貸過款的同學(xué)，想必知道目前主流的房貸還款方式有兩種——等額本息和等額本金。
簡(jiǎn)單點(diǎn)來講，等額本息是每個(gè)月還款一樣；等額本金是每個(gè)月還一樣的本金，但利息不同。
現(xiàn)在以100萬貸款，6.55%利率，20年還款為例。
等額本息，還款100W本金，還利息796447.27
等額本金，還款100W本金，還利息657729.17
如此很多人覺得一目了然，等額本金比等額本息劃算，要少還利息：796447.27-657729.17，差不多13.8W呢！
但事實(shí)是不是這樣呢？俗話說得好啊，買的沒有賣的精……這里面其實(shí)存了一個(gè)陷阱，說得高大上一點(diǎn)兒呢，叫做復(fù)利現(xiàn)值，說得白一點(diǎn)呢，其實(shí)就是：時(shí)間也是錢啊！
這么解釋大家就明白了，同樣是20年還完房貸，等額本金在第一年12期共計(jì)還出113998.96
等額本息在第一年還出89822.4
等額本金多還：24176
19年后，這筆錢是多少呢？5%計(jì)算復(fù)利（很低了?。?，這個(gè)系數(shù)是2.52：
所以呢，等額本金：288069
等額本息：226352
相差：61717
好，看明白了嗎？
認(rèn)為等額本金還的利息少很多的，都是按照上面那個(gè)數(shù)字算出來的，沒有計(jì)算因?yàn)橐婚_始多還而可能產(chǎn)生的那部分利息。
實(shí)際上等額本金沒有看起來那么上算……
所以這個(gè)要完全算清楚，就要運(yùn)用一下復(fù)利現(xiàn)值，也就是計(jì)算一下，在20年里，還掉的錢，換算到現(xiàn)在的話，相當(dāng)于多少錢？
依然用6.55%的貸款利率，和5%的復(fù)利利息計(jì)算。
等額本金，相當(dāng)于：111.9W
等額本息，相當(dāng)于：113.4W
是的，依然是等額本息多，但肯定沒有一眼看上去那么多……
而這是用5%算的，如果用超過了貸款利率的復(fù)利來計(jì)算，比如7%
那么，沒錯(cuò)哦，神奇的復(fù)利效應(yīng)，將使得等額本息比等額本金更上算。
在7%的情況下，等額本息的現(xiàn)值其實(shí)比等額本金要少1W呢！
所以情況就是這樣，如果你有一筆貸款，如果你還有一筆現(xiàn)金，如果收益將會(huì)超過貸款利率的話，實(shí)際上等額本息更劃算。
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