,如果銀行不同意提前歸還貸款,也是一個(gè)大麻煩,因此需要跟開(kāi)戶行有一個(gè)約定,房子沒(méi)有完成買(mǎi)賣(mài)以前,這筆款項(xiàng)不能動(dòng)用。
這需要中介的幫忙,首先是簽訂一個(gè)二手房買(mǎi)賣(mài)合同,接著還需要簽訂一個(gè)《轉(zhuǎn)按揭交易保證合同》,這個(gè)合同可能一般人無(wú)法完成,需要專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)才能完成,也可以聘請(qǐng)律師來(lái)完成,為了保險(xiǎn)起見(jiàn),賣(mài)方需要提供一個(gè)銀行賬戶,由買(mǎi)方打進(jìn)購(gòu)房款的首付,買(mǎi)方應(yīng)該簽訂合同,房子未過(guò)戶以前,這一筆購(gòu)房款賣(mài)方不能動(dòng)用,否則一旦房子買(mǎi)賣(mài)不成,落一個(gè)雞飛蛋打就大麻煩了。
付了首付款以后,雙方到銀行辦理好銀行同意還款手續(xù),并需要銀行出具一個(gè)確認(rèn)的書(shū)面函。得到銀行出具的確認(rèn)函以后,購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款,與一手房手續(xù)是一樣的,沒(méi)有區(qū)別,包括銀行流水證明,首付款證明。
獲得銀行貸款審批以后,賣(mài)房者才能向購(gòu)房者移交房屋,如果提前移交房屋,萬(wàn)一貸款辦不下來(lái),這是較為難堪的事情。別人住進(jìn)去了,一切都改變了,再要?jiǎng)e人搬出去,是一個(gè)不太容易辦理的事情。
按揭貸款獲得批準(zhǔn)以后,就可以通知銀行付款,轉(zhuǎn)進(jìn)對(duì)應(yīng)的銀行歸還原有的按揭剩余款項(xiàng),同一個(gè)銀行辦理業(yè)務(wù)就更加方便一點(diǎn),銀行內(nèi)部走賬就可以了。
賣(mài)方收到銀行轉(zhuǎn)賬以后,就可以解除房子抵押合同,解除抵押登記,接著就可以進(jìn)行過(guò)戶,由購(gòu)房者辦理新的房子抵押登記和抵押貸款。
買(mǎi)方就可以完成首付款的支付了,購(gòu)房也就完成了。因此買(mǎi)賣(mài)二手房程序是相對(duì)復(fù)雜的,一般人自己無(wú)法完成,最好還是委托律師和中介機(jī)構(gòu)全程完成,花一點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)一個(gè)放心,萬(wàn)一遭遇騙局損失很大。最簡(jiǎn)單的就是由購(gòu)房者自己先行還款,接著完成房子買(mǎi)賣(mài)。