近兩年來,在房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下,監(jiān)管部門已發(fā)文嚴(yán)控這類貸款流入樓市、股市等領(lǐng)域。大部分銀行陸陸續(xù)續(xù)停掉房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，重點(diǎn)推廣房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營貸業(yè)務(wù)，給沒有企業(yè)的個(gè)人辦理銀行住房抵押貸款增添不少煩惱。
企業(yè)房產(chǎn)抵押
一 銀行抵押消費(fèi)貸與抵押經(jīng)營貸區(qū)別
1 服務(wù)對象不同
抵押消費(fèi)貸服務(wù)對象主要是個(gè)人，而抵押經(jīng)營貸服務(wù)對象是公司
2 資金用途不同
抵押消費(fèi)貸資金用途包括購車、旅游、留學(xué)、耐用品消費(fèi)等，抵押經(jīng)營貸資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營需要。
3 授信額度不同
目前抵押消費(fèi)貸額度有上限不會太高，而且經(jīng)營貸額度比較高每家銀行不同。
二 銀行房屋抵押貸款一定要有公司嗎
不是，目前還有極少數(shù)銀行可以辦理房屋抵押消費(fèi)貸，但是對資金用途的審查比較嚴(yán)，額度也不高。除了抵押消費(fèi)貸不用公司，其他方式就是實(shí)際控制人，暗股協(xié)議，入股一家企業(yè)，注冊一家新公司等。
三 實(shí)際控制人
目前部分銀行可以做實(shí)際控制人，有些要求必須是直系親屬名下公司，有些對控制企業(yè)無要求。
四 入股企業(yè)
目前有些銀行對入股時(shí)間沒有限制，有些對入股時(shí)間與企業(yè)經(jīng)營時(shí)間有限制。對于房屋抵押貸款股東占股比例一般都是要求10%以上。
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五 新注冊公司
能做新注冊公司的銀行比較少，利用新注冊公司來申請房屋抵押貸款也是目前一個(gè)主流模式。需要匹配能受理新注冊企業(yè)，對流水要求不高的銀行。
六 抵押貸公司行業(yè)限制
各家銀行對申請房產(chǎn)抵押貸款企業(yè)行業(yè)有不同限制，基本上不受理房地產(chǎn)類企業(yè)，兩高一剩企業(yè)（高污染高能耗產(chǎn)能過剩），娛樂行業(yè)，中介行業(yè)（部分可受理），投資理財(cái)行業(yè)，三材行業(yè)（鋼材、水泥、木材）
七 如何注冊一家新企業(yè)
1 注冊公司需要什么
注冊地址，辦公地址，財(cái)務(wù)人員，法人監(jiān)事這些少不了。如果自己沒有注冊地址可以找市場上注冊公司中介提供的園區(qū)虛擬地址，辦公地址他們也可以提供。財(cái)務(wù)人員，每月申報(bào)財(cái)稅需要一個(gè)專業(yè)財(cái)務(wù)，自己不懂財(cái)務(wù)可以找中介公司代理記賬一般一月小規(guī)模300-一般納稅人500，
2 如何選擇經(jīng)營范圍
如果用來貸款避開上面那些行業(yè)的經(jīng)營范圍特別是房地產(chǎn)與投資理財(cái)類，盡量選擇自己工作相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營范圍。
3 注冊公司需要多久
一般半個(gè)月到一個(gè)月。
注冊公司要跑多少個(gè)部門
4 從公司注冊的流程我們可以知道，注冊公司需要跑5個(gè)部門：
1、工商局
2、銀行
2、公安局
3、質(zhì)監(jiān)局
4、國稅局
5、地稅局
在政策背景下用新注冊企業(yè)來申請房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸需要關(guān)注銀行產(chǎn)品的變化，哪天銀行全都不受理新注冊企業(yè)時(shí)再用這個(gè)辦法也沒意義了。新注冊企業(yè)申請房產(chǎn)抵押貸款實(shí)際上經(jīng)營流水是不能覆蓋負(fù)債的，所以一般要求個(gè)人有能力償還債務(wù)，起碼房產(chǎn)位置價(jià)值優(yōu)質(zhì)，個(gè)人征信良好才容易通過審批，否則也是浪費(fèi)時(shí)間。