周日（5月15日），央行和銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知，要求對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。也就是說(shuō)對(duì)于未來(lái)新發(fā)放的，首套房貸款利率下限現(xiàn)在允許在5年期LPR（目前是4.6%）基礎(chǔ)上下浮20個(gè)基點(diǎn)，就是4.4%。但是已有房貸以及未來(lái)的二套房貸均不涉及，二套房貸利率下限依然是LPR上浮60個(gè)基點(diǎn)（5.2%）。

貸款利率下限是什么？

貸款利率下限顧名思義就是住房貸款的最低利率。我國(guó)個(gè)人住房貸款利率遵循“因城施策“原則，主要由“全國(guó)+地方+銀行”三層確定。全國(guó)定一個(gè)統(tǒng)一的貸款利率下限，在此基礎(chǔ)上，地方層面，也就是人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)“因城施策”原則，自主確定轄區(qū)內(nèi)貸款利率的加點(diǎn)下限調(diào)整方向，可以跟隨全國(guó)下限下調(diào)，也可以保持不動(dòng)或者適度上調(diào)，各個(gè)銀行再根據(jù)自身特定情況自主決定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。也就是說(shuō)全國(guó)定一個(gè)下限，各地在此基礎(chǔ)上再定一個(gè)下限，然后銀行再基于自身情況確定一個(gè)大于等于下限利率的真實(shí)貸款利率。

本輪房地產(chǎn)下行周期中，銀行層面的加點(diǎn)下調(diào)已經(jīng)非常普遍了，各地方級(jí)別的下限利率下調(diào)也不時(shí)出現(xiàn)，但全國(guó)層面的尚屬首次。

歷史上是否曾有過(guò)相似措施？

其實(shí)歷史上基本每一輪大的房地產(chǎn)調(diào)整期，中央層面均會(huì)采取類似措施。譬如2008年10月，央行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的公告》，明確將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，2014年9月，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，也提出對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

只不過(guò)當(dāng)時(shí)的貸款基準(zhǔn)利率是央行直接公布的，而現(xiàn)在貸款利率掛鉤的是LPR，導(dǎo)致看起來(lái)像是一個(gè)新的舉措。

政策效果如何？

全國(guó)層面的首套房貸款利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，整體政策力度還是蠻大的，可以提振市場(chǎng)信心，但最終效果仍有待檢驗(yàn)。

首先，調(diào)整的只是首套房，針對(duì)剛需，符合“房住不炒”的大方針，二套房享受不到，投機(jī)性購(gòu)房需求依然受抑制。

其次，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2022年4月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，距離此前的利率下限（4.6%）依然有57個(gè)基點(diǎn)的差距。因此，即使全國(guó)層面不調(diào)整，實(shí)際貸款利率下調(diào)的空間也是比較大的。

最后，我們可以與2014年時(shí)期做個(gè)比較（2014年時(shí)期相比2008年時(shí)期更接近當(dāng)前情況）。2014年9月，央行出臺(tái)類似政策，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直到2016年才企穩(wěn)，這中間還配套了非常多的其他房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)支持措施，譬如放款公積金貸款條件、降低首付比例、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅等等。因此，要想看到此輪地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，不僅要看各地以及銀行自身對(duì)貸款利率的調(diào)整情況，也要看到更多其他的地產(chǎn)行業(yè)政策出臺(tái)。

可以肯定的是，在經(jīng)濟(jì)壓力加大的同時(shí)，地產(chǎn)的利好政策仍將在路上。

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