抵押房產(chǎn)貸款陷阱，汽車(chē)抵押借款陷阱

本報(bào)記者郝上海報(bào)道。

今年以來(lái)，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步降費(fèi)讓利，各銀行均推出優(yōu)惠貸款政策，貸款利率大幅下調(diào)。一般貸款加權(quán)平均利率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“一般貸款利率”)已連續(xù)三個(gè)季度低于個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“個(gè)人住房貸款利率”)。

但是，上面的傳播，讓很多“聰明人”嗅到了“商機(jī)”。103010記者多方采訪(fǎng)調(diào)查了解到，某中介推出了“轉(zhuǎn)按揭”一站式服務(wù)，從中收取一定比例的傭金。它的名字叫“絕對(duì)可靠，節(jié)省成本”。

對(duì)此，一位資深銀行人士對(duì)記者表示：“用經(jīng)營(yíng)性貸款資金償還房貸，首先是合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，涉及偽造企業(yè)背景和資金用途。最重要的是利率風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性貸款利率一旦上浮到房貸利率以上，無(wú)論從貸款周期還是利率來(lái)說(shuō)，都不劃算?！?/p>

看起來(lái)誘人

中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》顯示，9月份一般貸款利率為5.31%，比去年12月份下降0.43個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款利率為5.36%，比去年12月下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。這是連續(xù)第三個(gè)季度，普遍貸款利率低于個(gè)人住房貸款利率。

記者注意到，今年以來(lái)，多家銀行推出了利率誘人的房貸產(chǎn)品。例如，某國(guó)有銀行針對(duì)個(gè)人客戶(hù)(如小型私營(yíng)業(yè)主和工薪階層)推出了一款數(shù)字抵押貸款產(chǎn)品。年利率低至3.85%，最長(zhǎng)可貸20年，金額高達(dá)千萬(wàn)元。

普遍貸款利率降低的背后，是多家貸款中介在朋友圈推出“按揭貸款代替商貸”的方案。

記者調(diào)查期間，滬上某中介從業(yè)者汪鋒(化名)表示，還沒(méi)買(mǎi)二套房或者已經(jīng)按揭了二套房的客戶(hù)，必須通過(guò)這種方案“轉(zhuǎn)按揭”，可以節(jié)省不少成本。

談及具體操作，汪鋒說(shuō)：“做這個(gè)生意，你必須有一套已經(jīng)全款購(gòu)買(mǎi)的房子。然后，我們會(huì)幫你注冊(cè)公司，把營(yíng)業(yè)執(zhí)照，財(cái)務(wù)流水等資料辦好。只需要1.5%左右(貸款總額)。費(fèi)用看你的實(shí)際情況。如果你名下有公司，我們操作起來(lái)相對(duì)容易一些，收費(fèi)也會(huì)少一些。我們可以為你的商貸申請(qǐng)4.5%成本價(jià)的房子，如果你按揭買(mǎi)二套房，按揭利率至少5.25%，永遠(yuǎn)劃算。”

根據(jù)汪鋒給出的方案，如果不考慮其他額外成本，以10年期貸款額度100萬(wàn)為例。貸款人將5.25%的抵押貸款置換為4.5%的經(jīng)營(yíng)性貸款資金，貸款年利率降低0.75%。預(yù)計(jì)貸款人總共可以減少利息100萬(wàn)元 0.75 % 10年=7.5萬(wàn)元，扣除給中介的一次性費(fèi)用100萬(wàn)元1.5%=1.5萬(wàn)元，最終節(jié)省貸款利息6萬(wàn)元。

然而，這個(gè)看似誘人的方案真的可行嗎？記者向銀行人士求證。

上海某銀行房貸客戶(hù)經(jīng)理表示：“按揭貸款和以房養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)性貸款對(duì)應(yīng)的是兩種產(chǎn)品，后者是針對(duì)企業(yè)客戶(hù)的，企業(yè)將房產(chǎn)質(zhì)押給銀行時(shí)辦理的經(jīng)營(yíng)性貸款利率相對(duì)優(yōu)惠。但是，銀行在申請(qǐng)住房貸款時(shí)也會(huì)審查相應(yīng)的條件。對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，一旦銀行發(fā)現(xiàn)資金使用有問(wèn)題，就要承擔(dān)斷貸風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

“按揭貸款轉(zhuǎn)為以房養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)貸款，一方面涉及虛構(gòu)貸款申請(qǐng)背景和資金用途，存在一定風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，再融資需要到最后一家銀行結(jié)算，尾款才能結(jié)算。結(jié)算尾款的資金可以是自己的現(xiàn)金，也可以是過(guò)橋資金，這些都是需要考慮的資金成本?！币晃还善便y行人士指出。

合規(guī)、利率雙風(fēng)險(xiǎn)

除了上述“以經(jīng)營(yíng)代替抵押貸款”的套路外

前述資深銀行人士告訴記者：“申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款，需要提供真實(shí)的經(jīng)營(yíng)背景、資金用途等相關(guān)資料。即使僥幸通過(guò)偽造材料申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)性貸款，在后期銀行的貸后檢查中要求貸款人提供納稅申報(bào)單等材料時(shí)，也很容易監(jiān)測(cè)到背景不實(shí)的貸款。然后，貸款人將被要求立即還清貸款。此時(shí)中介已經(jīng)提前收了傭金，不會(huì)對(duì)貸款后期可能遇到的問(wèn)題負(fù)責(zé)?！?/p>

記者多方采訪(fǎng)了解到，“轉(zhuǎn)按揭”操作主要存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。其中，合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要是銀行對(duì)貸款用途的監(jiān)控和日常貸后管理。利率風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在，如果房貸利率上浮到房貸利率以上，考慮“節(jié)約成本”的貸款人這次會(huì)多花錢(qián)。

某城商行普惠金融部人士告訴記者：“需要考慮到利率的不確定性。有的銀行推出10年期貸款續(xù)貸產(chǎn)品，不還本，只顯示10年信用，貸款利率會(huì)有浮動(dòng)。如果明年優(yōu)惠貸款政策不延續(xù)，貸款利率上浮超過(guò)房貸利率，置換就不劃算了。”

除了合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)，貸款人還應(yīng)該考慮抵押貸款是否與抵押貸款周期相匹配。一般來(lái)說(shuō)，按揭貸款的期限較長(zhǎng)，而銀行提供的其他產(chǎn)品，如商業(yè)貸款、消費(fèi)貸款等，期限一般較短。

此外，上述接受采訪(fǎng)的某城商行普惠金融部人士也指出，目前部分銀行推出的十年無(wú)債續(xù)貸產(chǎn)品，很容易被貸款人用來(lái)炒房，企業(yè)主可以將名下房產(chǎn)抵押申請(qǐng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，只要支付10年利息，中間不需要再融資。

“不還本的產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒(méi)有問(wèn)題，

此前，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企表示，如果是通過(guò)房產(chǎn)抵押申請(qǐng)的貸款，包括經(jīng)營(yíng)和按揭貸款都必須要真實(shí)遵循申請(qǐng)時(shí)的資金用途。銀行一定要監(jiān)控資金流向，確保資金運(yùn)用在申請(qǐng)貸款時(shí)的標(biāo)的上。

事實(shí)上，監(jiān)測(cè)資金用途對(duì)銀行的貸后管理提出挑戰(zhàn)?！耙糟y行現(xiàn)有的技術(shù)手段，只能監(jiān)測(cè)到貸款資金的第一手流向，至于第二手及以后的資金流向，銀行很難查到。從貸后資金監(jiān)管的這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，銀行已經(jīng)做到了貸后監(jiān)管。在貸后管理中，銀行還會(huì)考察企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是否正常，但通常是，這類(lèi)客戶(hù)主營(yíng)業(yè)務(wù)是正常的，常規(guī)的貸后管理手段識(shí)別不了。”前述某城商行普惠金融部人士如是說(shuō)。